Maxima Reality

„S babičkou to probereme přes Vánoce.“ Roste počet domácností, které příští rok zvažují dvougenerační sestěhování

Stoupající náklady na bydlení, růst cen energií, ale také nižší šance mladých rodin na pořízení vlastní nemovitosti. To vše vede k přehodnocování desetiletí zažitých modelů bydlení. Do Česka se tak postupně vrací trend vícegeneračních domácností. Ve velkém by se mohly začít prosazovat v příštím roce a přinesou s sebou ještě větší tlak na konsolidaci rodinných realitních portfolií. Uvádí to digitální realitní služba Bezrealitky i realitní služba Maxima Reality ze skupiny European Housing Services.

Trend už se stihl propsat do vyhledávání u největší digitální realitní služby Bezrealitky. Jen za druhou polovinu listopadu zhruba o 40 % stoupl počet poptávek u nemovitostí, které se prezentují jako vhodné pro dvougenerační bydlení. A výrazně častěji zájemci o dům nebo byt prověřují možnosti přestavby dispozice tak, aby umožňovala soužití dvou domácností. 

Podle Hendrika Meyera, CEO Bezrealitky, se dá očekávat, že celá řada rodin se vydá cestou prodejů stávajících nemovitostí a nákupu jedné, která bude k bydlení sloužit více generacím.

“Znamená to často sice prodej rodného domu, ale také to bývá jediná cesta, jak rodina může dosáhnout na adekvátní vlastní bydlení pro všechny generace. Setkal jsem se už i s povzdechem, že to rodina s babičkou probere její stěhování teď o Vánocích, aby příští rok mohli už bydlet dohromady,” zmiňuje Hendrik Meyer.

Realitní trh se na změnu teprve chystá

Dvougeneračních nemovitostí na trhu v posledních letech spíše ubývalo a často byly přestavěny buď na dvě samostatné jednotky, nebo naopak došlo k rozšíření dispozice tak, aby nabídla velkorysé bydlení pro jednu rodinu. Sehnat tedy vhodný objekt není úplně jednoduché. I proto se lidé budou podle Meyera porozhlížet spíše po větších bytech, které bude možné vhodně rekonstruovat. Jejich cena, přepočítaná na metr čtvereční, navíc v posledních letech paradoxně rostla pomaleji, než u menších jednotek.

“V tomto ohledu může být výhoda, že nákup na plochu velkého bytu v krajských městech vyjde v cenách za metr čtvereční levněji, než u garsonky nebo nejpoptávanějších 2+kk,” zmiňuje Hendrik Meyer. “V minulosti zároveň vznikla řada propojených bytů – nejtypičtěji garsoniéra a vedlejší několikapokojový, které jsou díky tomu s trochou úprav dimenzované na plnohodnotný provoz dvou domácností.”

Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, trend potvrzuje. Podle něj však nastoupí plynule a realitní trh se mu dokáže přizpůsobit. Celá řada domácností v Česku navíc již podle něj dnes de facto žije dvougeneračně – a to díky tomu, že děti rodičů vylétají z hnízda stále později.

“Na dvougenerační bydlení jsou díky tomu stále více uzpůsobené i běžné byty. Mohou se tedy dobře najít dva typy domácností – rodiny, kterým děti dorostly a kde se rodiče třeba chtějí stěhovat do rodinného domu, koupeného za peníze z prodeje bytu. A ti, kteří to teď dělají zase zcela naopak,” zmiňuje Zuzák.

Rychlý odkup pro rychlý nákup

Směna menšího bytu a třeba rodinného domu za jednu společnou nemovitost pomůže ještě dalšímu z trendů. Tím je expresní odkup nemovitosti, který se v Česku stále ještě prosazuje. Majitel při něm zpravidla dostává peníze do několika dnů a díky přehřátému trhu často i cenu, která se blíží tržnímu odhadu. 

“Jakmile si vyhlédnete vhodnou nemovitost, je třeba jednat rychle. Dostat peníze v rámci expresního odkupu tak může být výhodné. Zejména ve chvíli, kdy se zpřísňují podmínky pro získání hypotéky a je stále výhodnější zaplatit více peněz za nemovitost v hotovosti,” zmiňuje Hendrik Meyer. “Naše služba Bezrealitky Expres, která se na tento typ prodejů zaměřuje, vyrostla za poslední půlrok skoro na desetinásobek.”

To potvrzuje i Vladimír Zuzák, jehož Maxima mimo jiné nabízí také možnost zaplatit polovinu kupní ceny ještě před podpisem smlouvy, aniž by se zatím převádělo vlastnictví.

“Výrazně více lidí teď při prodeji ocení alespoň polovinu peněz, protože zároveň s prodejem řeší rezervace nové nemovitosti nebo rovnou financování,” zakončuje Zuzák. “Osobně předpokládám, že počet lidí, kteří budou tuto nabídku využívat, se v příštím roce znásobí.”

Ceny energií trápí majitele nehospodárných nemovitostí. Za lepší energetickou třídu se při prodeji začíná výrazněji připlácet

Skokové zvýšení cen elektrické energie a zemního plynu může zvýšit náklady na provoz domácnosti v rozmezí kolem 30–60 %. V lepším případě to může měsíčně znamenat několik stokorun, v horším pak rovnou několik tisíc. Tato skutečnost se začíná propisovat i na realitní trh. Lidé výrazně více řeší energetickou úspornost budov a při nákupu starších nemovitostí častěji kalkulují s provozními náklady. Majitelé domů a bytů s lepšími energetickými třídami si při prodeji mohou přilepšit o stovky tisíc.

Růst energií během pár týdnů změnil na realitním trhu chování majitelů i zájemců o bydlení. O takzvaný energetický štítek se Češi výrazně více zajímají jak v případě pronájmu nemovitosti, tak při jejím nákupu. Zatím co ještě nedávno nad nejhorší energetickou třídou G často mávli rukou, dnes se může stát důvodem, proč se nakonec porozhlédnou jinde. V případě úsporných budov se pak dostávají informace o provozních nákladech opět na první místo.

“Majitelé výrazně častěji zmiňují kvalitu oken nebo zateplení. Potenciální zájemci se pak více ptají na způsob vytápění a všímají si energetické náročnosti budovy,” zmiňuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky. “Například majitelé u dobře revitalizovaných panelových domů, které dosáhly na kategorii C, se dnes nebojí požadovat citelně vyšší cenu oproti nižším třídám. A po právu – při aktuálních cenách energií se prostředky vynaložené navíc vrátí opravdu rychle.”

Propad zájmu u energeticky neúsporných budov však realitní specialisté zatím nezaznamenali – i z toho důvodu, že v Česku je kategorie G stále většina. Při vyjednávání o ceně je to však jeden z argumentů, kterým se zájemci snaží tlačit na slevu. Potvrzuje to i Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

“Diskuse o skutečných nákladech na vytápění a provoz budovy řešíme se zájemci stále častěji. Majitelům na přání zájemců pomáháme zpracovávat například nákladové plány, což nebývalo běžné. Chápu to – pro většinu lidí je pochopitelně rozdíl, jestli protopí měsíčně v rodinném domě tři nebo šest tisíc,” zmiňuje Zuzák.

Podle Zuzáka je to však nová realita.

“Povědomí o energetických štítcích a jejich vliv na cenu je nejvyšší za posledních roky. A rozhodně si nemyslím, že by šlo o přechodný trend, energie budou v dlouhodobém horizontu zdražovat i nadále a návratnost investice do tepelného zabezpečení tak budou dávat stále větší smysl.”

Češi jsou díky tomu ochotni připlácet i za řešení, která jim v minulosti přišla zbytečná – třeba za vlastní tepelná čerpadla nebo fotovoltaiku.

“Do jisté míry je to marketingový tah majitelů, zdůraznit částečnou nezávislost na dodavatelích. Ale zabírá. Takové domy, ale také rekreační objekty se nám dnes daří prodávat za skvělé částky,” potvrzuje Zuzák.

Patová situace pro majitele “děravých domů”

Rostoucí ceny energií nemusí dopadnout pouze na seniory, samoživitele nebo nízkopříjmové domácnosti. Do problémů se mohou dostat také lidé, kteří v minulosti koupili nehospodárný objekt určený k rekonstrukci. Ti jsou nyní v patové situaci – s rekonstrukcí kvůli materiálové krizi otálejí nebo si ji nemohou dovolit, zároveň však bez rekonstrukce musí zbytečně platit vysoké částky za provoz. Pro takové nemovitosti se v realitním slangu vžil termín “děravý dům”.

“Klasickým příkladem může být rodina, která vložila veškeré své prostředky na nákup staršího nezrekonstruovaného domu s vysokou energetickou náročností. Náklady na vytápění jim spolu s měsíční splátkou hypotéky pak ukousnou naprostou většinu volných prostředků a snižují rychlost spoření,” zmiňuje Vladimír Zuzák. “A do toho vstupují další investice – například do nového kotle, pokud je v objektu ještě původní.” 

Podle Zuzáka může situace dojít tak daleko, že se majitelé objektu v blízké budoucnosti budou muset opět zbavit. To potvrzuje i Meyer.

“Počet inzerátů, nabízejících domy a byty před rekonstrukcí momentálně mírně stoupá. Vysvětluji si to právě rostoucí náročností na provoz takových budov. Vlastníci nemají prostředky na rekonstrukci a nájmy na ni nejsou schopny vydělat, protože nájemce nebude ochoten připlatit za nehospodárný byt. Zároveň majitelé ví, že za svoje nemovitosti mohou dostat rekordní částky,” zmiňuje Meyer. V takové situaci je prodej nehospodárné nemovitosti a využití prostředků pro nákup jiné logické a rozumné řešení.”

Zájem Pražanů o byty ve Středočeském kraji roste. Akceptovatelný je už i 75minutový dojezd do Prahy

Rostoucí ceny pražského bydlení – a to jak prodejní, tak nájemní – opět ve velkém přiživují přesun Pražanů do Středočeského kraje. Za poslední měsíc se poptávka po středočeském bydlení meziročně výrazně zvýšila: podle digitální realitní služby Bezrealitky stoupl zájem o třetinu, realitní služba Maxima Reality hlásí dokonce nárůst zájmu o celou polovinu. A trend bude pravděpodobně pokračovat. Nejčastěji bydlení mimo Prahu hledají mladé páry, které chtějí založit rodinu, na pražskou nemovitost nemají, ale zároveň chtějí uložit své dosavadní peníze.

Už dávno se přitom nejedná o zájemce hledající rodinný dům. Zájem je v současnosti především o byty v panelových domech. Poptávka je zejména po městech, která hromadnou dopravou umožňují dojezd do centra hlavního města v rozmezí mezi 40 a 80 minutami – tedy například Kladno, Roudnici nad Labem, Beroun, Benešov, Čelákovice, Český Brod, Kralupy nebo Mělník. To splňuje zhruba polovina ze stovky tisíc středočeských paneláků.

Důvod je zcela jasný. Zatímco panelový byt na sídlišti Černý Most se po generální rekonstrukci dnes běžně nabízí za cenu přesahující 100 tisíc za metr, stejně velký byt po rekonstrukci v panelovém domě v kladenských Kročehlavech je možné získat už za 65 tisíc korun za metr. Dojezdová doba do centra města je přitom jen o necelou půlhodinu delší.

Středočeské byty se proto v nabídce dlouho neohřejí.

“V současnosti se přes Bezrealitky denně prodá alespoň jeden středočeský byt. Zájemců na něj je podobně jako v Praze a většinou nového majitele najde do tří týdnů od zařazení do nabídky,” zmiňuje Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky. “Zájem je především o 3+1 ale roste i poptávka po menších bytech, do kterých investují buď bezdětní jednotlivci nebo mladé páry.”

Ideální středočeský panelák

Podle odhadů Bezrealitky zatím po středočeských nemovitostech nejvíce pošilhávají lidé kolem 30 let, často plánující založit rodinu. Nejčastěji hledají 2+kk nebo 3+1 kolem 70 metrů podlahové plochy s cenou do 5 milionů korun. Velké nároky mají na rekonstrukci bytu a zajímají se i o kvalitu domu, ve kterém se nachází. Ten by měl být ideálně alespoň po dílčí rekonstrukci, se zateplenou fasádou a plastovými okny. Preferují SVJ před družstevním podílem.

V lokalitě pak hledají dostatek zeleně, parkovou úpravu okolí a napojení na cyklostezky pro jízdu na kole nebo běh. Přímo v lokalitě by se měla nacházet alespoň večerka. Řeší také dostupné poskytovatele internetu, pokrytí online supermarkety nebo automatické zásilkové boxy pro internetové nákupy. Doptávají se také na recenze škol a školek nebo nemocnic.

“Preferované je spojení s hlavním městem pomocí příměstské železnice nebo rychlíkovými autobusy,” zmiňuje Hendrik Meyer. “Paradoxně se příliš nezajímají například o parkování v lokalitě. Hledání například garáže spolu s bytem je výjimečné.”

Středočeská výstavba rodinných domů v problémech

Zájem o byty do Prahy dojíždějících obyvatel by mohl být v budoucnu ještě větší. Na své limity totiž začíná narážet i prodej starších rodinných domů nebo výstavba nových, které v minulosti byly pro Pražany hlavním důvodem, proč opustit hlavní město. Rostou ceny pozemků, materiálů i samotných stavebních prací. A ubývá míst, kde je výstavba možná bez čekání.

“Obce sice mají zpracované územní plány, ale ty do budoucna nepočítají s výrazným rozšiřováním. Brzdí je také často příšerný stav infrastruktury. Nemají například kapacitu čistíren odpadních vod, problém začíná být i s povolováním studen nebo napojováním na obecní vodovody,” zmiňuje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. “Výrazně se zpřísnila i ochrana zemědělského půdního fondu. Územní plán může počítat s výstavbou na zemědělské půdě, ale její vynětí na zastavěnou plochu zejména při vysoké bonitě půdy je poměrně finančně nákladné.”

I z toho důvodu se domy ve středočeském kraji s dobrým dojezdem do Prahy začínají stávat nedostatkovým zbožím a jejich cena skokově vzrostla. A podobný nedostatek již brzy potká i byty. Akceptovaná cenová hladina kolem 5 milionů, která se pravděpodobně bude zvyšovat jen pomalu, poptávku posune ještě dál od Prahy a do hledáčku by se tak mohla dostat města u samotné vnější hranice kraje, jako například Kutná Hora, Kolín, Mladá Boleslav, Příbram, Hořovice, Nové Strašecí nebo Slaný.

Realitní znalosti Čechů rostou. Maxima spouští rozsáhlý online kurz zdarma, kde si je může otestovat každý

Zájem o investice do nemovitostí je nejvyšší za poslední roky a pro majitele se při dobrém vyjednávání otevírá šance na nejlepší výdělek za dekádu. Ne každý ji však dokáže využít. Přestože porozumění realitnímu procesu se podle ⅔ realitních expertů u běžných Čechů za poslední roky výrazně zlepšilo, roste i jejich falešné sebevědomí. Schopnosti Češi přeceňují především v právních otázkách nebo právě naceňování, při kterém jsou schopni prodělat rekordní částky. Realitní služba Maxima Reality proto pro širokou veřejnost připravila zdarma dostupný realitní online kurz, ve kterém každý může zjistit, nakolik by při prodeji nemovitosti obstál. 

Podle panelu několik desítek oslovených realitních odborníků se základní realitní znalosti v posledních letech zlepšily u více než poloviny klientů. 13 % si dokonce všimlo významné změny k lepšímu. A realitní specialisté to vítají – skoro ⅔ z nich si totiž myslí, že dobře informovaný klient je při prodeji nebo nákupu nemovitosti výrazně lepším partnerem.

Po právu se Češi cítí stále sebevědomější například u popisu nemovitost v rámci inzerátu, stále lepší jsou i jejich schopnosti dům nebo byt kvalitně nafotit. Výrazný posun k lepšímu je i v případě prohlídek se zájemci. Na druhou stranu si více věří i v zásadnějších oblastech – naceňování nemovitostí nebo právních otázkách. A zde bohužel většinou bezdůvodně, neboť jejich znalosti jsou ve skutečnosti stále nedostatečné.

„Stále častěji se tak setkáváme s lidmi, kteří chtějí na současném přehřátém realitním trhu vydělat, ale v zásadních otázkách přeceňují své schopnosti. Prodávají pod cenou nebo naopak blokují prodej nerealistickými očekáváními. Právní problematiku mají nastudovanou ze zastaralých článků z internetu. To je vysoce rizikový mix, který je může ve výsledku připravit o miliony,“ zmiňuje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. „Na druhou stranu vidíme, že se Češi naučili naslouchat, mají velkou chuť chybám předcházet a nedostatečné znalosti doplnit. A my považujeme za důležitou součást naší práce jim v tom pomoci.“

Skutečné znalosti pomůže vyzkoušet první komplexní test, obsahuje i simulátor jednání se zájemcem

Maxima Reality proto pro širokou veřejnost připravila rozsáhlý tréninkový online kurz zdarma, určený pro všechny, kteří uvažují o prodeji své nemovitosti. Nezáleží přitom, jestli chtějí prodávat svépomocí – tedy bez realitky – anebo využít služby realitního makléře. Test ve čtyřech okruzích po 35 minutách pokrývá komplexní problematika prodeje: absolvent si vyzkouší práci s cenotvorbou na skutečných příkladech, pokusí se co nejefektivněji odprezentovat nemovitost před prodejem nebo jednat se zájemci. Zvláštní péče byla věnována pasáži s právními otázkami.

„Náš test se dá bez nadsázky nazvat malou realitní maturitou a vyzkoušet by si ho měl každý, kdo bude prodávat svou nemovitost,“ zmiňuje Vladimír Zuzák. „Vždy jsme se rádi dělili o naše know-how. Jsme tu 24 let a díky tomu celý realitní trh vidíme v nejširším možném kontextu. Osobně si tedy stojím za tím, že čím lepší vědomosti o realitách budou Češi mít, tím lépe pro všechny. Při prodeji nemovitosti chceme být především partnery a umožnit lidem, aby dělali informovaná rozhodnutí.“

A to v tomto případě platí. Dohromady – včetně průvodních videí – získá absolvent kurzu neuvěřitelných 180 minut vědomostí a tržního know-how. Celkem kurz nabízí 18 podokruhů s několika desítkami testů, kvízů a cvičení otázek, v rámci kterých se absolvent kurzu snaží získat 66 bodů. A aby bylo procházení kurzu co nejpříjemnější, moderuje ho herec Pavel Richta.

“Skóre nejlepších realitních specialistů by pochopitelně mělo být maximální. Z praxe víme, že průměrní makléři, kteří si náš text vyzkoušeli, dosáhli asi na 64 bodů. A za nadprůměrně dobrého znalce realit se může považovat ten, kdo se dostane přes šedesátku,” vysvětluje Vladimír Zuzák s tím, že v rámci testování se průměr běžných Čechů pohybuje na necelých 40 bodech.

Součástí výukového procesu je i “simulátor jednání se zájemci”, ve kterém si na interaktivních videích mohou uživatelé vyzkoušet například odolávání psím očím a nátlaku na slevu ze strany mladého páru nebo smlouvání o ceně s dobře připraveným zájemcem, který vytáhl do boje s tabulkami průměrných cen v lokalitě. Pokud chcete sami zjistit, jak byste obstáli, nahlédněte do online kurzu zde: https://www.maxima.cz/kurz.

Představení kurzu: https://www.youtube.com/watch?v=0yRY2rQHphg

Kde si Češi věří, ale ve výsledku chybují?

  • V odhadu ceny nemovitosti – zde chybuje 68 % Čechů
  • Znalost prodejního procesu – zde chybuje 82 % Čechů
  • Právní ošetření kupního procesu a úschovy peněz – zde chybuje 87 % Čechů

Kde si Češi věří po právu?

  • Vtipně a trefně popsat nemovitost – 41 % Čechů
  • Kvalitně nafotit nemovitost – zvládne 32 % Čechů
  • Být dobře připraven na prohlídky – 24 % Čechů