Chystáte se spolubydlet? Ať už jste student, na kterého nezbyla kolej, nebo jen zkrátka hledáte někoho, s kým byste se mohli dělit o nájem, protože ceny neúprosně rostou, nikdy byste neměli zapomenout následujících pět zásad.

Smlouva je základ vztahu

Do smlouvy vždy uveďte všechny spolubydlící a jakou částku budou platit. I když se chystáte bydlet s přáteli, vždy mějte pevně stanoveno, kdo bude kolik přispívat. S majitelem se domluvte, kdo bude za celý byt nájem posílat a k jakému datu. Pokud nemá majitel řádnou smlouvu, nestahujte vzory, které jsou volně po internetu. Nikdy nevíte, kdo dokument vytvořil a zda odpovídá aktuálním předpisům. Raději využijte vzorové smlouvy od profesionálů, které jsou k dispozici třeba na realitních portálech. „V Bezrealitky spolupracujeme s renomovanou kanceláří Havel & Partners a smlouvu, která je vytvořena na základě aktuálních předpisů a kterou je mimochodem možné podepsat i online, nabízíme od 199 Kč. To je myslím v rámci stěhování minimální výdaj, který navíc může ušetřit mnoho nepříjemností,” uvádí Ondřej Strada za Bezrealitky.

Pořádek dělá přátele

Pořádek dělá přátele, a to doslova. Čím větší množství lidí v bytě, tím více potenciálních třecích ploch. Naprostým základem je vzájemná dohoda o úklidu společných prostor. Možná vám to ze začátku přijde zbytečné, až to ale budete vy, kdo bude co týden umývat koupelnu nebo mýt nádobí, aby měl v čem si uvařit, rozpis rádi zavedete. Stejně tak se domluvte na využívání lednice i případných návštěvách. Pokud se chystáte bydlet s přáteli, výchozí pozici máte snazší, i přesto je lepší se na věcech raději domluvit v klidu předem, než případné neshody řešit, až když přijdou.

Trvejte na neprůchozích pokojích

Při prohlídkách si zkontrolujte dispozice bytu, dostatek úložných prostor, a především neprůchozí pokoje. Ty jsou v případě spolubydlení naprostý základ. Zajistí vám soukromí i klid při zkouškovém období. Nezapomeňte se poptat také na spotřebiče, jako je mikrovlnka, myčka, které vám bydlení mohou usnadnit.

Důvěřuj, ale prověřuj

Pokud hledáte spolubydlícího mimo svůj okruh přátel, vždy se optejte na jeho zájmy, práci a životní styl. Není horší překvapení, než když začnete bydlet s někým, kdo pracuje na směnný provoz a bude vás každé ráno nebo večer budit chystáním jídla v kuchyni. Stejně tak to může drhnout v kombinaci ranní ptáče x noční sova. Nezapomeňte, že s daným člověkem budete sdílet společné prostory a čím víc budete mít společného, tím snadnější soužití bude.

Komunikujte otevřeně

Základem předcházení problémů je vždy komunikace. Informujte se vzájemně o návštěvách i praktických záležitostech kolem bytu, ať už je to kapající kohoutek, zálohy za energie nebo komunikace s majitelem. V případě, že vás v bytě bydlí více, není od věci si zřídit skupinu na některé z komunikačních platforem, takže všichni budou mít přehled o tom, co se děje.

Otevření buďte i směrem k majiteli, nebojte se zmínit, co studujete nebo kde pracujete, získáte tak jeho důvěru.

„Někteří majitelé mohou být ke spolubydlení přezíraví – nechtějí mít byt na konci semestru prázdný, mohou se bát studentských večírků. Připravte si proto doporučení z předchozího bydlení nebo potvrzení o tom, že máte pravidelný příjem,“ doporučuje za Bezrealitky Ondřej Strada.

Srovnání kolej versus spolubydlení

Obě varianty mají své výhody i nevýhody, v důsledky vždy záleží na vašich prioritách.

S letními měsíci a odjezdem na dovolenou se často skloňuje, jak správně zabezpečit byt či dům po dobu naší nepřítomnosti. Jak vypadá návrat do vykradeného domova, si totiž nikdo nechceme raději ani představovat. Na bezpečnost bychom ale měli myslet už ve chvíli, kdy si byt nebo dům vybíráme. Na co si dát už při výběru bytu pozor, abyste na dovolené mohli odjíždět bez obav? Podle Bezrealitky hraje roli pět následujících faktorů.

1. Bezpečná lokalita

Lokalita je při výběru nemovitosti alfou a omegou. Ačkoliv většina z nás myslí hlavně na dobré dopravní spojení a to, aby měla z domu blízko do práce, důležitá je i pověst čtvrti z hlediska bezpečnosti. Ono otřepané „Žižkovu a Libni zdaleka se vyhni“ nevzniklo kdysi jen tak. Každé větší město má místa či čtvrti, kde je větší koncentrace kriminální činnosti. V České republice jsme na tom oproti Americe či Anglii stále dobře, přesto podle statistik najdeme místa, která jsou nebezpečnější než ostatní. S nejvyšší kriminalitou se potýká Praha a co se týče krajů, smutné prvenství drží Středočeský a Moravskoslezský. Ačkoliv obecně kriminalita klesá, počet krádeží vloupáním stoupl mezi roky 2020 a 2021 o 48 %.

„Až si budete vybírat byt, poptejte se sousedů na bezpečnost lokality. Nízká cena bytu s sebou nese vždy nějaké ale a jedním z nich může být právě to, jaké podniky se v oblasti nachází nebo jaká je skladba obyvatel. Zajímavé informace o potenciálních problémech lokality najdete také na Mapě kriminality,“ komentuje Lucie Starovičová z Bezrealitky.

2. Zapovězené přízemí

Proč jsou byty v přízemí levnější než třeba ty ve druhém patře? Je to jednoduché – kvůli bezpečnosti.

„Byty v přízemí jsou tradičně o několik procent levnější v porovnání s ostatními byty v domě jednak kvůli větší prašnosti a hlučnosti, menšímu soukromí ale právě také kvůli většímu nebezpečí krádeží,“ vysvětluje Lucie Starovičová za Bezrealitky.

Pokud se pro byt v přízemí rozhodnete, pak se budete pravděpodobně muset smířit nejen s nedostatkem denního světla, ale i s mřížemi, které si většina majitelů pro pocit bezpečí nechá nainstalovat. Počítat byste také měli se zvýšeným hlukem z ulice, rušivými světly aut nebo zvuky výtahu.

3. Zabezpečení bytového domu

Pokud si pořizujete byt v bytovém nebo panelovém domě, zjistěte si od majitele nebo správce, jak je dům zabezpečen. Prvním vodítkem může být třeba kvalita vchodových dveří a systém jejich odemykání. Moderní bytové komplexy disponují třeba kamerovými systémy nebo vlastní recepcí a vy pak máte jistotu, že se po domě nebude potulovat nikdo cizí a o vaše bezpečí je postaráno 24/7.

4. Garáž a sklepy

Vjezd do garáže je slabým místem domů. Stačí, aby někdo zapomněl zavřít, a kdokoliv se může přes garáže dostat až do obytných prostor. Rizikové jsou především bytové domy s podzemními garážemi s parkovacím stáním. Nejinak je to se sklepy. Kvalitu bytových dveří si každý pohlídá, těch u sklepa už méně. Vypáčit je může být pro zloděje otázka pár minut. Při výběru domu nebo bytu se tedy zajímejte o to, jaká jsou pravidla využívání sklepních prostor, kdo do nich má přístup či zda se prostory nepronajímají někomu tzv. zvenku.

5. Pronájem Airbnb

Líbí se vám byt v domě, kde majitelé provozují Airbnb ubytování? Ačkoliv řada stížností sousedů je především spojena s hlukem nebo nepořádkem, tento fenomén v sobě nese i bezpečnostní riziko. Klíče od domu získává cizí člověk, který není vázán žádnou nájemní nebo vlastnickou smlouvou. A tím, že se neustále na chodbách míhají noví lidé, mizí i schopnost „sousedské kontroly“, kdy většina ví, koho běžně v domě potkává, a jiného člověka by do domu nepustila nebo se přinejmenším zeptala, za kým jde. I v takovém případě je nejlepší poptat se správce domu, jakou mají s ubytovávanými zkušenost a jak případné problémy s Airbnb řeší.

Jak se na Airbnb dívá zákon

Právo pronajmout byt je jedním z práv vlastníka, a tak krátkodobý nájem zprostředkovaný službou jako Airbnb v podstatě neporušuje žádný zákon. Aktuální legislativní návrh regulaci Airbnb ubytování neřeší. Zabývá se pouze zavedením registru, který by zajistil přehled o jednotlivých ubytovacích jednotkách a jejich fungování a zavedl povinnost registrace ubytovatelů a povinnost zveřejňování registračních čísel u každé nabídky provedené prostřednictvím internetové platformy. Projednávat by se měl v létě a platit by měl až v roce 2025. Zatímco jiná evropská města omezují například počet ubytovaných osob nebo počet nocí v roce, po které lze soukromé byty pronajímat, Praha nadále zůstává benevolentní.

Sny o vlastním bydlení mnoha domácností vzaly vloni kvůli hypotečním sazbám a následné finanční krizi za své. Řada lidí zůstala v nájmech a rozhodla se vyčkat na lepší časy. Dočká se ale? Podle odborníků se pomyslné investiční okno otevřelo právě nyní. Ale ne na dlouho.

„Loňský nízký zájem srazil ceny nemovitostí dolů. Je ale jen otázkou času, kdy dojde k obratu, místy už se totiž postupně odrážejí ode dna. Hlavní poselství tedy zní – kdo nerad riskuje a ví, že chce kupovat nemovitost v horizontu jednoho roku, ten má posledních pár týdnů na to využít unikátní konstelace. Komu riskování nevadí, ten může počkat do podzimu a vidět, jak si realitní trh s novými skutečnostmi poradí,“ komentuje situaci Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services a realitní digitální služby Bezrealitky.

Pomalu se totiž rozkoukávají také investoři, kteří po měsících nejistoty získávají opět pevnou půdu pod nohama a začínají tlačit na cenu. Primárně půjde o prémiové novostavby, ale v první fázi pro ně budou atraktivní i krajská města – hlavně ta, která prošla výrazným propadem v cenách, jako například Brno nebo Plzeň.

Na levnější hypotéky zapomeňte, přinesou jen vyšší ceny

Ačkoliv kupující mají nyní jedinečnou šanci jak z hlediska výběru, tak ceny, je důležité zmínit jeden důležitý fakt, kteří někteří vyčkávající ignorují – staré časy se nevrátí. Ceny nemovitostí, které byly před čtyřmi roky, a výhodné hypoteční sazby, jako byly dva roky zpátky, jsou pasé.

„Výrazný pokles úrokových sazeb se v blízkých měsících konat nebude. Kdo kupuje nyní, dělá z mého pohledu dobře – právě se otevírá příležitost, kdy je možné vybírat, smlouvat a ve výsledku dostat mnohem lepší deal než při nižších úrokových sazbách, ale výrazně dražších nemovitostech,“ uvažuje Hendrik Meyer.

Pokud se totiž uvolní například parametr DSTI, který určuje, kolik procent z platu můžete maximálně na splátky odvést, stoupne počet hypoték, a tedy i zájem o koupi. S ním pak opět porostou ceny domů a bytů. A soudě podle dosavadních zkušeností s realitním trhem se nemusí zastavit dříve než za dalších 10 let.

Pozor, ať při rychlém rozhodování nekoupíte zajíce v pytli

Honba za cenou a využitím příležitosti ale s sebou nese jedno zásadní riziko – překotný nákup nemovitosti s celou řadou vad. Na trhu se totiž za výhodnou cenu objevují i domy a byty s mnoha skrytými hendikepy. Na co byste si tedy při výběru nemovitosti měli dát pozor?

Především si vždy prověřte výměru pozemku, přívod pitné vody nebo přístup a vlastnictví pozemní komunikace vedoucí k nemovitosti. Řadu rizik lze zjistit například z mapových aplikací, soukromých evidencí nebo třeba z výstupů provozovatelů inženýrských sítí. Naprostým základem je prostudování zápisu v katastru, od věci ani není poptat se na nemovitost takzvaně u sousedů.

„Na co lidé často zapomínají, je riziko povodní. Přitom každá čtvrtá nemovitost v Česku je v území s vyšším či nižším stupněm povodňového rizika. To může znamenat problémy s pojištěním, poskytnutím hypotéky, ale také reálné riziko výskytu povodně. Dílčích rizik, která je třeba prověřit, je samozřejmě mnohem víc, některá omezují možnosti využívání nemovitosti či třeba znemožňují další výstavbu na pozemku,“ vysvětluje Jan Záhora ze společnosti NEMO Report. Ta se zabývá komplexním prověřováním a analýzou rizik u nemovitostí od základních údajů v katastru až po územní plánování nebo inženýrské sítě. „Běžně se lze setkat například s věcnými břemeny, zástavami a předkupními právy, která omezují nakládání s nemovitostí. Často ale nacházíme také různé nelegální stavby na pozemku – přístavby, garáže a pergoly, které pak kupujícího stojí čas v řádech měsíců a k tomu ještě desítky tisíc korun.“ 

Vyplatí se kupovat s vizí rekonstrukce?

A na závěr ještě poslední otázka – vyplatí se koupit nemovitost v horším stavu s vidinou, že jí sami dáte nový kabát? Rozhodující nemusí být pouze stav vaší peněženky. Nedostatek pracovní síly nadále trvá a zvlášť v letních měsících, kdy výrazně roste poptávka po práci stavebních firem, se rekonstrukce může značně protáhnout. Pokud se tedy nechcete pustit do oprav svépomocí, připravte se i na několikaměsíční čekací lhůty.

Výhodou nerekonstruovaných nemovitostí je samozřejmě jejich cena. A ačkoliv je třeba připočítat i náklady na opravu, jejich koupě zvlášť v případě domů ve špatném technickém stavu, ale s velkou zahradou nemusí být úplně špatným rozhodnutím. Investicí v tomto případě není stavba, ale pozemek. Hodnota půdy totiž v budoucnu jen poroste a počet pozemků zkrátka nikdo na rozdíl od bytové zástavby navýšit nemůže.

Pokud prodáváte nebo pronajímáte byt, je vlastní balkon či terasa velké plus, které může nalákat řadu zájemců. Jak ale tuto plochu správně zahrnout do inzerátu? A jaký je vlastně rozdíl mezi balkonem, lodžií a terasou? Přinášíme několik tipů, jak se vyhnout nedorozumění při komunikaci se zájemci a balkon představit jako přednost.

Balkon, který je vlastně terasou aneb základní pojmy

Na začátek je vhodné drobné zopakování základních pojmů. Řada lidí totiž využívá univerzální označení „balkon“ i pro plochy, které nevybočují z půdorysu domu. Právě to je hlavním znakem balkonu, který je bytu či domu předsazený a ohraničuje ho zábradlí. Oproti tomu terasa z půdorysu nevyčnívá a často ji tvoří například střecha spodního podlaží domu. U rodinných domů pak jako terasu označujeme zpevněnou plochu v terénu, typicky využívanou k odpočinku. A zapomenout nesmíme ani na lodžie – prostor, který je na rozdíl od balkonu zastropený a rovněž nevybočuje z půdorysu domu.

Proč jsou jednotlivé pojmy tak důležité? Především kupujícím usnadňují vyhledávání. „Správné uvedení pojmu pomůže zájemcům při filtrování v nabídce. A i když by se mohlo zdát, že pokud někdo shání lodžii spokojí se i s balkonem, není tomu tak. Lodžie ocení třeba rodiče s malými dětmi nebo majitelé zvířat, kteří svému mazlíčkovi chtějí udělat koutek a bojí se, aby nevypadli,“ uvádí Lucie Starovičová z realitního portálu Bezrealitky.

Skutečná užitná plocha

Velká lodžie může k ploše bytu přidat pěkných několik metrů čtverečních. A nalákat tak mnohem více zájemců. Pozor byste však měli dát na to, jak v inzerátu plochu popíšete. Balkon totiž není součástí tzv. užitné plochy – tu tvoří jen součet plochy místností uvnitř vnitřních stěn. Nepatří sem tedy sklepní kóje, balkony ani chodby. Pokud chcete do inzerátu zahrnout i tyto prostory, musíte použít kolonku celková užitná plocha. Pro potřeby prodeje či pronájmu je vždy lepší vše co nejpečlivěji rozepsat a správně definovat.

„Pokud zadáme v rámci parametrů jinou celkovou užitnou plochu, než byt ve skutečnosti má, povede to spíše k odrazení potenciálních kupců. Ti to mohou vnímat jako neférové jednání. Balkony, lodžie či terasy je vhodné uvést odděleně, případně propsat v popisku inzerátu. Obecně však platí, že čím lepší a přesnější parametry vyplníme, tím větší máme šanci, že náš inzerát zaujme,“ komentuje Lucie Starovičová z Bezrealitky.

Jak „prodat“ balkon

Základem úspěchu každého prodeje jsou kvalitní fotografie. Pokud si budete nemovitost fotit sami – fotka balkonu by neměla chybět. Vyvarujte se focení za ostrého poledního slunce nebo přítmí a zvolte ideálně takový pohled, který zachytí lichotivé pozadí. Z balkonu odstraňte léty nashromážděný nepořádek a pohrajte si se stylingem – naaranžujte příjemné posezení, využijte zeleň v květináčích a vytvořte z balkonu oázu příjemnou na pohled.

Pokud byt balkon nemá, ale dům má třeba společnou terasu, nezapomeňte zmínit alespoň tu. I to je příjemný bonus, který zájemci ocení.

Věděli jste, že….

Občanský zákoník definuje balkony, lodžie a terasy jako společné prostory domu, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu? Na váš balkon se tedy vztahují stanovy a pravidla SVJ či družstva upravující jednání ve společných prostorách.

(Tato úprava se vztahuje na nemovitosti, u nichž bylo prohlášení vlastníka zpracované po nabytí platnosti NOZ, tedy po 1.1.2014.)