Poptávka po vlastním bydlení je vyšší, než by se mohlo na první pohled zdát. Jen domácnosti nemají potřebu platit ceny, které se vezou na cenových bublinách z počátku tohoto roku. Tak by se ve zkratce dalo popsat aktuální dění na českém realitním trhu. Kdo výrazně cukne s cenou, má o poptávku postaráno. Kdo ne, tomu se prodej může protáhnout – klidně do druhé poloviny příštího roku. O zlevněné nemovitosti je na trhu takový zájem, že jim největší digitální realitní služba Bezrealitky vyčlení dokonce samostatnou sekci.
Nabídka „Akčních nemovitostí“ se nově stane jedním ze stěžejních prvků portálu Bezrealitky. Dostanou se do ní všechny domy a byty, jejichž cena se za poslední týdny snížila alespoň o 100 tisíc korun. Podle Jana Škrabánka by se sekce měla stát místem, kde lidé nově začnou své hledání. Denně budou Bezrealitky monitorovat ceny skoro deseti tisíc nemovitostí v nabídce včetně partnerských inzerátů. V současné době je v akčních nemovitostech skoro desetina z celkové nabídky.
„Stále vidíme silnou poptávku. Lidé nepřestali mít zájem kupovat, jen nemají důvod přeplácet. A kdo chce prodávat, měl by se tomu přizpůsobit,“ zmiňuje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Je to vidět i v číslech. Inzeráty, které drží cenu na úrovni konce léta, mají dnes často jen nízké jednotky zájemců. Inzeráty, které oproti září snížily cenu alespoň o 5 %, mají zájemců dvojnásobek, v případě 10 % to může být zájem dokonce řádově vyšší.“
Skutečné ceny jsou i desítky procent pod nabídkovými
Kdo chce prodávat a nemá u své nemovitosti esa v rukávu v podobě skvělé lokality, dobré dispozice a skvělého technického stavu, ten s cenou v podstatě klesnout musí. Byť se na první pohled zdá, že žádné velké propady se nekonají, většina inzerátů má stále ještě poměrně vysoké nabídkové ceny. Jenže nůžky mezi nimi a reálnou prodejní cenou se nepřestávají rozevírat. V současnosti se ve většině regionů dostaly nad 10 %, do konce roku to však může být ještě víc.
„Jinými slovy – ceny, které dnes vidíme v inzerátech jako nabídkové, jsou často iluzorní. Naprostá většina majitelů s nimi na kupce čekala marně nejméně do pololetí. A pravděpodobně i déle,“domnívá se Škrabánek. I proto se podle něj více vyplatí pracovat s inzeráty, u kterých majitelé s cenou hýbají a dávají tak najevo vůli jednat. „Jinak se poptávka nemá šanci rozhýbat, Češi nejsou zvyklí v případě nemovitostí výrazně smlouvat,“ dodává.
Realitní Achilles a želva
Na druhou stranu – jen kosmetická změna ceny se vyplatit nemusí. Dění na trhu dnes totiž připomíná parafrázi antického matematického paradoxu – Achilla, který se snaží dohonit želvu. Než přijde na místo, kde stála, želva je zase o pár kroků napřed. Podobné je to s kupní silou domácností, která se podle odhadů bude v následujícím roce dále snižovat.
„Vidíme, že kdo dnes cenu spíše ‚podsekne‘, ten si nakonec může ze zájemců vybírat. A paradoxně tak dostane více, než kolik původně nabízel. Naopak kosmetické snížení ceny má často opačný efekt. Nemovitost nadále zůstává v nabídce, zájemci vidí, že se vždy po čase sníží cena, ale přesto ji nikdo nekupuje. A to je hlavní znak takzvaného ‚ležáku‘,“ popisuje Škrabánek.
Hypotéky se možná díky nižším cenám znova probudí
Pokud se na trhu objeví dostatek nemovitostí, které se nebudou snažit v cenách navazovat na trendy minulých, může se podle Škrabánka postupně rozehřát také hypoteční trh. Chuť bydlet ve vlastním totiž Čechy neopouští a řada z nich se nebojí vsadit na pokles úrokových sazeb v příštích letech a zároveň opětovný růst ceny nemovitostí.
„Přestože brát si hypotéku může nyní vypadat kvůli vysokým úrokovým sazbám nevýhodně, situace rozhodně není tak černobílá. Pokud si rodina může hypotéku dovolit a na trhu se objeví vysněná nemovitost, nemá smysl příliš otálet. Smysl dává vsadit na krátkodobou fixaci a refinancovat při první příležitosti,“ zmiňuje Škrabánek. „Je totiž vysoce pravděpodobné, že za dva tři roky budou úrokové sazby výrazně níže a ceny nemovitostí podpořené poptávkou opět porostou.“
Roky růstu jsou definitivně u konce, přichází měsíce, kdy se majitelé nemovitostí musí naučit dělat zásadní ústupky. Tak by se daly jednoduše popsat změny cen domů a bytů na českém trhu. Kdo chce v příštích měsících prodávat, ten musí přijmout novou realitu co nejrychleji. Silná poptávka tu totiž stále existuje, profitovat z ní ale budou ti nejrychlejší. Vyplývá to z dat Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality. Všímá si také významného nárůstu nájmů – Praha je poprvé nad 320 korunami za metr, Brno nad 275 korunami.
„Pokud nyní trh něco jednoduše definuje, pak je to příchod velkého vystřízlivění,“ všímá si Hendrik Meyer, generální ředitel největší české skupiny sdružující realitní služby European Housing Services.„A Česko si novou realitu zatím evidentně nechce připustit. O to bolestivější budou pro majitele následující měsíce. Kdo byl na jaře připraven kupovat, ten by měl znovu vyhodnotit své možnosti. Pro řadu domácností se totiž už pravděpodobně v příštích měsících otevře šance, jak se s trochou štěstí dostat do vlastního.“
Ceny v Česku se vrací až o rok zpět, výrazným propadem překvapilo Brno
Přestože průměrné kvartální ceny neklesají zatím dramaticky, rychlost aktuálního tempa poklesu už majitele nenechá na pochybách, jakým směrem se trh ubírá. Jak ukazují data za září v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo. V některých krajích se ceny domů a bytů propadly dokonce o celých 12 měsíců zpět a smazaly tak nárůst z posledního roku.
Například pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem – 112,7 tisíce korun na metr čtvereční. To je oproti situaci z letošního jara pokles o 5 %. O něco pomaleji – 3% tempem vůči jaru – v září klesly ceny bytů v takzvaném metropolitním prstenci a středních Čechách obecně. Byt je tu možné pořídit v průměru za 70,6 tisíce korun na metr.
Velice zajímavý je obrat v Brně, které v posledních letech překvapovalo konstantním růstem i v době, kdy byl trend v ostatních regionech opačný. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly v září oproti jaru o celých 8 % a vrací se s hodnotou 88 tisíc na metr čtvereční do cenové hladiny, která zde byla naposledy v zimě loňského roku.
Na trhu jsou v září registrovány ještě větší propady. O 10 % vůči druhému kvartálu klesly ceny v Ostravě a moravskoslezských městech – byt zde zájemce v září pořídil průměrně za 40,3 tisíce korun na metr čtvereční. Ceny bytů v Královéhradeckém a Jihočeském kraji klesají 14% tempem.
Ceny domů srazí příchod zimy, v Krkonoších skončila chalupářská horečka
Ještě rychleji klesají průměrné ceny rodinných domů. Například v Jihomoravském kraji se oproti jaru snížila cena za metr čtvereční o celých 17 % na 41,4 tisíce korun. V Moravskoslezském kraji byl propad cen nabízených objektů ještě výraznější – o celých 40 % na 34,5 tisíce korun za metr čtvereční. Středočeský kraj pak hlásí 14% propad na 54,6 tisíce korun za metr čtvereční.
„Jakkoli vypadají propady impozantně, je třeba si uvědomit, že trh stále ještě reaguje na rekordní druhé čtvrtletí tohoto roku. V něm si řada domácností sjednala na poslední chvíli hypoteční úvěry a nakupovala za ceny, které byly prokazatelně nadsazené. Nyní je trh v přesně opačné situaci – úvěry jsou rekordně drahé, zájem o ně se propadá. Stejně tak vzrostly náklady na provoz domu nebo investice do rekonstrukcí,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Podle něj navíc trh zásadně rozdělí realita zimních měsíců. Další radikální snížení cen tak mohou očekávat především majitelé energeticky náročných budov nebo domů před rekonstrukcí – platí to i o řadě objektů z devadesátých let. Naopak vlastníci rekonstruovaných domů s nízkou spotřebou si budou moci mezi zájemci i nadále spíše vybírat.
Na další realitní bubliny upozorňují i některé další významné propady. Například v Královéhradeckém kraji, kde průměrné ceny pravidelně zvedá zájem o druhé domovy a rezidenční nemovitosti využívané následně k rekreaci, se v září snížila průměrná cena oproti jaru skokově – skoro o polovinu. V detailu se však jedná pouze o návrat zhruba o rok zpět před propuknutím investiční „chalupářské“ horečky.
Krutá realita: Kdo čeká na obrat, bude zřejmě donucen jít ještě více pod cenu
Co z průměrných cen na první pohled nevyplyne, je vnitřní rozdělení trhu. Data naznačují, že u bytů i domů jsou nabízené nemovitosti rozdělené do dvou nestejně velkých skupin. Po celém Česku se tak utváří dvě cenové hladiny: majitelů, kteří věří, že trh se brzy vrátí k růstu a prodávají za jarní ceny, a těch, kteří chtějí prodat ještě letos a jsou schopni udělat zásadní ústupky, aby se potkali s poptávkou.
První skupina je výrazně větší a až na výjimky v podobě bytů v centrálních městských lokalitách se u ní radikálně prodlužuje doba prodeje. Většina nemovitostí je v nabídce déle než tři a půl měsíce, a přestože u nich došlo již k několikerému zlevnění, stále se nejsou schopny dostat na úroveň, která by přilákala zájemce. Ve většině případů jsou jejich ceny dokonce nadsazené o 15–30 % oproti aktuální situaci na trhu.
„Nastává tak paradoxní situace, kdy takovýto majitel sice nabídne z jeho pohledu výrazně sníženou cenu, ale stejně nemá šanci prodat. Průměrné ceny se totiž do té doby opět propadnou a on je oproti očekávaní zájemců znovu předražený,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Je to bohužel až naivní pocit, že loňská silná poptávka nezmizela a trh se vrátí do starých kolejí. Jenže realita je krutá a my se díváme na vznikající segment takzvaných ‚ležáků‘, pro které bude do budoucna dlouhá doba prodeje výrazným hendikepem.“
Meyer upozorňuje na to, že v nabídce dnes tyto nemovitosti převažují a jejich vysoká nabídková cena tak může utvrzovat ostatní majitele, že není důvod zlevnit. Vzniká tak dojem falešné poptávkové hladiny. Oproti tomu majitelé, kteří dokáží snížit své ceny, prodají i dnes poměrně rychle – a jejich inzerce je tak v kontextu ostatních nabídek takřka neviditelná.
„U dobře naceněných nemovitostí se nebavíme o pár týdnech k nalezení zájemce, jako třeba na jaře. Ale rozhodně můžeme potvrdit, že poptávka po nemovitostech není tak slabá, jak by se mohlo zdát. Pro řadu lidí je i dnes atraktivní vzít si při dobré nabídce hypotéku s krátkodobou fixací a vsadit na to, že za pár let se situace uklidní, úrokové sazby klesnou a ceny nemovitostí opět půjdou nahoru,“ vysvětluje Henrik Meyer.
Ceny míří k dalšímu propadu, prognóza věští zlevnění o desítky procent. Výjimkou budou i nadále centra velkých měst
Má tedy smysl čekat na další poklesy cen? Zářijový trend to naznačuje jasně – ceny domů i bytů nyní klesají v podstatě s každým měsícem. Téměř všechny regiony tedy v následujícím půlroce zasáhnou zásadnější propady. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.
Nejvíce zasažené budou chudší kraje – například v Ústeckém kraji je odhadován pád cen v rozmezí 10–30 % podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musí připravit na snížení ceny o 10–25 %. Karlovarský kraj může očekávat pokles o 15–25 %.
Opět však platí, že není možné očekávat poklesy ve všech segmentech. Dokonce i v aktuální době budou některé typy nemovitostí – jako například byty v centrálních částech města, novostavbách nebo rekonstruovaných domech, které jsou unikátní lokalitou nebo architektonickým pojetím – růst. Více však napoví nástup zimy, geopolitická situace a kondice české ekonomiky.
Nájmy rostou. A budou růst
Opačná situace je na trhu nájemního bydlení. To se dostává na historická maxima a jak ukazuje aktuální vývoj, ani návrat ukrajinských domácností zpět na Ukrajinu nebo ochladnutí studentské poptávky nemá na ceny zásadnější vliv. Zvyšuje je totiž poptávka běžných domácností, která je v současnosti na několik měsíců zhruba 5–7násobná oproti předchozím rokům. Bydlení totiž hledají nejen domácnosti, které nezískaly hypotéku, ale také ti, kteří se stěhují z ekonomických důvodů do „úspornějšího“.
V Praze se tak na konci září ceny dostaly nad 322 korun za metr čtvereční pronajímané plochy (růst o 6 % oproti předchozímu kvartálu), ve Středočeském kraji stouply na 238 korun za metr čtvereční (růst o 5 % oproti předchozímu kvartálu). V Brně se při sedmiprocentním růstu oproti předchozímu kvartálu zvýšily ceny na 276 korun za metr čtvereční.
V meziročním srovnání průměrné nájemní ceny stouply o celých 14 %, přičemž nejvíce se na růstu podílela Praha (o 18 %), Ostrava (o 18 %). Dvouciferným tempem pak rostla naprostá většina krajů. Aktuálně je na jeden byt v Česku zhruba 35 zájemců – a zatímco se situace v Praze nebo Brně mírně zlepšuje oproti předchozímu měsíci, v krajských městech a regionech se hledání bydlení naopak komplikuje. Právě pro ně bude aktuální situace tvrdou zkouškou po desítkách let vlažného zájmu o pronájmy.
„S ohledem na skladbu českého nájemního trhu – tedy většinové zastoupení soukromých majitelů – se bavíme o kaskádovém zdražování. Jinými slovy, každá nová uzavřená smlouva bude za výrazně vyšší cenu než ta předchozí. Vzhledem k tomu, že nájemní cyklus v Česku se počítá na několik let, pocítíme dopady aktuálního zdražování ve výrazném růstu nájmů klidně až do poloviny dekády,“ domnívá se Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky.
Růst cen by mohlo zbrzdit jediné – významné navýšení počtu nájemních nabídek po celém Česku. A to ve formě samostatných domů, bytů nebo nově se rozvíjejícího spolubydlení. Podle Škrabánka je aktuální potenciál v řádech desítek tisíc příležitostí – ať už v podobě pater dvougeneračních domů, pokojů ve velkých bytech nebo třeba celoročně obyvatelných rekreačních objektů.
Prodat nepotřebné a nakoupit nové nebo použité. Takzvaný cirkulární maloobchod přitahuje stále více firem i zákazníků. Z druhé ruky, avšak jako novou, je možné nakupovat módu, repasovanou elektroniku nebo vybavení domácnosti. A v Česku také knihy na nejúspěšnějším projektu tohoto typu Knihobot.cz.
Zatímco vloni v září prodal Knihobot bez pár stovek 50 tisíc knížek z druhé ruky, letos už to bylo přes 98 tisíc titulů. Lidé si tak prodejem starších knížek za září přišli skoro na 8 milionů korun. A od začátku roku to je více než 50 milionů. Přes léto, kdy e-shopy obecně hlásily pokles zájmu zákazníků, měl Knihobot tržby jako o loňských Vánocích.
Neznamená to jen, že by stávající zákazníci na Knihobotu nakupovali více. Ze zhruba 225 tisíc zákazníků, kteří s ním mají zkušenost (je to mimochodem v přepočtu každý 30. produktivní člověk v Česku), jich více než 60 % přibylo jen od začátku letošního roku. A proměnil se i jejich profil. Zatímco Knihobot v minulých letech rostl především na mladších ročnících do 35 let z velkých měst, nyní narostla i skupina domácností ve středním věku z celého Česka.
A výrazně se liší i motivace. Zatímco v minulosti si lidé při nákupu v secondhandech všímali především ekologických dopadů svého chování, teď je považují za ekonomicky racionální. A pomalu končí doba, kdy „nově vyrobené“ muselo nutně znamenat kvalitnější.
„Postupně se nahlodává ta desítky let budovaná ‚fetišizace nových výrobků‘. Hromadit staré věci a kupovat nové přestává dávat smysl nejen mladší generaci, která už nad věcmi uvažuje výrazně jinak. Vidět je to i u úspěchu secondhandů ve světě – například finský prodejce repasovaných iphonů Swappie byl nejrychleji rostoucí evropskou firmou, úspěch slaví francouzský prodejce použitého elektra Blackmarket nebo americký ‚knihobot na oblečení‘ Thred-up,“ zmiňuje Dominik Gazdoš, šéf online secondhandu Knihobot.
Jako v knihkupectví
Do jisté míry za to může i nabídka, která je v případě secondhandu stále častěji postavená na málo využívaném nebo dokonce ještě originálním a nikdy nevybaleném zboží. Sami prodejci navíc dbají na to, aby se do nabídky nedostaly poničené nebo znehodnocené věci.
Například Knihobot má v současnosti každou osmou knihu v nabídce mladší pěti let a čtvrtinu titulů vydaných nejvíce před deseti lety. Jeho sekce „jako nová“, která nabízí tituly bez známek jakéhokoli běžného opotřebení, zahrnuje už celých 21 % z celkové 160tisícové nabídky.
„A nejsme rozhodně jediní. Například u oděvních second-handů je běžný ještě výrazně větší poměr nikdy nenošených věcí, které se do secondhandové nabídky dostanou. Představa, že secondhandy nabízí jen zboží, které kvůli vadám nikdo nechce, tak mizí. Mladší generace už tuto asociaci nemá v podstatě vůbec,“ zmiňuje Dominik Gazdoš.
Konkurence pro maloobchod? Spíš podpora
Rostoucí poptávka po zboží z druhé ruky samozřejmě vytváří nové požadavky na koexistenci výrobců, prodejců nového zboží a právě secondhandů. Praxe naštěstí ukazuje, že obavy nejsou na místě. Paradoxně tomu pomáhá i zdražování, kvůli němuž výrobci ztrácí zákazníky, kteří nejsou s nárůstem cen schopni držet tempo.
A tady začíná fungovat druhá strana secondhandů – tedy jejich schopnost odkoupit od původního majitele zboží za adekvátní peníze a zajistit jeho prodej. Lidé, kteří zařadili cirkulaci svých nepotřebných věcí mezi běžné spotřebitelské návyky, mají totiž tendence za utržené peníze nakupovat nejen v secondhandu, ale i v běžných obchodech. Nákup dražšího, ale kvalitního zboží vnímají více jako investici, neboť mají zkušenost, že ho dovedou kdykoli v budoucnu prodat za rozumné peníze. To platí i o knihách, jejichž ceny teď také rostou.
To ostatně potvrzuje i zájem velkých knihkupectví o užší spolupráci s projekty, jako je právě Knihobot. Ten ji nakonec navázal s Levnými knihami – zákazníci tak mají možnost využívat jejich prodejny jako místo, kde je možné nechat již nechtěné knížky k prodeji přes Knihobot.
„Spolupráce s Knihobotem přinesla Levným knihám celou řadu nových zákazníků. Model je výhodný pro oba partnery a ve výsledku potvrzuje, že myšlenka spolupracujícího knihkupectví a second-handu je správná,“ uvádí Lukáš Gilánik, generální ředitel Levných knih.
Až 10 % z celého maloobchodu
Přestože ani Dominik Gazdoš nedokáže říct, kde leží limity české re-commerce – tedy online obchodování se secondhandovým zbožím – zkušenosti ze světa říkají, že v mnoha segmentech secondhand hravě dosáhne na 10 % z celkového objemu prodejů v dané kategorii. V případě módy to může být dokonce více. Extrémy jsou pak vidět u výrazně dražších položek – třeba ojetých vozů se v Česku prodá dokonce třikrát více než těch nových.
Je pravděpodobné, že secondhandová budoucnost tedy čeká i Česko. A bariéry rozvoje zcela nového odvětví – cirkulárního maloobchodu – které má už dnes potenciál v řádech desítek miliard korun, neleží na straně zákazníků. Dnes je brzdí spíše přístup státu, finančních institucí a nepřipravenost trhu.
„Zbytečnou komplikací je třeba DPH na použité zboží. Státu nepřináší skoro nic a firmám jen administrativu navíc. Problém je také financování – banky prodejcům použitého zboží neposkytují půjčky, takže je nutné hledat investory,“ vypočítává překážky Dominik Gazdoš. „Je třeba také zapracovat na zpětné logistice, abychom dostali zboží bez problémů od původních majitelů k novým. A přesvědčit některé zavedené firmy ke spolupráci. Použité zboží vám dnes totiž nezobrazují například české srovnávače, které jsou pro jeho prodej klíčové.“
Tři kritické měsíce. Tak by se mohla nazvat etapa, ve které se v současnosti nachází nájemní trh. A zkušenosti ze září ukazují, že toto hodnocení není nadsazené – hledání nájemního bydlení je v některých regionech takový problém, že se zájemci raději poohlíží v jiných městech. Ceny navíc stále nedosáhly svého maxima. Majitelé naopak mají nyní šanci pronajmout i takové nemovitosti, o které by v minulosti nebyl zájem, všímá si největší digitální realitní služba Bezrealitky. Pro mnohé z nich může podpronájem znamenat klíčovou finanční vzpruhu v době rostoucích nákladů.
Počet těch, kteří si hledají nájemní bydlení, od prázdnin skokově stoupl. Od poloviny léta totiž podnájem v souběhu shání vysokoškolští studenti, domácnosti, které chtěly bydlet ve svém, ale nedosáhnou na hypotéku, ale nově také široké skupiny lidí, kteří se musí kvůli rostoucím cenám uskrovnit a mění aktuální bydlení za levnější. Index, který určuje počet potenciálně dostupných bytů v poměru k těm, kteří nájemní bydlení hledají, je na nejnižší hodnotě od roku 2018.
Nejlépe to ilustrují čísla portálu Bezrealitky. Jen v září stoupl počet lidí hledajících nájemní bydlení o dalších 40 %, přičemž od března tohoto roku je počet poptávek zhruba na čtyřnásobných hodnotách. Množství reakcí, které si vymění zájemci s majiteli, se pak zvýšilo meziměsíčně 1,5krát.
V Praze a Brně je 35 % inzerátů kompletně uzavřeno a staženo do 72 hodin, polovina do osmi dnů od zveřejnění. Průměrně se v celém Česku na jeden inzerát hlásí 30 zájemců. V Praze je to však rovnou 43 a v Brně 38. Po odečtení bytů, které jsou s cenou nad aktuálním průměrem, se tyto hodnoty takřka zdvojnásobí. Ty nejatraktivnější inzeráty – ať už dispozicí, lokalitou nebo cenou, pak mají během tří dnů i více než 300 zájemců.
Kvůli tomu, že se nemovitosti rychle „točí“, je zároveň počet aktuálně nabízených bytů na historickém minimu. A to zejména v menších městech a regionech. Pro zájemce to znamená jediné – obrnit se trpělivostí a čekat na dobrou nabídku i několik týdnů. Domácnosti tak musí v některých případech navštívit až desítky bytů, než se s některým z majitelů domluví.
Problém pro majitele zvířat nebo singles
Aktuální situace navíc dopadá ještě silněji na některé konkrétní domácnosti. Složitější domluvu než v minulosti hlásí například majitelé domácích mazlíčků. Přestože česká legislativa domácí zvíře považuje za právoplatného člena domácnosti, situace v praxi je často jiná. Otevřený zákaz psů nebo koček se stává realitou i přímo v inzerátech.
Bezrealitky proto pro majitele spustily možnost označit svůj byt jako „vhodný pro mazlíčky“, aby je snáz propojily s majiteli domácích zvířat. Možnost využila už skoro dvacetina majitelů a byty mizí z nabídky ještě rychleji, než jaký je republikový průměr.
„Zájem je impozantní, ne však nečekaný. Domácího mazlíčka má každá druhá domácnost, což je opravdu velká skupina lidí. Vysoký zájem jasně dokazuje, jak složité je pro některé skupiny domácností v současnosti najít vhodné bydlení,“ všímá si Jan Škrabánek.
Další skupinou, která má v současnosti problém najít adekvátní bydlení, jsou jednočlenné domácnosti. Takzvaní singles totiž hůře snášejí růst nákladů za bydlení a často se musí stěhovat kvůli neúměrnému nárůstu cen energií. Východiskem se pro ně v době, kdy ceny menších bytů v přepočtu na plochu zdražují rychleji, než ty větší, stává spolubydlení. Na to se podle zjištění Bezrealitky začínají spoléhat i starší generace.
Tři měsíce, které ukážou
Situace by se však měla výhledově stabilizovat. Česko teď sice čekají tři měsíce, kdy se budou ceny nabízených nemovitostí dále zvyšovat a v některých lokalitách budou mít i charakter cenové bubliny. S koncem roku by se však mohl trh stabilizovat, a to přímo úměrně klesající poptávce, a hlavně rostoucímu počtu nemovitostí, které se do nabídky postupně dostanou.
Podle Škrabánka budou totiž studené měsíce a s nimi první střet s realitou nákladů na vytápění motivovat celou řadu majitelů objektů k již zmiňovaným podpronájmům. Týkat se to bude jak majitelů rodinných domů, tak domácností ve velkých bytech. Určitým trendem se může stát také dlouhodobý podpronájem zateplených rekreačních objektů a druhých domovů.
„Postupně by takto mohla vzniknout výrazná nabídka nemovitostí, která doposud chybí. Z mého pohledu se bavíme o desítkách tisíc nových míst k pronájmu napříč Českem,“ uvádí Škrabánek. „A to k oboustranné spokojenosti jak lidí, co bydlení hledají, tak těch, kteří nemovitosti vlastní.“
Spolupráce knihkupectví a prodejců knih z druhé ruky dává smysl. S takovou informací po půlroční pilotní spolupráci přichází největší český knižní secondhand Knihobot a knihkupectví Levné knihy. V době, kdy se kvůli rostoucím cenám papíru zdražují nové tituly a kupní síla Čechů vzhledem k všeobecnému zdražování klesá, může být tento model pro knižní trh zajímavým řešením. Pokud se totiž lidé naučí, že přečtené knížky mohou se ziskem prodat, snadněji si obhájí nákup nových.
Levné knihy a Knihobot dále rozšíří aktuální spolupráci – nově bude možné přinést již nechtěné knížky do čtyř poboček Levných knih v Táboře, Jihlavě a dvakrát v Českých Budějovicích. Opět platí, že knihy nebude potřeba nijak balit, na pokladně postačí předat jméno, email a telefonní číslo. O převoz knížek do skladu, jejich nafocení, prezentaci a následný prodej a doručení novému majiteli se postará Knihobot. A původní majitel jen počká, až se mu objeví provize na účtu.
Knihkupectví a secondhandy si nekonkurují
Od spuštění spolupráce na konci dubna 2022 Knihobot prostřednictvím poboček Levných knih v Brně obsloužil přes 900 zákazníků a přijal k prodeji více než 10 000 již přečtených knih. Spolupráce však byla výhodná pro obě strany. Lidé, kteří knížky pro Knihobot přinesli, se totiž velice často stali zákazníky Levných knih. Doručení již přečtených titulů rovnou spojili s nákupem nových.
„Spolupráce s Knihobotem přinesla Levným knihám celou řadu nových zákazníků. Právě díky zkušenostem z Brna jsme byli jednoznačně pro rozšíření spolupráce do dalších měst. Model je výhodný pro oba partnery a ve výsledku potvrzuje, že myšlenka spolupracujícího knihkupectví a second-handu je správná,“ uvádí Lukáš Gilánik, generální ředitel Levných knih.
Smysluplnost takového modelu potvrzuje i Dominik Gazdoš, zakladatel Knihobotu. Ten se zároveň domnívá, že podobných spoluprací bude na českém trhu přibývat.
„Knížek se pravděpodobně bude tisknout méně a budou dražší. Což pochopitelně může celou řadu pravidelných zákazníků odradit. Jenže pokud knihkupectví rozumným způsobem podpoří prodej již přečtených titulů, chuť utrácet se zachová,“ domnívá se Dominik Gazdoš. „Prodejem starší literatury si totiž zákazník vydělá na nákup té nové a další nakupování si snáz obhájí.“
Nejen knižnímu secondhandu se daří
Dedukci, že zdražování nového zboží podpoří zájem o secondhand, dokládá Knihobot svým růstem. V současnosti totiž denně přijme 4–5 tisíc nových titulů a obdobné množství prodá. Měsíčně lidem na provizích vyplatí skoro šest milionů korun. V porovnání s loňskými čísly je na více než dvojnásobku.
„Troufám si tvrdit, že ekonomická motivace v případě secondhandu začíná převyšovat tu ekologickou. A to je z mého pohledu zcela v pořádku. Lidem konečně začíná docházet, že dobře prodat starší věc je z logiky věci výhodnější, než novou vyrobit a starou vyhodit,“ vysvětluje Dominik Gazdoš.
Knihobot proto očekává i přes celkové turbulence opět rekordní rok. Knížka z druhé ruky totiž přestává být stigma a kromě čtenářů, kteří ji kupují pro sebe, přibývá i těch, kteří dají přednost zajímavosti titulu před jeho stářím například při volbě vánočního dárku.
Jak prodat přečtené knihy přes pobočky Levných knih?
Doneste knihy, které už nechcete, do Levných knih. Stačí jen tak v tašce nebo batohu.
Na pobočce předejte knihy zaměstnanci Levných knih.
Nahlaste své jméno, e-mail a telefon. Tyto údaje nám Levné knihy předají spolu s vašimi knihami.
Až knihy dorazí do Knihobotu, ještě se s vámi spojíme a do vašeho knihobotího účtu doplníme bankovní údaje, na který vám přijde výdělek. Všechny knihy za vás nafotíme a naceníme.
Až se kniha prodá, pošleme vám na účet 60 % z ceny prodané knihy, minus 29 Kč.
V Knihobotu přijímáme knihy pouze ve skvělém stavu. Nejlépe se prodávají knihy z posledních 30 let. Pokud si chcete být jistí, že knihy přijmeme, zašlete nám přes web jejich fotku ještě než je donesete do Levných knih. Stačí hromadná fotka hřbetů knih. A pokud máte velké množství knih, raději je pošlete po našem kurýrovi.
Jak prodat přečtené knihy dalšími způsoby?
Knihy můžete také poslat do Knihobotu přes:
Zásilkovnu (Poštovné platí Knihobot. Knihy je nutné zabalit.)
Kurýra (Vy si vyberete libovolný čas a Knihobot dopravu zaplatí. Knihy je nutné zabalit.)
Knihoboxy (Zatím fungují pouze v Praze. Velkou výhodou je, že knihy nemusíte balit.)
Pobočky Knihobotu v Praze 7 a 9, kam je stačí osobně zanést.
Také letos zamíří na univerzity zhruba 50 000 nově zapsaných studentů. A velká část z nich bude muset hledat své ubytování mimo univerzitní koleje. Jenže neobsazených nájemních bytů je v současnosti nejméně od roku 2018 a na jeden byt se hlásí rekordní množství zájemců. Zároveň rostou ceny pronájmů a energií. Studenti se tedy musí připravit na delší hledání i to, že jim bydlení v soukromí ukousne z rozpočtu výrazně více než loni.
Ceny nájmů se v současnosti zvedají skokově po celém Česku a v některých městech se dostaly na historická maxima. Problém budou mít především ti, kteří chtějí bydlet sami nebo jen ve dvojici – oproti loňskému roku si často připlatí o více než tisícikorunu. Vybírat si zároveň budou z nejmenšího množství nájemních bytů za poslední roky.
Za růstem cen stojí hned několik faktorů. V první řadě je to výrazný zájem o nájemní bydlení ze strany běžných domácností. Jde o tisícovky Čechů, kteří se kvůli vysokým cenám hypoték i nemovitostí vzdali snu o vlastním bydlení. Druhým je válka na Ukrajině a skutečnost, že uprchlickým rodinám velká část majitelů pronajala objekty, které jindy slouží právě k ubytování studentů.
Neméně významný je i růst cen poplatků a energií. Vzhledem k tomu, že většina majitelů nenechává energie v případě studentských bytů přepisovat na nájemníky a nechává si je hradit ve formě zálohy, budou si za elektřinu nebo plyn muset studenti připlatit i několik stovek měsíčně.
Poslední šance dosáhnout na lepší ceny před další vlnou zdražování
V kovidových letech, kdy velká část univerzit preferovala distanční výuku a zájem o studentské pronájmy byl nejnižší za posledních pět let, čekali studenti se zařízením nájmu klidně až do poloviny září. Letos si naopak chtějí pospíšit a bydlení hledají už o měsíc dřív. První velkou vlnu zájmu zaznamenaly Bezrealitky, které jsou tradičním místem pro hledání spolubydlení, už 10. srpna.
„Meziměsíční nárůst ve vyhledávání inzerátů je momentálně dvouciferný a jsme teprve na začátku,“ zmiňuje Jan Škrabánek, šéf Bezrealitky. „Pokud tedy někdo shání studentské spolubydlení, měl by ho skutečně začít hledat okamžitě. Nejenže má nyní poslední šanci dosáhnout na lepší cenu před další vlnou zdražování, musí se také připravit, že hledání bude trvat výrazně déle než loni. Hlavně v Praze a Brně hledají bydlení i tisícovky běžných domácností.“
O ty nejlepší byty se v současné době zajímají stovky domácností a studentů. Není tak v silách majitelů odpovědět všem ihned. Škrabánek proto upozorňuje, že by studenti měli být především trpěliví a vydržet. Hledání bytu se letos může protáhnout i na pár týdnů. Ideální je podle něj reagovat na nové nabídky hned a ideálně si sehnat doporučení z předchozích bytů.
„Studentům pomáháme s nastavením upozornění na nové nemovitosti v nabídce – takzvaných hlídacích psů. Doporučujeme jim odepisovat z mobilu na nové nabídky okamžitě. Teď nejde o hodiny, ale skutečně o minuty. Zároveň mají možnost doložit u nás majitelům svou bezdlužnost nebo reference z předchozího bydlení. I takový typ záruk majitelé dnes vyžadují. Logicky se chtějí se pojistit – nemohou si dovolit pronajmout byt někomu, po kom zbyde dluh za nedoplatky drahých energií,“ vysvětluje Škrabánek.
Letos by studentům doporučil bydlet pohromadě ve větší skupině – klidně po šesti. Velké byty se totiž majitelům obecně pronajímají hůře a je o ně menší zájem. Na metr čtvereční pronajaté plochy tak vychází levněji než menší.
Nejdražší je Praha a Brno, nejrychleji zdražují Budějovice, Pardubice a Zlín
Tradičně nejdražší je pro studenty Praha. Dva vysokoškoláci bydlící v 70metrovém bytě v současnosti zaplatí každý více než 12 tisíc měsíčně. Pokud se rozhodnou bydlet ve čtyřech, cena se poprvé přehoupne v průměru přes 7 tisíc korun. Obojí je zhruba o pětinu více než vloni. V Brně si dva lidé ve středně velkém bytě musí připravit více než 10 tisíc korun, čtři osoby pak mohou i s poplatky bydlet za necelých šest tisíc.
Praha ani Brno však nezdražují nejvíce – ceny za spolubydlení totiž nejrychleji rostou ve Zlíně, Pardubicích a Českých Budějovicích. A situace se podle Škrabánka bude v září zhoršovat i v dalších krajských městech. Důvod je prostý – mají méně nájemních bytů, než česká a moravská metropole a nejsou připravena na vlnu zájmu.
Studenti tak pravděpodobně letos navážou na trend z roku 2018 – kvůli volnější kapacitě bydlení i cenám budou stále více mířit za hranice měst. Před čtyřmi lety to vedlo k výraznému protažení dojezdové doby – v Praze a okolí studenti pro nižší cenu akceptovali 80 minut od dveří domova ke dveřím univerzity.
Studenti jako šance pro majitele
Obnovený zájem o bydlení v soukromí a vysoké ceny se přitom mohou stát dobrou šancí pro majitele nemovitostí. V Česku by se tak mohl začít prosazovat takzvaný „norský pronájem“ – tedy pronájem pokojíku celých pater nebo třeba jen přístavby u běžných rodinných domů, který pomůže jejich majitelům bojovat proti růstu cen energií a dalších nákladů na bydlení.
Podle Bezrealitky by tento způsob mohl být oblíbený jak v rodinných domech ve městech, tak v okolních vesnicích s dobrým spojením do centra.
„V Norsku se s menším místem k pronájmu počítá jako s běžným prvkem už při stavbě rodinných domů. Je to jednoduchá cesta jak zvyšovat příjem své domácnosti ve velice drahé zemi. A v Česku nás nyní čeká něco podobného – ostatně není to nic, co bychom z minulosti neznali. Máme zde desítky tisíc dvougeneračních rodinných domů, kde však žije jen jedna generace obyvatel a pro které se nyní jejich provoz stane neúnosný. Pronájem studentům nebo běžné domácnosti tak může být rozumná cesta, jak to kompenzovat,“ zakončuje Škrabánek. „K takovému podpronájmu není potřeba skoro nic – smlouva může být jednoduchá a účinně lze většinou ošetřit i spotřebu vody a energie.“
Letošní ceny studentského bydlení podle obsazenosti bytu
Výpočet pro referenční byt 2+1 / 3+1 70 m2 v širším centru
průměrná cena za metr Q2 22*
výše nájmu 70 m2 bytu
poplatky a energie / os.
2 lidé (za pokoj)
4 lidé (za lůžko)
Praha
304 Kč
21 314 Kč
1 729 Kč
12 386 Kč
7 057 Kč
Brno
258 Kč
18 063 Kč
1 297 Kč
10 328 Kč
5 813 Kč
Ostrava
165 Kč
11 526 Kč
865 Kč
6 628 Kč
3 747 Kč
Plzeň
198 Kč
13 855 Kč
865 Kč
7 793 Kč
4 329 Kč
Liberec
198 Kč
13 862 Kč
865 Kč
7 796 Kč
4 331 Kč
Olomouc
198 Kč
13 871 Kč
865 Kč
7 801 Kč
4 333 Kč
České Budějovice
201 Kč
14 089 Kč
865 Kč
7 909 Kč
4 387 Kč
Ústí nad Labem
165 Kč
11 554 Kč
865 Kč
6 642 Kč
3 754 Kč
Hradec Králové
195 Kč
13 679 Kč
865 Kč
7 705 Kč
4 285 Kč
Pardubice
211 Kč
14 746 Kč
865 Kč
8 238 Kč
4 552 Kč
Zlín
204 Kč
14 266 Kč
865 Kč
7 998 Kč
4 432 Kč
Jihlava
194 Kč
13 548 Kč
865 Kč
7 639 Kč
4 252 Kč
Meziroční rozdíly v cenách
Výpočet pro referenční byt 3+1 70 m2 v širším centru
výše nájmu
meziroč. rozdíl
2 lidé
meziroč. rozdíl
4 lidé
meziroč. rozdíl
Praha
15%
2 826 Kč
18%
1 907 Kč
20%
1 200 Kč
Brno
9%
1 425 Kč
12%
1 083 Kč
14%
727 Kč
Ostrava
0%
57 Kč
4%
276 Kč
8%
261 Kč
Plzeň
6%
823 Kč
9%
659 Kč
12%
453 Kč
Liberec
11%
1 329 Kč
13%
912 Kč
15%
580 Kč
Olomouc
6%
794 Kč
9%
644 Kč
11%
446 Kč
České Budějovice
16%
1 991 Kč
19%
1 243 Kč
20%
745 Kč
Ústí nad Labem
10%
1 044 Kč
13%
769 Kč
16%
508 Kč
Hradec Králové
6%
772 Kč
9%
633 Kč
11%
440 Kč
Pardubice
18%
2 222 Kč
20%
1 358 Kč
21%
803 Kč
Zlín
19%
2 229 Kč
21%
1 362 Kč
22%
805 Kč
Jihlava
9%
1 069 Kč
11%
782 Kč
14%
514 Kč
* Zdroj: Kvartální monitor přímého trhu s nemovitostmi EHS
Kdy startovala sezona studentských pronájmů v minulých letech?
2022 – 10. srpna
2021 – 6. září
2020 – 28. srpna
2019 – 4. srpna
2018 – 10. srpna
2017 – 30. srpna
2016 – 2. září
2015 – 5. září
Očekávané počty VŠ studentů v jednotlivých krajích
Dlouho očekávané zemětřesení přichází na český realitní trh. Ceny celé řady nemovitostí začínají po dlouhých letech klesat, radikálně se obměňuje nabídka, do které se nově dostávají nemovitosti prodávané pod tlakem okolností. A rekordní množství domácností mířících do nájmů vytvořilo neočekávaná nájemní maxima.
Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.
Dlouho očekávané ochlazení realitního trhu dorazilo do Česka, sázet na plošný pokles však nemá smysl
Průměrná cena bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. Byty se na začátku léta prodávaly za 88 756 korun na metr čtvereční, tedy o dvě procenta levněji než na jaře, a to navzdory rekordní inflaci. Že na trhu nyní bude možné nakupovat mírně výhodněji naznačuje také další indikátor: pokles průměrné ceny není zapříčiněn méně kvalitními nemovitostmi v nabídce – naopak. Za stejné peníze dostali Češi buď mírně větší, lepší či lépe situovaný byt než v předchozím kvartálu.
Rodinné domy naopak navázaly na růst předchozího období. Průměrné ceny ploch v rámci provedených transakcí stouply o celou desetinu na 52 264 korun na metr čtvereční. Důvodem je však především změna mixu – investice do domů před rekonstrukcí nebo ruin s nižší metrážní cenou klesly na úkor dražších nemovitostí. Zároveň se do nabídky dostalo výrazně více rozestavěných domů v dobrých lokalitách. Určitou roli hraje i fakt, že druhý dům nebo rekreační nemovitost Češi nadále považují za dobrou investici, která ochrání jejich peníze před inflací.
Jak však upozorňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS, není možné očekávat, že se ceny propadnou rovnoměrně napříč celým trhem. Průměrná ceny totiž sráží spíše propady konkrétních typů nemovitostí, které byly v posledních měsících nadhodnocené.
„Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ zmiňuje Hendrik Meyer.
Záhada jménem Brno a praskající bubliny v regionech
Zatím co v Praze klesla průměrná cena bytu o 3% na 118 263 korun za metr čtvereční a ve Středočeský kraji dokonce o 6 % na 72 578 korun za metr čtvereční, na jižní Moravě pokračovaly ceny v růstu i tentokrát. Za byt v Brně a okolí zájemci zaplatili v průměru 95 215 korun za metr čtvereční, což je o 3 % více než předchozí kvartál. Mimochodem – za tuto cenu se prodával pražský byt na sklonku roku 2020. Brno se tak opět stalo regionem, který se vymyká všem kategoriím – nekopíruje pražský metropolitní trend, ale ani běžné trendy jiných krajských měst.
V těch totiž často dochází k praskání realitních bublin. Průměrné ceny bytů nejvíce klesly ve Zlínském kraji (o 21 % na 44 828 korun za metr čtvereční), na Vysočině (o 18 % na 48 072 korun za metr čtvereční) nebo Ústeckém kraji (o 14 procent na 32 528 korun za metr čtvereční). Oproštěno od bytů v kvalitních lokalitách jako jsou centrální části velkých měst jsou však propady ještě výrazně větší a je možné je najít ve všech krajích Česka.
Opačná situace je však v případě rodinných domů. Zde se propadají nebo stagnují především kraje s velkým množstvím domů před generální rekonstrukcí – tradičně například Karlovarský, kde statistika zachytila 25 % pokles. Ústecký kraj sice vykazuje ještě 3 % růst, ale dá se předpokládat, že v příštím kvartálu se trend také obrátí. Překvapivý je také propad cen ve Zlínském kraji (o celou čtvrtinu). Naopak rekordně rostly ceny v Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti, což průměrnou cenu zvedlo o skoro 60 % na 48 174 korun za metr čtvereční. Podobně vyrostl i Jihočeský kraj – o 44 % na 39 848 korun za metr čtvereční.
„Česko se teď nachází uprostřed několika souběžných trendů, které je třeba rozlišovat. Regiony doplácí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Zájemci v těchto krajích nyní nemají potřebu přeplácet a vyčkávají. To vše ve chvíli, kdy je veřejným tajemstvím, že v následujících měsících výrazně přibude prodejů pod tlakem okolností.“
Nemovitosti se přes ochlazení nepřestávají točit, na popularitě opět nabývá přímý prodej
Zajímavý je však ještě jeden další poznatek – i přes aktuální situaci se od začátku roku prodávalo více než loni. Velký nárůst transakcí zaznamenal například Středočeský, Plzeňský nebo Jihočeský kraj. Důvodem byla především snaha lidí zajistit si hypotéční úvěry za výhodnější úvěrovou sazbu, než jaká je v současnosti. Lákavý je také přímý prodej jako takový, který umožňuje pružnou domluvu majitele se zájemcem. Tím, že se na trh dostávají zcela nové typy nemovitostí, jejichž prodej je v celé řadě ohledů specifický, se z komunikace bez prostředníka stává opět nová norma výhodná pro obě strany.
„Bezrealitky rostou v počtu prodejů a bytů již druhý kvartál v řadě. Dostáváme se dokonce na hodnoty silného roku 2019,“ zmiňuje Jan Škrabánek a jmenuje společné jmenovatele: „Řadu majitelů tlačí čas, chtějí prodat třeba starý byt, aby mohli koupit nový a potřebují celou transakci dobře naplánovat. Do nabídky se dostávají také rozestavěné domy, které jsou velice zajímavou alternativou – umožní bydlet v řádu měsíců namísto let. Jejich prodej je však specifický a vyžaduje intenzivní vyjednávání,“ vysvětluje.
Podle Škrabánka se ještě na začátku prázdnin průměrný byt v Česku za odpovídající cenu udal do měsíce, v Praze nebo Brně pravděpodobně majitel získal desítky nabídek hned první týden. Prázdniny nyní tempo trochu zpomalily, přesto je trend zcela zjevný – majitelé mají zájem prodávat rychle, zájemci zase rychle kupovat.
Nájmy na nových rekordech – situace nejvíce dopadne na menší města
Přestože experti v druhém kvartálu očekávali nárůst průměrné ceny za nájemní byt, realita je více než překvapivá. V polovině Česka rostly nájmy více než 5% tempem, průměrné nájemné vyskočilo dokonce o celých 6 %. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo.
Za skokovou změnou stojí hned několik trendů. Uprchlická krize, která snížila počet volných bytů, domácnosti, které nedostaly hypotéku a vzdaly se snu o vlastním bydlení, rostoucí ceny rekonstrukcí, ale také inflace a zvyšující se životní náklady, které majitele tlačí do zvyšování nájemních cen. V Praze se na růstu cen podílí také opětovný start krátkodobých turistických pronájmů.
„Navíc jsme teprve na začátku. Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku pak přibudou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „Šok to bude hlavně pro menší města, která mají nájemních bytů nedostatek a jejichž obyvatelé nejsou na kontinuální zdražování nájmů, které pravděpodobně přijde, připraveni.“
Podle něj se navíc v následujících měsících budou více zavírat nůžky mezi výší nájmů u dříve uzavřených smluv a těch, které se budou podepisovat nově. To bude průměrnou cenu tlačit ještě více nahoru. Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce.
Praha poprvé pronajímá za více než 300 korun na metr
V Praze se tak nájem poprvé dostal nad třísetkorunovou hranici – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 korun za metr. Nejpoptávanější byly i nadále garsoniéry a byty 2+1, mírně pak posílily „rodinné byty“ s alespoň třípokojovou dispozicí nad 75 metrů čtverečních.
Na nové maximum – 226 Kč za metr čtvereční pronajímané plochy – se dostaly také byty ve Středočeském kraji, u kterých se dá očekávat výrazně vyšší růst v souvislosti s přeléváním poptávky z Prahy dále do metropolitního prstence.
O 4 % na 258 korun za metr čtvereční pronajímané plochy pak vyrostly nájmy v Brně a bezprostředním okolí. I zde se dá očekávat výrazný nárůst – zejména s ohledem na skutečnost, že pro Brňany a Jihomoravany – tradiční vyznavače vlastního bydlení s preferencí rodinných domů – bude nedostupnost vlastního bydlení větší šok než pro obyvatele hlavního města.
Ještě více však rostly ceny také v dalších krajích – například Zlínském (o 17 % na 204 korun za metr čtvereční pronajímané plochy) a Pardubickém (o 14 % na 211 204 korun za metr čtvereční pronajímané plochy) nebo na Vysočině (o 10 % na 194 korun za metr čtvereční pronajímané plochy).
Pohled do křišťálová koule
Jak by se situace měla vyvíjet v dalších měsících? S největší pravděpodobností se zrychlí další propady cen u méně kvalitních nemovitostí. Mírně se zúží dostupnost těch kvalitních a trh mírně zpomalí své tempo, které nyní neodpovídá jeho možnostem. Nájemní ceny dále porostou a po prvotním šoku se pravděpodobně do konce roku stabilizují na nových hladinách. Ty by mohly být zhruba o 15 % vyšší než na začátku letošního roku.
„Prodávat se však nepřestane,“ domnívá se Jan Škrabánek. „Zájem Čechů o uložení úspor před krušnými časy bude i nadále vysoký. Už nyní je vidět, že majitelé, kteří nemají nerealistické představy si mohou nadále vybírat z nezanedbatelného množství poptávek.“
Dát mladým šikovným Čechům opět výhled na vlastní bydlení i v čase nedostupných hypoték. To je hlavní mise startupu Ownest Martina Machaly, Viktora Beránka,Josefa Stehna a Jakuba Miřejovského. Zájemcům koupí jimi vybraný byt a dá jim pět let na to připravit se na jeho financování pomocí hypotéky s využitím předkupního práva. Do té doby mohou v bytě bydlet za běžné tržní nájemné a chovat se „jako doma“. Celkové měsíční náklady včetně peněz měsíčně určených na budoucí akontaci přitom budou výrazně nižší než současná splátka hypotéky. Mladí si tak budou moci bez zvýšeného rizika pořídit až o dvě třetiny hodnotnější nemovitost – tedy namísto garsonky rovnou třeba byt pro budoucí rodinu.
Hypotékou se v Česku v posledních letech financovala naprostá většina kupovaných bytů. Zvýšené úrokové sazby z ní však za pouhých 12 měsíců udělaly nástroj, na který běžná domácnost nedosáhne. Problém navíc poprvé výrazněji zasáhl i střední třídu. Podle odhadů startupu Ownest na hypotéku v současné době nemá šanci dosáhnout asi 62 % Čechů s nadprůměrnými příjmy.
„Vnímáme to jako dlouhodobý trend. Průměrný věk kupujících první nemovitosti na Západě roste a bohužel není moc důvodů si myslet, že by se podobný scénář měl vyhnout České republice. S růstem cen a nájmů je stále těžší si naspořit na akontaci pro hypotéku a v tomto začarovaném kruhu může být celá budoucí generace. My byli první, co nabrali odvahu s tím začít něco dělat,“ vysvětluje motivaci k založení Ownestu Martin Machala, jeden ze zakladatelů, který dříve působil například v investičním týmu Heimstaden nebo jako seniorní konzultant pro realitní trh společnosti CBRE.
Problém sehnat bydlení tak bude mít v následujících letech několik stovek tisíc domácností, pro které to zatím nikdy v novodobé historii nebyl problém. Týká se to i mladých Čechů na začátku kariéry, kteří mají šanci na rychlý profesní růst. A Ownest cílí právě na ně. „Odrazový můstek k hypotéce“, jak je možné novinku výstižně nazvat, jim v rámci pěti let pomůže připravit se na budoucí financování ideální nemovitosti.
„Hypotéka je i přes aktuální situaci stále ještě nejvýhodnější způsob jak zafinancovat nemovitost. Jenže možnosti jejího využití se v současnosti kvůli nejrůznějším intervencím běžným domácnostem vzdálily. Platí to i pro mladé lidi, často na začátku kariéry, kteří by chtěli bydlet ve svém a nyní na něj nedosáhnou. Mnohdy i kvůli tomu, že potenciál jejich platového růstu neumí banky zařadit do svých skóringů. A to jsme chtěli změnit,“ dodává Martin Machala.
Kouzlo žití v nájmu a zároveň ve vlastním
Inspiraci si s ostatními dvěma kolegy vzal například z Anglie, Austrálie nebo USA, kde se nedostupnost vlastního bydlení pro mladé řeší již více než deset let. Model „rent to own“, který Ownest poprvé přináší do Česka, by se mohl přeložit jako „pronájmem k vlastnictví“. Tvoří tak zajímavou a bezpečnější alternativu například ke skloňovaným dvougeneračním hypotékám.
Model Ownestu funguje jednoduše. Klientům po zaplacení vstupního poplatku 1,5 % z ceny nemovitosti koupí byt, který si sami vyberou. Díky schopnosti Ownestu platit majitelům bytů okamžitě v hotovosti jim výrazně zvedne šanci na zajištění opravdu kvalitních nemovitostí. Po přechodnou dobu – nejdéle 5 let – budou klienti v bytě žít s předkupním právem a platit smluvené nájemné a zároveň si dávat stranou prostředky pro budoucí hypoteční úvěr.
„Po uplynutí tohoto období se rozhodnou, zda chtějí nákup bytu pokrýt hypotečním úvěrem. Pokud ano, byt získají do vlastnictví. Pokud ne, vrátí jim Ownest peníze, které měly sloužit na hypotéku. Celý program je nicméně od počátku nastaven tak, aby se klient ve svém bytě cítil a choval jako doma. Podmínky klienty motivují tak, aby si většina z nich po uplynutí pětiletého období dokázala zafinancovat nákup běžnou hypotékou a splnila si tak svůj sen,” uvádí Martin Machala.
Hladký nákup nemovitosti po uplynutí pětileté lhůty pak zajišťuje odkládání si na hypoteční jistinu, která je stavebním kamenem programu. Ten motivuje budoucí majitele, aby si sami ušetřili za pět let alespoň 10–20 % z hodnoty nemovitosti, což jim následně umožní úspěšně odkoupit byt pomocí hypotečního úvěru bez nutnosti shánět další finanční prostředky. Prostředky na hypotéku se zároveň pozitivně projeví do výše nájemného. Čím více bude mít budoucí majitel peněz připravených na akontaci hypotéky, tím méně bude platit za nájem.
„Pět let je v životě mladého člověka velice dlouhá doba. Našim klientům dáváme šanci teď pořídit byt, na který by měli dostatek prostředků až právě po pěti letech. Díky Ownestu budou bydlet na lepší adrese, v lepším bytě a platit dokonce méně, než kolik by platili s hypotékou. A budou vědět, že si ho budou moci za pět let koupit,“ zakončuje Martin Machala.
Ownest se stává součástí skupiny EHS
Ownest se na svou misi nevydává sám. V červnu tohoto roku do projektu z 50 % vlastnicky vstoupila realitní skupina European Housing Services Marka Rosenbauma. Ta bude prostřednictvím svých členů zodpovědná mimo jiné za financování nákupu nemovitostí pro Ownest nebo například správu bytů v době, kdy v nich budou bydlet budoucí majitelé v roli nájemníků.
„Naší dlouholetou misí je dělat bydlení dostupnější. A Ownest do této strategie spadá se svým unikátním modelem dokonale,“ zmiňuje Hendrik Meyer, Group Director European Housing Services. „Chceme společně přinést revoluci v přístupu k hypotékám a udělat z rent-to-own rozšířený způsob, jak se v Česku dostat k vlastnímu bydlení.“
Jak Ownest funguje?
Zájemce se registruje na stránkách Ownest.cz, kde je jeho žádost vyhodnocena.
Pokud je do programu zařazen, obdrží přesný rozpočet, v rámci kterého může začít hledat svou vysněnou nemovitost.
Na prohlídky vybraných nemovitostí chodí zájemci vždy s partnery z Ownestu, kteří pohlídají stavebně-technický stav i celkovou bonitu nemovitosti.
Se zájemcem je podepsána nájemní smlouva a také smlouva o budoucím odkupu. Platí také vstupní poplatek v hodnotě 1,5 % z pořizovací ceny nemovitosti.
V následujících pěti letech žije klient Ownestu v bytě jako nájemník. Po dobu nájmu je zároveň pozitivně motivován, aby si odkládal finance na budoucí hypotéku.
Jakmile je to pro něj výhodné, má možnost sjednat si hypotéku a dvakrát do roka je mu umožněno byt odkoupit – nejpozději po uplynutí pěti let.
Pokud možnost odkupu nevyužije, nevadí. Ownest si byt ponechá.
Kdo stojí za projektem Ownest?
Martin Machala Realitní zkušenosti získal v Heimstadenu, druhém největším fondu na nájemní bydlení v Evropě. Dříve působil v poradenských firmách jako CBRE nebo EY se zaměřením na nemovitosti ve střední Evropě a na Blízkém východě.
Viktor Beránek Manažer investiční skupiny KKCG, který pracoval na projektech jak v USA, tak v Evropě. Předtím se zabýval poradenstvím se zaměřením na fúze a akvizice.
Josef Stehno Zkušenosti má z nemovitostního týmu PPF, kde zodpovídal za komerční a rezidenční projekty v Evropě a USA. Dříve působil v manažerském poradenství společnosti ADL.
Jakub Miřejovský Technologický expert se zaměřením na mobilní aplikace. Pracoval na zakázkách pro globální hráče jako například T-Mobile.
Realitní skupina European Housing Services Realitní skupina investora Marka Rosenbauma vznikla v roce 2021 s cílem maximálně zjednodušit Evropanům cestu k bydlení – ať už vlastnímu nebo nájemnímu. Sdružuje jedny z nejvýznamnějších subjektů českého realitního trhu, jako je digitální realitní služba Bezrealitky, realitní služba Maxima Reality, Český nemovitostní trust, správcovskou službu Tvůj správce nebo interiérový start-up Roomstory.
Vzít pár dočtených knih a jen tak je odložit na místě, přes které člověk běžně prochází. Bez nutnosti balit je nebo nastřádat větší počet kusů. A pak už jen čekat na peníze na účtu. Tak vypadá podle největšího českého secondhandu Knihobot.cz budoucnost “první míle“ u použitého zboží na cestě k novým majitelům. Společně s Lockers.ai a Blocks spouští první “Knihoboxy“, samoobslužné schránky, které začaly fungovat v hlavním městě a brzy se objeví po celé republice.
Knihoboxy samy o sobě nebudou technicky odlišné od těch, které e-commerce již využívá. Unikátní je však to, že namísto výdeje zboží slouží k jeho příjmu. Jednotlivé schránky jsou schopny pobrat zhruba dvacítku knih – tedy výrazně víc, než kolik běžný zájemce zpravidla přinese – a zároveň pro ně neplatí váhový limit. To je odlišuje od využívání sítě Zásilkovny nebo balíčku pro kurýra.
Kód, který je potřeba k otevření schránky, je generován po zaslání fotografie hřbetů nabízených knih prostřednictvím online formuláře. Opět bude stačit jediná fotka pro posouzení stavu a relevance knih. Odpověď od Knihobotu přijde po manuálním posouzení do několika hodin. Knížky z Knihoboxů následně vyzvedne kurýr, dopraví je do Knihobotu a ten už se postará o jejich kompletní prodej. Původnímu majiteli po prodeji připíše na účet 60 % z prodejní ceny mínus 29 korun.
„Mezi hlavními důvody, proč Češi nevrací nevyužívané věci zpátky do oběhu, je pocit, že to je prostě příliš pracné. Věci je třeba nastřádat, zabalit, někam odnést nebo předat kurýrovi. To v nás vytváří blok, kvůli kterému radši necháváme nepoužívané věci v šuplíku nebo na poličce,” uvádí Dominik Gazdoš, šéf Knihobotu. „Takže jsme to vzali z druhé strany. Nabídli jsme další řešení, u kterého není třeba knihy jakkoli chystat. Prostě je hodíte do plátěné tašky a po cestě do práce necháte v Knihoboxu. Anebo se u něj stavíte po cestě z parku, kde jste knížku zrovna dočetli.”
V první fázi se “Knihoboxů“ objeví osm. Cílit budou především na pražské kancelářské komplexy, jako je například michelská Brumlovka, ParkView na Pankráci, Dock v Libni nebo Coral Office na Nových Butovicích. Další se nachází v obchodním centru OC Lužiny. Po testování v rámci tohoto pilotního provozu se Knihoboxy objeví také v dalších městech Česka a postupně i na zahraničních trzích, kde Knihobot působí nebo se tam chystá. Doplní takzvané “Knihobody“ – partnerské provozovny, kde je možné knížky pro Knihobot nechávat. V současnosti takto fungují například brněnské pobočky Levných knih.
Pionýrský počin pro celý český secondhand
Knihoboxy budou pochopitelně sloužit primárně Knihobotu pro sběr knih, podle Dominika Gazdoše by se však mohly stát pilotním projektem pro celou re-commerce a do budoucna by mohly sloužit i jiným secondhandům. Pohodlné cesty, jak vracet zboží do oběhu, v Česku totiž stále chybí. Přestože výdejních boxů je momentálně v Česku v provozu hned několik tisíc, Knihoboxy budou v současnosti jediné, které se zaměřují právě na takzvanou re-commerce.
„Spouštíme Knihoboxy v době, kdy význam re-commerce – tedy online prodeje pečlivě protříděného nebo repasovaného zboží z druhé ruky – roste. Je třeba si uvědomit, že zatímco se e-shopová scéna v obratech propadá, secondhandu se nadále daří. Přitom u nászcela chybí patřičná infrastruktura, bez které se tento miliardový trh nemůže rozvíjet,” zmiňuje Dominik Gazdoš. „A platí to nejen o logistice, ale i propagaci secondhand zboží v rámci cenových srovnávačů.”
Matúš Karafa (37) stojí za projekty jako Feedo, Peevo, Juring nebo Urban Farmers. Nyní přichází naučit Slováky vracet knížky do oběhu.
Karaffa přichází se zkušenostmi z vedení celé řady firem a projektů. Sedm let působil jako spoluzakladatel a CEO jednoho z největších e-shopů s dětským zbožím Feedo.cz, který vybudoval na zelené louce a dostal na obrat přes 600 milionů korun. Následně na to navázal celou řadou vlastních projektů, jako byl třeba inovativní rozvoz točeného piva Peevo.cz v době pandemie nebo stavba hydroponické farmy v rámci projektu Urban Farmers.
Nyní bude působit jako CEO slovenské pobočky největšího knižního secondhandu Knihobot.cz. Bude zodpovědný za kompletní rozjezd lokálního trhu, postupnou stavbu nového týmu, přípravu marketingových kampaní a zajištění kontaktních míst pro zákazníky – ať už ve formě vlastní výdejny, která se chystá v Bratislavě nebo sítě partnerů, u kterých bude možné nechávat přečtené knihy.
„Poprvé v životě zažívám situaci, kdy nastupuju do fungující a relativně velké firmy. Na druhou stranu, vstup na nový trh je vždycky start od úplného začátku. Můžu tak jednoduše zkombinovat schopnost rozbíhat projekty od nuly, ale zároveň se opřít o fungující procesy,” uvádí Matúš Karaffa, CEO Knihobot.sk. „Moje mise je jasná – co nejrychleji zajistit, aby na Slovensku začal Knihobot fungovat stejně dobře jako v Česku. Stát se tu neotřesitelnou jedničkou v prodeji secondhandových knih. A samozřejmě zajistit, abychom principy růstu dokázaly zopakovat na dalších trzích.”
Karaffovy zkušenosti ze Slovenska by se totiž měly ještě letos zhodnotit také při dalším postupu Knihobotu dále do Evropy. Přes Rakousko by se měl totiž již brzy vypravit i na jeden z největších evropských knižních trhů – do Německa. Postupně by se měl Knihobot stát jedním z nejvýznamnějších hráčů evropské re-commerce.
„Pro mne je re-commerce obrovské téma. Postupně se vracíme k tomu, že si nebudeme chtít za každou cenu koupit novou věc, když ve většině případů starší poslouží stejně dobře. Starší funkční věci přestaneme vyhazovat a budeme považovat za samozřejmé, že ji nabídneme ještě někomu dalšímu,” uvádí Matúš Karaffa. „Přestože v případě Knihobotu mluvíme jen o knížkách, model, který přineseme do světa může inspirovat kohokoli dalšího.”
