Kdo se v posledních týdnech díval na inzeráty nabízející nájemní bydlení, mohl být mile překvapen. Přestože ještě v září a říjnu se ceny zvedaly každý měsíc dvouciferným tempem, nyní – jak se zdá – alespoň na chvíli narazily na svůj strop. Zájemci o bydlení se navíc doberou dohody s majitelem výrazně rychleji a úspěšněji než začátkem podzimu. Podle Jana Škrabánka, šéfa největší tuzemské digitální realitní služby Bezrealitky, na stagnaci nebo další pokles nájmů v příštím roce sázet nelze. Na to, že na trhu již nebude taková tlačenice, ano.

Na začátku podzimu přitom byly pouhé dva kraje, kde nájmy nerostly dvouciferným tempem. V Praze a na Ostravsku se nájmy dokonce zvýšily meziročně skoro o pětinu, v Brně a Středočeském kraji o celých 12 %. K nárůstu celkových nákladů za bydlení bylo navíc potřeba připočíst ještě zvyšující se komunální poplatky a náklady na energie. Životní náklady se pro domácnosti v nájmech zvedly skokově. Na každý nájemní byt se navíc stála fronta desítek zájemců, což umožnovalo majitelům při vyjednávání dále zvyšovat ceny.

Na přelomu listopadu a prosince však byla situace již o poznání klidnější a na těch největších trzích byl růst buď velice mírný (Praha o 3% vůči začátku podzimu, Brno 1 %) anebo dokonce došlo k mírnému poklesu – na Ostravsku o procento, ve Středočeském kraji o tři. Zaznamenány byly však i výrazně větší propady – například v Plzeňském kraji o 10 % nebo Libereckém o 8 %. Jak však upozorňuje Jan Škrabánek, neznamená to, že by nájmy dlouhodobě narazily na svůj strop.

Proč se tedy ceny obrací?

Prosincový cenový obrat má hned několik důvodů – částečně nastal kvůli nižší poptávce v souvislosti se závěrem roku. Zároveň však mají české domácnosti po hubených měsících opět z čeho vybírat. Nabídka se výrazně zvýšila a počet zájemců u jednotlivých inzerátů je v mnoha případech čtvrtinový oproti začátku podzimu.

Do nabídky se totiž začaly vracet domy a byty po ukrajinských uprchlících – původně provizorní bydlení se majitelé rozhodli nabídnout k pronájmu i nadále, což předtím nedělali. Do nabídky zároveň přibyly byty, kupované jako investiční na jaře tohoto roku. Většinou poté, co u nich proběhla rekonstrukce. Vyšší ceny nájmů zároveň motivovaly řadu majitelů, aby na nájemní trh nabídli nemovitosti, které měly doposud pouze k vlastní potřebě nebo ležely ladem.

„A vznikla také kategorie ‚norských pronájmů‘ Tedy prostor na bydlení nebo spolubydlení, které doplnily nabídku hlavně v regionech. Nejčastěji se jednalo o samostatné pokoje ve velkých bytech, patra rodinných domů,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „Nechybí ale také pronájmy garáží, sklepů nebo další nebytových prostor poskytnutých k podnikání. Většinou se stejným cílem: snížit jejich majitelům rostoucí životní náklady a pokrýt rostoucí ceny energií.“

Jak příští rok?

Jak již bylo řečeno, nedá se očekávat, že by ceny dlouhodobě klesaly. Porostou pravděpodobně minimálně o výši inflace – jinak pro majitele pronájmy ztratí ekonomický smysl. Na druhou stranu se nabídka výrazným způsobem finančně rozvrství – rozvine se jak na úrovni drahého nájemního bydlení pro vyšší střední a vyšší třídu, tak pro nájemce, kteří hledají nejlepší cenu vzhledem k lokalitě.

„Nejdražší budou nadále byty pro Čechy, kteří již nájem berou jako životní styl. Nemají problém si za bydlení připlatit, chtějí však jasnou kvalitu. Tedy rekonstruovaný, reprezentativní a dobře spravovaný byt ve skvělé lokalitě. To mimochodem otevře nové příležitosti pro například pro správcovské firmy,“ domnívá se Jan Škrabánek.

Druhou kategorii budou utvářet běžné byty a stále častěji i domy majitelů, kteří pronájmy budou brát spíše jako cestu k umoření vlastních životních nákladů, případně vlastní hypotéky. Jejich ceny budou kopírovat míru inflace a ceny za energie.

„Třetí kategorií se pak stanou nízkonákladové byty. Nejčastěji ve formě již zmiňovaného spolubydlení. To bude mířit na všechny, kteří chtějí bydlet v centru města, ale nemají možnost platit plný nájem,“ vysvětluje Jan Škrabánek. „V Praze a částečně i Brně tato kategorie patří k nejrychleji rostoucím, přestože jich zatím v nabídce není tolik, jak je to běžné například v západních metropolích.“

Ideální pozice pro odpovědi na výzvy aktuálního trhu

Nájemní trh také odhaluje, jaké budou jeho nové standardy. Majitelé jsou výrazně opatrnější a prohlídky často začínají připomínat pohovory v zaměstnání. Není výjimkou, že chce majitel doložit například potvrzení od zaměstnance nebo bezdlužnost.

„Řada majitelů – především těch z řad jednotlivců – nejde primárně po ceně. Je ochotna slevit ve chvíli, kdy bude nájemník bezproblémový a bude platit dlouhodobě. Pro jejich cenovou politiku je logicky již jeden měsíc výpadku je pro ně problematický,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „I z tohoto ohledu by měli zájemci brát například vyžádené potvrzení ze zaměstnání spíše jako konkurenční výhodu, než věc, která by je měla urazit. Je to ostatně logické – nikdo nechce skončit například s neuhrazeným nedoplatkem za energie poté, co se nájemník nenadále odstěhoval.“

Ostatně i to je jeden z důvodů, proč se nově zasmluvňují nájemní vztahy i tam, kde dosud byly dohody „na psí knížku.“ Tedy například při pronájmech mezi známými, přáteli nebo dokonce příbuznými. Podle Škrabánka je ostatně impulsem i to, že většinu smluv je možné jednoduše podepsat digitálně. Dokládají to i čísla Bezrealitky: zájem o jejich digitální nájemní smlouvy v posledních měsících výrazně roste.

Výše nájmů (listopad / prosinec 2022)

Kraj	průměrná cena za m2	oproti předchozímu období
Hlavní město Praha	330 Kč	3%
Středočeský kraj	231 Kč	-3%
Jihočeský kraj	197 Kč	3%
Plzeňský kraj	197 Kč	-10%
Karlovarský kraj	173 Kč	-6%
Ústecký kraj	172 Kč	-2%
Liberecký kraj	189 Kč	-8%
Královéhradecký kraj	218 Kč	4%
Pardubický kraj	206 Kč	-3%
Olomoucký kraj	201 Kč	-7%
Jihomoravský kraj	279 Kč	1%
Zlínský kraj	190 Kč	-6%
Vysočina	198 Kč	8%
Moravskoslezský kraj	185 Kč	-1%