První pololetí jasně ukazuje, jakou dynamiku získává realitní trh po oživení hypotečního trhu. Zatímco jaro patřilo stále ještě kupujícím s úsporami a tlačilo ceny nemovitostí vzhůru hlavně v Praze, začátek léta už zapojil do zdražování také nemovitosti v celé řadě krajských měst. Zájem je především o byty, u kterých se naplňuje spíše optimistický scénář – ceny rostou, ale tempo je již devět měsíců v řadě konstantní. Neplatí to naopak o nájemním trhu, kde ceny nečekají na zářijovou špičku a rostou již nyní.

„Hypoteční trh rozhýbal zájem o secondhandové byty i domy napříč republikou. Zatím se ukazuje, že kdo byl na tuto situaci připraven, může na ní v budoucnu velice rychle vydělat,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services. „Zbylí zájemci si stále častěji kladou otázku, zda není letošní rok poslední možností pro domácnosti s průměrnou mzdou dosáhnout na vlastní bydlení. Zatím bych neváhal konstatovat, že se jim tato možnost nevzdaluje. Rozhodne ale druhá polovina roku, která jasně ukáže, kam se český realitní trh vydá.“

Byty: Praha poprvé na 146 tisících, Brno poprvé nad 100 tisíci. Regiony mají nové tahouny – Liberec a Hradec Králové

Ceny pražských bytů se ve druhém čtvrtletí zvedly o dalších 5 %, průměrně se prodávají za 146 653 Kč za metr čtvereční. Hlavním motorem růstu je zájem o menší metráže, které jsou pro domácnosti dostupnější, ale jejich cena je oproti velkým bytům dražší. Podobné tempo růstu drží i Středočeský kraj, který se blíží k rekordu v podobě 90tisícové částky za metr (o 4 % na 88 940 Kč/m²).

Překvapivá informace přichází z Brna. Zde v posledním roce stoupaly ceny nadprůměrně, a přestože poprvé v historii se zde starší byty nabízí za více než 100 tisíc Kč/m², zvýšila se cena o pouhé procento. Podobně je na tom také Plzeňský kraj. Zde v posledním půlroce stouply ceny skokově a nyní se nezvýšily ani o procento (aktuální průměr 75 286 Kč/m²). Stejná situace je pak také v Olomouckém kraji.

V krajích pak nejvýrazněji rostly ceny bytů na Liberecku (o 9 % na 72 748 Kč/m²) a Královéhradecku (o 9 % na 79 235 Kč/m²), v obou případech živené mimo jiné zájmy o byty v podhorských oblastech využívané k rekreaci. 7% tempem rostl také Moravskoslezský a Pardubický kraj.

„Zatímco ceny pražských bytů rostou konstantně, vývoj v Brně a celém Jihomoravském kraji byl v posledních letech výrazně turbulentnější. Jak se zdá, vysoké ceny bytů zde spíše zvýšily zájem o rodinné domy,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS. „Podobně nejspíš na strop možností narazil také Plzeňský a Olomoucký kraj. Výraznější růst cen, tak čeká spíše další krajská města.“

Domy: Brno poskočilo o 9 %, Praha a Střední Čechy stagnují

Již zmiňovanou provázanost jihomoravského trhu s byty a domy ilustruje rychlý růst cen rodinných domů. Ve druhém kvartálu jejich ceny stouply o 9 % na 66 568 Kč/m². Ihned v závěsu je pak Plzeňský kraj (také bez růstu v segmentu bytů, domy rostly o 7 % na 51 258 Kč/m²). Stejným tempem pak stouply ceny také v Karlovarském kraji, které však nepřestávají být s cenou 40 099 Kč/m² druhé nejnižší v republice.

Oproti tomu překvapují čísla z pražského trhu, kde se růst zastavil – ceny se drží na úrovni předchozího kvartálu (110 541 Kč/m²), což odráží vyčerpání poptávky vyšší střední třídy i domácností, které hledaly nejlevnější rodinné domy na okrajích města. Stejně na tom jsou středočeské domy. Jejich ceny stagnují, mezičtvrtletně dokonce mírně zlevnily na 75 363 Kč/m².

„Chování středočeského trhu s rodinnými domy jasně napovídá, že ani vyšší množství hypoték nebylo schopné podpořit zájem lokálních domácností z nižší střední třídy nebo nižší třídy. Chybí ekonomická stabilita, zájemci navíc často naráží na nereálná očekávání majitelů a nadhodnocené nemovitosti,“ domnívá se Hendrik Meyer.

Nájmy opět lámou rekordy. Praha roste nejrychleji od roku 2022. Brno je naopak bez růstu. Počet zájemců opět významně klesl, domácnosti se nechtějí stěhovat

Nájemní trh v Česku pokračuje ve výrazném růstu a druhé čtvrtletí 2025 přineslo další zrychlení tohoto trendu. V Praze se průměrná cena nájemního bytu zvýšila o 7 % na rekordních 434 Kč za metr čtvereční, což je největší mezičtvrtletní nárůst od druhého kvartálu roku 2022. Podobný vývoj vidíme i ve Středočeském kraji, kde se nájmy vyšplhaly na 301 Kč/m², rovněž s 7% nárůstem. Zde však rychlý růst kompenzuje propady ze začátku roku.

„V hlavním městě a jeho bezprostředním okolí nepřestává být převis poptávky nad nabídkou vysoký. Navzdory výraznému poklesu zájemců se ceny nadále zvedají, a to nejen u menších bytů, ale nově i u větších dispozic. Řada nájemců začíná opět proudit do Středočeského kraje, což bude podle všeho určovat dynamiku trhu i ve druhé polovině roku,“ komentuje situaci Hendrik Meyer.

V Brně a jeho metropolitním prstenci po loňském skokovém zdražení nájmů přichází ochlazení růstu – aktuální ceny zde stagnují na hodnotě 326 Kč/m². Trh zde naráží na strop kupní síly domácností, které už nejsou ochotny akceptovat další zdražování, roli hraje také možnost přesunu do vlastního. V krajích je pak patrné rychlé zdražování nájmů v Olomouci (aktuálně 9% růst na 260 Kč/m²) nebo Liberci (aktuálně 8% růst mezi kvartály na 248 Kč/m²).

Jak už bylo naznačeno, situace se však začíná uklidňovat. V Praze klesl počet zájemců na jeden inzerát na 45, v rámci celého Česka pak na 25. Hodnoty se tak vrací do stavu, který byl na trhu běžný v podstatě od konce koronavirové pandemie.