Dlouho očekávané zemětřesení přichází na český realitní trh. Ceny celé řady nemovitostí začínají po dlouhých letech klesat, radikálně se obměňuje nabídka, do které se nově dostávají nemovitosti prodávané pod tlakem okolností. A rekordní množství domácností mířících do nájmů vytvořilo neočekávaná nájemní maxima.

Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

📄 Kompletní report stahujte zde: https://link.fyi.cz/kvartalni-report-EHS-Q2-2022

Dlouho očekávané ochlazení realitního trhu dorazilo do Česka, sázet na plošný pokles však nemá smysl

Průměrná cena bytu v Česku poprvé od zimy roku 2019 mírně klesla. Byty se na začátku léta prodávaly za 88 756 korun na metr čtvereční, tedy o dvě procenta levněji než na jaře, a to navzdory rekordní inflaci. Že na trhu nyní bude možné nakupovat mírně výhodněji naznačuje také další indikátor: pokles průměrné ceny není zapříčiněn méně kvalitními nemovitostmi v nabídce – naopak. Za stejné peníze dostali Češi buď mírně větší, lepší či lépe situovaný byt než v předchozím kvartálu.

Rodinné domy naopak navázaly na růst předchozího období. Průměrné ceny ploch v rámci provedených transakcí stouply o celou desetinu na 52 264 korun na metr čtvereční. Důvodem je však především změna mixu – investice do domů před rekonstrukcí nebo ruin s nižší metrážní cenou klesly na úkor dražších nemovitostí. Zároveň se do nabídky dostalo výrazně více rozestavěných domů v dobrých lokalitách. Určitou roli hraje i fakt, že druhý dům nebo rekreační nemovitost Češi nadále považují za dobrou investici, která ochrání jejich peníze před inflací.

Jak však upozorňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS, není možné očekávat, že se ceny propadnou rovnoměrně napříč celým trhem. Průměrná ceny totiž sráží spíše propady konkrétních typů nemovitostí, které byly v posledních měsících nadhodnocené.

„Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále. A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Záhada jménem Brno a praskající bubliny v regionech

Zatím co v Praze klesla průměrná cena bytu o 3% na 118 263 korun za metr čtvereční a ve Středočeský kraji dokonce o 6 % na 72 578 korun za metr čtvereční, na jižní Moravě pokračovaly ceny v růstu i tentokrát. Za byt v Brně a okolí zájemci zaplatili v průměru 95 215 korun za metr čtvereční, což je o 3 % více než předchozí kvartál. Mimochodem – za tuto cenu se prodával pražský byt na sklonku roku 2020. Brno se tak opět stalo regionem, který se vymyká všem kategoriím – nekopíruje pražský metropolitní trend, ale ani běžné trendy jiných krajských měst.

V těch totiž často dochází k praskání realitních bublin. Průměrné ceny bytů nejvíce klesly ve Zlínském kraji (o 21 % na 44 828 korun za metr čtvereční), na Vysočině (o 18 % na 48 072 korun za metr čtvereční) nebo Ústeckém kraji (o 14 procent na 32 528 korun za metr čtvereční). Oproštěno od bytů v kvalitních lokalitách jako jsou centrální části velkých měst jsou však propady ještě výrazně větší a je možné je najít ve všech krajích Česka.

Opačná situace je však v případě rodinných domů. Zde se propadají nebo stagnují především kraje s velkým množstvím domů před generální rekonstrukcí – tradičně například Karlovarský, kde statistika zachytila 25 % pokles. Ústecký kraj sice vykazuje ještě 3 % růst, ale dá se předpokládat, že v příštím kvartálu se trend také obrátí. Překvapivý je také propad cen ve Zlínském kraji (o celou čtvrtinu). Naopak rekordně rostly ceny v Moravskoslezském kraji, kde se začaly prodávat i dražší nemovitosti, což průměrnou cenu zvedlo o skoro 60 % na 48 174 korun za metr čtvereční. Podobně vyrostl i Jihočeský kraj – o 44 % na 39 848 korun za metr čtvereční.

„Česko se teď nachází uprostřed několika souběžných trendů, které je třeba rozlišovat. Regiony doplácí na ochlazení zájmu investorů a rostoucí náklady, které je nutné vynaložit pro rekonstrukci starších nemovitostí. V některých lokalitách tak vysoký optimismus střídá hluboký pesimismus a cenové nůžky mezi jednotlivými kraji i okresy se po letech sbližování opět začínají rozevírat,“ vysvětluje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Zájemci v těchto krajích nyní nemají potřebu přeplácet a vyčkávají. To vše ve chvíli, kdy je veřejným tajemstvím, že v následujících měsících výrazně přibude prodejů pod tlakem okolností.“

Nemovitosti se přes ochlazení nepřestávají točit, na popularitě opět nabývá přímý prodej

Zajímavý je však ještě jeden další poznatek – i přes aktuální situaci se od začátku roku prodávalo více než loni. Velký nárůst transakcí zaznamenal například Středočeský, Plzeňský nebo Jihočeský kraj. Důvodem byla především snaha lidí zajistit si hypotéční úvěry za výhodnější úvěrovou sazbu, než jaká je v současnosti. Lákavý je také přímý prodej jako takový, který umožňuje pružnou domluvu majitele se zájemcem. Tím, že se na trh dostávají zcela nové typy nemovitostí, jejichž prodej je v celé řadě ohledů specifický, se z komunikace bez prostředníka stává opět nová norma výhodná pro obě strany.

„Bezrealitky rostou v počtu prodejů a bytů již druhý kvartál v řadě. Dostáváme se dokonce na hodnoty silného roku 2019,“ zmiňuje Jan Škrabánek a jmenuje společné jmenovatele: „Řadu majitelů tlačí čas, chtějí prodat třeba starý byt, aby mohli koupit nový a potřebují celou transakci dobře naplánovat. Do nabídky se dostávají také rozestavěné domy, které jsou velice zajímavou alternativou – umožní bydlet v řádu měsíců namísto let. Jejich prodej je však specifický a vyžaduje intenzivní vyjednávání,“ vysvětluje.

Podle Škrabánka se ještě na začátku prázdnin průměrný byt v Česku za odpovídající cenu udal do měsíce, v Praze nebo Brně pravděpodobně majitel získal desítky nabídek hned první týden. Prázdniny nyní tempo trochu zpomalily, přesto je trend zcela zjevný – majitelé mají zájem prodávat rychle, zájemci zase rychle kupovat.

Nájmy na nových rekordech – situace nejvíce dopadne na menší města

Přestože experti v druhém kvartálu očekávali nárůst průměrné ceny za nájemní byt, realita je více než překvapivá. V polovině Česka rostly nájmy více než 5% tempem, průměrné nájemné vyskočilo dokonce o celých 6 %. Takto vysoký nárůst v průběhu jediného kvartálu Česko za poslední roky nezažilo.

Za skokovou změnou stojí hned několik trendů. Uprchlická krize, která snížila počet volných bytů, domácnosti, které nedostaly hypotéku a vzdaly se snu o vlastním bydlení, rostoucí ceny rekonstrukcí, ale také inflace a zvyšující se životní náklady, které majitele tlačí do zvyšování nájemních cen. V Praze se na růstu cen podílí také opětovný start krátkodobých turistických pronájmů.

„Navíc jsme teprve na začátku. Dá se předpokládat, že ceny porostou celou příští polovinu roku. Již v následujících týdnech se v univerzitních městech přidá také poptávka vysokoškoláků, do konce roku pak přibudou desítky tisíc domácností, které poprvé zamíří do nájmů a další desítky tisíc, které budou hledat nové možnosti kvůli zvyšujícím se nákladům,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „Šok to bude hlavně pro menší města, která mají nájemních bytů nedostatek a jejichž obyvatelé nejsou na kontinuální zdražování nájmů, které pravděpodobně přijde, připraveni.“

Podle něj se navíc v následujících měsících budou více zavírat nůžky mezi výší nájmů u dříve uzavřených smluv a těch, které se budou podepisovat nově. To bude průměrnou cenu tlačit ještě více nahoru. Majitelé budou muset do nájmů promítnout refinancování hypoték i rostoucí náklady na energie či stavební práce.

Praha poprvé pronajímá za více než 300 korun na metr

V Praze se tak nájem poprvé dostal nad třísetkorunovou hranici – průměrný byt se na začátku léta nabízel za 304 korun za metr. Nejpoptávanější byly i nadále garsoniéry a byty 2+1, mírně pak posílily „rodinné byty“ s alespoň třípokojovou dispozicí nad 75 metrů čtverečních.

Na nové maximum – 226 Kč za metr čtvereční pronajímané plochy – se dostaly také byty ve Středočeském kraji, u kterých se dá očekávat výrazně vyšší růst v souvislosti s přeléváním poptávky z Prahy dále do metropolitního prstence.

O 4 % na 258 korun za metr čtvereční pronajímané plochy pak vyrostly nájmy v Brně a bezprostředním okolí. I zde se dá očekávat výrazný nárůst – zejména s ohledem na skutečnost, že pro Brňany a Jihomoravany – tradiční vyznavače vlastního bydlení s preferencí rodinných domů – bude nedostupnost vlastního bydlení větší šok než pro obyvatele hlavního města.

Ještě více však rostly ceny také v dalších krajích – například Zlínském (o 17 % na 204 korun za metr čtvereční pronajímané plochy) a Pardubickém (o 14 % na 211 204 korun za metr čtvereční pronajímané plochy) nebo na Vysočině (o 10 % na 194 korun za metr čtvereční pronajímané plochy).

Pohled do křišťálová koule

Jak by se situace měla vyvíjet v dalších měsících? S největší pravděpodobností se zrychlí další propady cen u méně kvalitních nemovitostí. Mírně se zúží dostupnost těch kvalitních a trh mírně zpomalí své tempo, které nyní neodpovídá jeho možnostem. Nájemní ceny dále porostou a po prvotním šoku se pravděpodobně do konce roku stabilizují na nových hladinách. Ty by mohly být zhruba o 15 % vyšší než na začátku letošního roku.

„Prodávat se však nepřestane,“ domnívá se Jan Škrabánek. „Zájem Čechů o uložení úspor před krušnými časy bude i nadále vysoký. Už nyní je vidět, že majitelé, kteří nemají nerealistické představy si mohou nadále vybírat z nezanedbatelného množství poptávek.“

Po stagnaci opět razantní růst, který v prvním čtvrtletí smazal naděje všech domácností čekajících na výhodnější ceny tuzemských bytů. Inflace, ale také snaha Čechů zařídit si vlastní bydlení v době, kdy se dosažitelnost hypoték mění s každým měsícem, opět vystřelily ceny na nové rekordy. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

Vyhlížené ochlazení se odkládá, Češi panikařili kvůli hypotékám

Průměrná cena staršího bytu se v Česku poprvé dostala nad 90 tisíc korun za metr (konkrétně 90 372 Kč/m²), což je nejvíce v historii měření. Důvody jsou jasné – zdražující novostavby, větší množství rekonstruovaných bytů, které se dostaly do prodeje, ale také inflace. Zásadním faktorem se však stal strach Čechů ze zdražujících hypoték a snaha koupit vlastní bydlení ještě dříve, než se pro ně stanou nedostupné. To přineslo zhruba o desetinu více prodaných bytů než v předchozím období, a s tím logicky také prostor na další růst cen.

Naopak ceny rodinných domů již dvanáctý měsíc stagnují. Celorepublikový průměr se na konci kvartálu zastavil na ceně 47,5 tisíce korun za metr čtvereční. A to i přesto, že průměrná celková cena za prodaný objekt se v průběhu roku zvýšila o 25 % a zastavila se těsně pod hranicí 8,5 milionu korun. Prodávaly se však spíše domy v horším stavebně technickém stavu nebo v levnějších lokalitách.

„Konec loňského roku jasně ukazoval na postupné ochlazení v podstatě všech důležitých regionů s výjimkou Jihomoravského kraje. Celospolečenská diskuze spojená se zdražováním hypoték a novými pravidly pro jejich udílení, která vstoupila v platnost od dubna, však aktivizovala všechny, kteří zvažovali koupi vlastního bydlení. Takže i pražské domácnosti, které ještě loni dávaly najevo, že ceny jsou na ně příliš vysoké, dokázaly sesypat úspory dohromady,“ vysvětluje Jan Škrabánek, šéf digitální realitní služby Bezrealitky. „Na trhu se díky tomu zkoncentrovala poptávka pravděpodobně za oba kvartály a místo vyhlížené stagnace si tak musely domácnosti ještě připlatit. To pochopitelně zakládá dobrou půdu pro domněnku, že příští kvartál bude situace klidnější.“

Praha na rekordu, který málokdo čekal. Nová maxima padla i v Brně a středních Čechách

Pražský trh po stagnaci a velice mírném poklesu na konci loňského roku navázal na růstový trend a poprvé se dostal přes historický milník 120 tisíc korun za metr u starších bytů – tedy hodnotu, za kterou se prodávaly byty v novostavbách ještě na konci roku 2020. Průměrná cena prodaného bytu v Praze oproti předchozímu kvartálu stoupla jen o 3,8 % na 7,8 milionu korun – ukazuje se tedy, že se výrazněji šetřilo na metráži bytu nebo lokalitě. Ceny pražských rodinných domů naopak po bouřlivém podzimu klesají na 82,2 tisíce korun za metr.

Na pražský růst cen reagovala i středočeská města. Krajský průměr u bytů poprvé překonal metu 75 tisíc korun za metr (konkrétně 76 966 Kč/m²) a oproti předchozímu kvartálu vyrostl skoro o 13 %. I zde průměrná cena bytu rostla pomaleji a zastavila se těsně nad hranicí 5 milionů. V případě rodinných domů se ceny pohybují těsně pod 60 tisíci korun za metr, přičemž průměrný rodinný dům se prodával za 9,5 milionu korun – to je o 13 % více než v předchozím období, což značí větší příklon ke kvalitnějším objektům.

Přesně dva roky v řadě významně rostou ceny bytů v Brně, které poprvé prolomilo hranici 90 tisíc korun za metr (konkrétně 92 100 Kč/m²). To je mimochodem cena, za kterou se dal pořídit starší pražský byt ještě na podzim roku 2020. Pětiprocentní růst plošných cen překvapivě překonává průměrná cena celkově prodávaných bytů – ta stoupla těsně pod 5,9 milionu korun a naznačuje, že se kupovaly kvalitnější objekty než v předchozím období. Ceny rodinných domů v Jihomoravském kraji naopak mírně klesly na 46,7 tisíce korun za metr čtvereční.

„Rostoucí ceny bydlení se pochopitelně Češi snažili kompenzovat. Rostl například zájem o starší byty před rekonstrukcí, poptávaly se nemovitosti s delší dojezdovou vzdáleností do spádových oblastí. V některých případech dokonce domácnosti začaly výrazněji slevovat i z podlahové plochy, což bylo v minulých letech v podstatě tabu,“ zmiňuje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.„V případě rodinných domů jsme pak byli svědky částečného odklonu od novostaveb a většího zájmu o starší nemovitosti určené ke generální přestavbě. Pokud tento trend přetrvá, mohl by mít pozitivní vliv na takzvané ‚oživování‘ mrtvých nemovitostí.“

Že investice do nemovitostí pořád dává v Česku smysl, naznačují i aktuální data ročního zhodnocení. Český průměr je v případě bytů na 20 %, Praha vykazuje se 17,7 % jen o trochu mírnější růst, naopak Brno s 22 % roste rychleji. Až dvojnásobně však za poslední rok stoupla hodnota bytů v Olomouckém (41 %), Ústeckém (42 %) nebo Moravskoslezském kraji (47,6 %). Rodinné domy – především z rekreačních důvodů – se nejlépe zhodnocovaly v Jihočeském kraji (46,5 %), Karlovarském kraji (47,7 %) a Libereckém kraji (44,2 %).

Nájmy se vrací do předcovidových let

Obrat nastal také na nájemním trhu, který kromě zvýšeného množství Čechů, zvažujících nájemní bydlení, zasáhla také ukrajinská uprchlická krize. V Praze se nájmy po necelých dvou letech opět vrací k předcovidovým cenám. S 282 korunami za metr mají k překonání historického rekordu však ještě poměrně dlouhou cestu. Naopak na nové maximum s 219 korunami za metr vystoupaly nájmy ve Středočeském kraji. V Brně a okolí pak pravděpodobně narazily na krátkodobý strop a drží se na hodnotě 247 korun za metr – podobně jako na podzim loňského roku. Efekt uprchlické krize se projevil zejména v Karlovarském kraji, kde nájmy skokově stouply na 167 korun za metr.

„V Praze rostou nájmy nepřetržitě od poloviny roku 2020 a dá se předpokládat, že tempo se bude zrychlovat. Ještě rychleji než v hlavním městě nebo Brně by však mohly nájmy růst v regionech. Ty se totiž na novou situaci, která i zde přivede do nájmů rekordní množství Čechů, musí teprve připravit. Nájemní bytový fond je zde většinou velice omezený, což se při zvýšené poptávce pochopitelně odrazí na cenách,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „Situaci na trhu bych i s ohledem na probíhající válečný konflikt popsal jako klid před nájemní bouří. A pokud někdo zvažuje přechod do nájmu, měl by tak učinit co nejdříve, než změny na trh udeří plnou silou.“

Představa o ideálním bydlení se kvůli cenám mění. Zatímco před deseti lety si ještě leckdy mohli zájemci o bydlení u developerů zažádat o slevu, dnes jsou to oni, kdo musí dělat při nákupu bytů kompromisy. Změnila se tak i představa o ideálním bydlení a mezi jeho vlastnosti se dostávají ty ryze praktické – Češi totiž hledají především rovnováhu mezi kvalitou a cenou. Vyplývá to z údajů digitální realitní služby Bezrealitky a realitní služby Maxima Reality.

Nejviditelnější ústupky dělají Češi ve vzdálenosti bydlení od městských center. Akceptovaná dojezdová doba ode dveřím bytu ke dveřím kanceláře se například v Praze za posledních 5 let zvedla o neuvěřitelných třicet minut. Letos by se mohla dostat až k hranici 80 minut a s dražším bydlením ve městech se bude i nadále prodlužovat.

Kvůli cenám již domácnosti takřka rezignovaly na hledání bydlení v konkrétních čtvrtích. Podle Hendrika Meyera, CEO digitální realitní služby Bezrealitky, je to poznat i na způsobu vyhledávání – zatímco ještě pár let zpět uživatelé hledali nemovitosti především podle kombinace dispozice a lokality, dnes je to podle dispozice a ceny. Lokalitu naopak nechávají v procesu na posledních místech, aby měli množinu výběru co nejširší.

“V minulosti lidé vždy řešili – pomalu na minuty – jak dlouho budou dojíždět do kanceláří nebo s dětmi do škol. Teď mám upřímně dojem, že stále častěji řeknou ‘bůh ví, jak to bude’ a už se netrápí tím, že neseženou byt ve Vršovicích nebo Veveří a jdou klidně někam na samou hranici města,” zmiňuje Meyer. “Je to samozřejmě z ryze praktických důvodů – pokud nemůžete jako zájemce přeplácet, pak je čekání na ideální byt v konkrétní lokalitě během na dlouhou trať s nejistým výsledkem.”

Zajímavý obrat nastal také v přístupu k technickému stavu bytu. Zatímco ještě do poloviny roku byly v kurzu spíše byty po generální rekonstrukci, dnes nemají domácnosti problém stěhovat se do nerekonstruovaných domů a bytů. Rozdíl v ceně se totiž může blížit klidně až k milionu.

“Cena stavebních prací a materiálů roste a je logické, že hodnotu rekonstrukce chce prodávající plně promítnout do prodejní ceny. Na druhou stranu stěhovat se do zcela zrekonstruovaného nemusí být nic příjemného,” zmiňuje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. “Byty, které dáváme do nabídky, proto prochází alespoň dílčí rekonstrukcí, která jejich cenu nezvedne tolik. Zůstávají dostupné a zároveň jsou připravené k okamžitému nastěhování.”

Češi naopak nejsou ochotni slevit z velikosti obytné plochy. Nejpoptávanější zůstávají stále byty 2+1 nebo 3+kk s výměrou kolem 70 metrů. Ta se – narozdíl od novostaveb – za poslední roky u starších bytů zmenšila jen o pár metrů čtverečních. Pokud Češi z obytné plochy něco ukrojí, pak je to spíš balkon, terasa, předzahrádka nebo například komora. Secondhandový trh tak jde proti kurzu novostaveb, kde se naopak nabízené byty zmenšují pravidelně.

Trpělivý prodejce a nové způsoby financování

Neklidná hypoteční doba klade vyšší nároky také na majitele nemovitostí. Při veškerých změnách totiž může zajištění jistiny a sjednání hypotéky trvat o trochu déle, než tomu bylo v minulosti. A může nastat i situace, kdy se scénář, na který se zájemce spoléhá, nenaplní a on musí rychle hledat alternativní cesty. Což v době, kdy si mohou majitelé ze zájemců vybírat, většinou vede k odmítnutí.

“I proto jsme zavedli službu Bezrealitky Hypotéka, která umožní co nejrychleji zjistit, zda má zájemce možnost vyhlédnutou nemovitost ufinancovat,” zmiňuje Hendrik Meyer. Průběžná splátka hypotečního úvěru se zájemcům nově ukazuje s každým inzerátem a po zadání konkrétních údajů mají šanci získat nabídku na míru ve spolupráci s finanční službou Partners.

Vladimír Zuzák zase potvrzuje, že v současné situaci se jednou z důležitých rolí realitní služby stává i schopnost co nejvíce pomoci s financováním. Například nabídkou okamžitého odkupu nemovitosti nebo předplatbou. 

“V tomto ohledu začíná být naše role nezastupitelná. Pokud kvůli pořízení nového bydlení prodává zájemce stávající nemovitost, aby měl dostatek hotovosti, měla by to být realitka, kdo mu s tím maximálně pomůže,” zmiňuje Vladimír Zuzák, jehož Maxima například nabízí předplatbu poloviny ceny nemovitosti ještě před prodejem. “A pochopitelně roli hraje i důvěra v nás jako garanta procesu. Prodejce tak snáz dá šanci i zájemci, který nemá peníze v hotovosti a financování deprve dolaďuje.”

Ideální byt únor 2022

• Dispozice: 2+1 nebo 3+kk
• Výměra: 65 – 75 metrů
• Dojezd do centra (Praha): ideálně 40 minut (max: 80 minut)
• Dojezd do centra (Brno): ideálně 20 minut (max: 50 minut)
• Osobní vlastnictví
• Před generální rekonstrukcí
• Bez nákladných předchozích úprav nebo nadstandardů

Konec roku 2021 jasně naznačil, že finanční možnosti českých domácností pro pořízení bydlení začínají být omezené. Ceny stagnovaly nebo dokonce mírně klesly ve třech ze čtyř hlavních českých regionů. Prohloubily se rozdíly v dostupnost domů a bytů a běžní Češi přestali mít schopnost konkurovat velkým investorům. Zájem o nájemní bydlení byl i nadále nadprůměrný, hlavní nápor se však očekává až s příchodem jara letošního roku. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

MONITOR ke stažení: https://blog.bezrealitky.cz/wp-content/uploads/2022/02/Monitor-realitniho-trhu-EHS-Q4_2021.pdf (2MB)

Celorepublikový průměr se zastavil na 46 119 Kč / m2 v případě rodinných domů a 85 166 Kč / m2 u bytů. V obou případech jsou hodnoty podobné loňským jarním výsledkům. Neznamená to však nutně, že by bydlení bylo levnější. Meziroční tempo růstu, které udává růst cen v meziročním srovnání posledních 12 měsíců, totiž zatím neklesá.  V případě domů se nadále drží na 22 %, u bytů pak stouplo na 24 %. Cenová stagnace je způsobená také méně hodnotnými nemovitostmi, které se v posledním kvartálu prodávaly – buď v méně atraktivních lokalitách nebo před generálními rekonstrukcemi. Ty kvalitní se na trh dostanou až ve chvíli, kdy opět začne růst kupní síla běžných Čechů.

Praha jasně navázala na trend z loňského podzimu. Průměrná cena staršího prodaného bytu poprvé po roce a půl dokonce nepatrně klesla a zastavila se na hranici 112 000 korun za metr čtvereční. Méně dostupné hypotéky a částečně i vyčkávání tak momentálně limituje kupní sílu pro hlavní město zhruba kolem této hranice. Naopak byty, určené pro profesionální investory, jejichž ceny jsou výrazně nad touto hranicí, se do veřejné nabídky dostávají stále méně často. Situace měla dopad také na segment rodinných domů, který se po předchozí anomálii vrátil do cenové hladiny kolem 88,5 tisíce za metr čtvereční.

Zatímco v minulém období byly vysoké ceny pražského bydlení kompenzovány přesunem do Středočeského kraje, poslední kvartál naznačil, že i tento trh momentálně naráží na finanční možnosti domácností. Méně dostupné hypotéky a rostoucí ceny materiálů a stavebních prací přinesly propad cen poptávaných nemovitostí jak v případě rodinných domů (asi 56 tisíc Kč za m2) tak bytů (pokles na 68 tisíc Kč / m2). Stagnaci ohlásily i ceny na čtvrtém největším trhu v Ostravě a Moravskoslezském kraji, který v oblasti bytů doháněl v posledních měsících podhodnocení některých typů nemovitostí. Byt se tak momentálně prodává za podobnou cenu jako v předchozím období – tedy asi za 39,5 tisíce korun za m2.

Ostře sledované Brno naopak pokračovalo v růstu a potvrdilo svou transformaci v metropoli evropského významu. Ceny prodávaných bytů se poprvé v novodobé historii dostaly s částkou 87,5 tisíce za m2 nad průměrnou celého Česka – tedy pozice, která byla doposud obsazena výhradně Prahou. Ceny rodinných domů v Jihomoravském kraji včetně brněnské spádové oblasti poskočily na 49 tisíc za m2 a stávají se tak po Praze a Středočeském kraji třetími nejdražšími v Česku.

Česko je v cenách rozpolcené. Běžná rodina se dostává k jiné nabídce než investoři

„Trendy posledních měsíců podtrhly obrovské rozdíly mezi jednotlivými regiony a také mezi zájemci o bydlení. Trh se začíná dělit na nabídku pro běžné domácnosti s jasným finančním limitem a nabídku pro investory, kteří nemají problém za dané situace přeplácet. Ukazuje se, že například v Praze nebo Středočeském kraji se některé byty v rámci nabídky k běžným Čechům ani nedostanou,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf digitální realitní služby Bezrealitky. „Najednu stranu se bydlení nabízí za realističtější ceny, na druhou stranu se ukazuje nová realita trhu, která nás bude provázet celý letošní rok – investoři skupující byty s větší rychlostí a v ještě větších objemech. O to více bude stoupat role inzertních portálů s možností okamžitého přímého spojení s majitelem.“

Data zároveň ukazují, že investičně zajímavé zůstávají některé lokální oblasti. Druhá vlna příležitostí se pro investory i běžné domácnosti otevírá například v Krkonoších, kde se kvůli zdražení dostávají zpět do nabídky apartmány i byty v podhorských oblastech, cenový růst se pak přelévá i na běžné byty, které však mohou mít rekreační využití. Průměrná cena bytů v Královéhradeckém kraji se tak s hodnotou 78,5 tisíce za m2 stala po Praze a Brně třetí nejvyšší v republice.

„Dění v Krkonoších by mohlo předznamenat další vlnu prodejů v podstatě napříč turisticky atraktivními lokalitami. Opět to bude znamenat šanci pro majitele, kteří mají v takových oblastech například starší nemovitosti vhodné k rekonstrukci. Rekreační nemovitosti jsou totiž segment, kde se nejčastěji kupuje ‚za hotové‘ a ceny nemovitostí tak nebude tolik srážet nižší dostupnost hypoték,“ myslí si Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. „Navíc je u nich možnost dobrého zhodnocení provedením alespoň dílčích rekonstrukcí před prodejem.“

Důležitou perspektivu dá také informace o meziročním tempu růstu cen bytů u jednotlivých krajů. Mapa napoví, že k tradičně podhodnoceným krajům se přidávají také stabilnější regiony, jako je Královéhradecký nebo Pardubický kraj, kde nemovitosti za posledních 12 měsíců zdražily o 30 %. Nadprůměrně pak rostly ceny také v Jihočeském kraji, a to 28% tempem. V případě rodinných domů pak nadprůměrně rostl především Zlínský a Karlovarský kraj.

Pražské nájmy pokračují v růstu, v Brně naopak klesly

Zajímavá situace nastala na trhu s nájemním bydlení. Očekávaný skokový růst poptávek se ve čtvrtém kvartálu nedostavil – zájemců bylo nakonec méně než na podzim. Přesto ceny v Praze vystoupaly na maximum od vypuknutí koronavirové krize. Průměrný metr čtvereční bytu se pronajímá za 279 korun. Naopak Brno reaguje oproti předchozímu kvartálu mírným poklesem na 244 korun.

„Zásadní změnu tedy evidentně přinese až jaro 2022. Pokračující růst pražských cen i bez významného nárůstu poptávky jasně ukazuje, že doba levných nájmů je pryč a ceny se brzy dostanou opět do hladiny kolem 290 korun za metr jako před pandemií,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Naopak mírný pokles cen v Brně vysílá poměrně příznivou zprávu pro místní – zdražování sice přijde také, ale nemusí se naplnit pesimistický scénář, který předpokládal rychlejší růst nájmů než v hlavním městě.“ Podle Meyera se celý nájemní trh chystá na „redefinici“ – kromě běžných bytů od přímých majitelů se na něm budou stále častěji objevovat nájemní projekty developerů nebo investorů ve zcela jiných cenových hladinách, než byli Češi doposud zvyklí.

Stoupající náklady na bydlení, růst cen energií, ale také nižší šance mladých rodin na pořízení vlastní nemovitosti. To vše vede k přehodnocování desetiletí zažitých modelů bydlení. Do Česka se tak postupně vrací trend vícegeneračních domácností. Ve velkém by se mohly začít prosazovat v příštím roce a přinesou s sebou ještě větší tlak na konsolidaci rodinných realitních portfolií. Uvádí to digitální realitní služba Bezrealitky i realitní služba Maxima Reality ze skupiny European Housing Services.

Trend už se stihl propsat do vyhledávání u největší digitální realitní služby Bezrealitky. Jen za druhou polovinu listopadu zhruba o 40 % stoupl počet poptávek u nemovitostí, které se prezentují jako vhodné pro dvougenerační bydlení. A výrazně častěji zájemci o dům nebo byt prověřují možnosti přestavby dispozice tak, aby umožňovala soužití dvou domácností. 

Podle Hendrika Meyera, CEO Bezrealitky, se dá očekávat, že celá řada rodin se vydá cestou prodejů stávajících nemovitostí a nákupu jedné, která bude k bydlení sloužit více generacím.

“Znamená to často sice prodej rodného domu, ale také to bývá jediná cesta, jak rodina může dosáhnout na adekvátní vlastní bydlení pro všechny generace. Setkal jsem se už i s povzdechem, že to rodina s babičkou probere její stěhování teď o Vánocích, aby příští rok mohli už bydlet dohromady,” zmiňuje Hendrik Meyer.

Realitní trh se na změnu teprve chystá

Dvougeneračních nemovitostí na trhu v posledních letech spíše ubývalo a často byly přestavěny buď na dvě samostatné jednotky, nebo naopak došlo k rozšíření dispozice tak, aby nabídla velkorysé bydlení pro jednu rodinu. Sehnat tedy vhodný objekt není úplně jednoduché. I proto se lidé budou podle Meyera porozhlížet spíše po větších bytech, které bude možné vhodně rekonstruovat. Jejich cena, přepočítaná na metr čtvereční, navíc v posledních letech paradoxně rostla pomaleji, než u menších jednotek.

“V tomto ohledu může být výhoda, že nákup na plochu velkého bytu v krajských městech vyjde v cenách za metr čtvereční levněji, než u garsonky nebo nejpoptávanějších 2+kk,” zmiňuje Hendrik Meyer. “V minulosti zároveň vznikla řada propojených bytů – nejtypičtěji garsoniéra a vedlejší několikapokojový, které jsou díky tomu s trochou úprav dimenzované na plnohodnotný provoz dvou domácností.”

Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, trend potvrzuje. Podle něj však nastoupí plynule a realitní trh se mu dokáže přizpůsobit. Celá řada domácností v Česku navíc již podle něj dnes de facto žije dvougeneračně – a to díky tomu, že děti rodičů vylétají z hnízda stále později.

“Na dvougenerační bydlení jsou díky tomu stále více uzpůsobené i běžné byty. Mohou se tedy dobře najít dva typy domácností – rodiny, kterým děti dorostly a kde se rodiče třeba chtějí stěhovat do rodinného domu, koupeného za peníze z prodeje bytu. A ti, kteří to teď dělají zase zcela naopak,” zmiňuje Zuzák.

Rychlý odkup pro rychlý nákup

Směna menšího bytu a třeba rodinného domu za jednu společnou nemovitost pomůže ještě dalšímu z trendů. Tím je expresní odkup nemovitosti, který se v Česku stále ještě prosazuje. Majitel při něm zpravidla dostává peníze do několika dnů a díky přehřátému trhu často i cenu, která se blíží tržnímu odhadu. 

“Jakmile si vyhlédnete vhodnou nemovitost, je třeba jednat rychle. Dostat peníze v rámci expresního odkupu tak může být výhodné. Zejména ve chvíli, kdy se zpřísňují podmínky pro získání hypotéky a je stále výhodnější zaplatit více peněz za nemovitost v hotovosti,” zmiňuje Hendrik Meyer. “Naše služba Bezrealitky Expres, která se na tento typ prodejů zaměřuje, vyrostla za poslední půlrok skoro na desetinásobek.”

To potvrzuje i Vladimír Zuzák, jehož Maxima mimo jiné nabízí také možnost zaplatit polovinu kupní ceny ještě před podpisem smlouvy, aniž by se zatím převádělo vlastnictví.

“Výrazně více lidí teď při prodeji ocení alespoň polovinu peněz, protože zároveň s prodejem řeší rezervace nové nemovitosti nebo rovnou financování,” zakončuje Zuzák. “Osobně předpokládám, že počet lidí, kteří budou tuto nabídku využívat, se v příštím roce znásobí.”

Skokové zvýšení cen elektrické energie a zemního plynu může zvýšit náklady na provoz domácnosti v rozmezí kolem 30–60 %. V lepším případě to může měsíčně znamenat několik stokorun, v horším pak rovnou několik tisíc. Tato skutečnost se začíná propisovat i na realitní trh. Lidé výrazně více řeší energetickou úspornost budov a při nákupu starších nemovitostí častěji kalkulují s provozními náklady. Majitelé domů a bytů s lepšími energetickými třídami si při prodeji mohou přilepšit o stovky tisíc.

Růst energií během pár týdnů změnil na realitním trhu chování majitelů i zájemců o bydlení. O takzvaný energetický štítek se Češi výrazně více zajímají jak v případě pronájmu nemovitosti, tak při jejím nákupu. Zatím co ještě nedávno nad nejhorší energetickou třídou G často mávli rukou, dnes se může stát důvodem, proč se nakonec porozhlédnou jinde. V případě úsporných budov se pak dostávají informace o provozních nákladech opět na první místo.

“Majitelé výrazně častěji zmiňují kvalitu oken nebo zateplení. Potenciální zájemci se pak více ptají na způsob vytápění a všímají si energetické náročnosti budovy,” zmiňuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky. “Například majitelé u dobře revitalizovaných panelových domů, které dosáhly na kategorii C, se dnes nebojí požadovat citelně vyšší cenu oproti nižším třídám. A po právu – při aktuálních cenách energií se prostředky vynaložené navíc vrátí opravdu rychle.”

Propad zájmu u energeticky neúsporných budov však realitní specialisté zatím nezaznamenali – i z toho důvodu, že v Česku je kategorie G stále většina. Při vyjednávání o ceně je to však jeden z argumentů, kterým se zájemci snaží tlačit na slevu. Potvrzuje to i Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

“Diskuse o skutečných nákladech na vytápění a provoz budovy řešíme se zájemci stále častěji. Majitelům na přání zájemců pomáháme zpracovávat například nákladové plány, což nebývalo běžné. Chápu to – pro většinu lidí je pochopitelně rozdíl, jestli protopí měsíčně v rodinném domě tři nebo šest tisíc,” zmiňuje Zuzák.

Podle Zuzáka je to však nová realita.

“Povědomí o energetických štítcích a jejich vliv na cenu je nejvyšší za posledních roky. A rozhodně si nemyslím, že by šlo o přechodný trend, energie budou v dlouhodobém horizontu zdražovat i nadále a návratnost investice do tepelného zabezpečení tak budou dávat stále větší smysl.”

Češi jsou díky tomu ochotni připlácet i za řešení, která jim v minulosti přišla zbytečná – třeba za vlastní tepelná čerpadla nebo fotovoltaiku.

“Do jisté míry je to marketingový tah majitelů, zdůraznit částečnou nezávislost na dodavatelích. Ale zabírá. Takové domy, ale také rekreační objekty se nám dnes daří prodávat za skvělé částky,” potvrzuje Zuzák.

Patová situace pro majitele “děravých domů”

Rostoucí ceny energií nemusí dopadnout pouze na seniory, samoživitele nebo nízkopříjmové domácnosti. Do problémů se mohou dostat také lidé, kteří v minulosti koupili nehospodárný objekt určený k rekonstrukci. Ti jsou nyní v patové situaci – s rekonstrukcí kvůli materiálové krizi otálejí nebo si ji nemohou dovolit, zároveň však bez rekonstrukce musí zbytečně platit vysoké částky za provoz. Pro takové nemovitosti se v realitním slangu vžil termín “děravý dům”.

“Klasickým příkladem může být rodina, která vložila veškeré své prostředky na nákup staršího nezrekonstruovaného domu s vysokou energetickou náročností. Náklady na vytápění jim spolu s měsíční splátkou hypotéky pak ukousnou naprostou většinu volných prostředků a snižují rychlost spoření,” zmiňuje Vladimír Zuzák. “A do toho vstupují další investice – například do nového kotle, pokud je v objektu ještě původní.” 

Podle Zuzáka může situace dojít tak daleko, že se majitelé objektu v blízké budoucnosti budou muset opět zbavit. To potvrzuje i Meyer.

“Počet inzerátů, nabízejících domy a byty před rekonstrukcí momentálně mírně stoupá. Vysvětluji si to právě rostoucí náročností na provoz takových budov. Vlastníci nemají prostředky na rekonstrukci a nájmy na ni nejsou schopny vydělat, protože nájemce nebude ochoten připlatit za nehospodárný byt. Zároveň majitelé ví, že za svoje nemovitosti mohou dostat rekordní částky,” zmiňuje Meyer. “V takové situaci je prodej nehospodárné nemovitosti a využití prostředků pro nákup jiné logické a rozumné řešení.”