V Česku je odhadem více než 400 tisíc rekreačních objektů, ať už jde o chaty, chalupy nebo zahradní domky. Pokud bychom vyšli z průměrné nabídkové ceny, která se aktuálně pohybuje kolem 3,2 milionu korun, drží Češi v tomto typu nemovitostí majetek přesahující 1,2 bilionu korun. U většiny domácností přitom jde o druhou nebo třetí nemovitost, kterou aktivně nevyužívají. A která se teď kvůli rostoucí potřebě hotovosti dostává na trh, který se však rychle sytí.
Prodej chalupy je logickou cestou, jak si přiblížit cestu k vlastnímu bydlení. Průměrná cena rekreačního objektu dnes hypoteticky pokryje více než polovinu nákladů na nákup bytu ve většině regionů. V některých případech dokonce celou částku. Bez vlastních úspor se většina domácností k vlastní nemovitosti nedostane. Zejména ne ve chvíli, kdy majitelé dávají přednost platbě v hotovosti, která tvoří financování zhruba poloviny prodejů.
Řada prodávajících proto plánuje spojit letní pobyt na chalupě přímo s přípravou nemovitosti na prodej a realizací prohlídek – letošní sezóna pro ně může být poslední reálnou příležitostí, jak prodat za rozumných podmínek. Rychlost bude klíčová: počet nabízených chat a chalup rychle roste a podle dat Bezrealitky se dostává na nejvyšší hodnoty za posledních pět let.
„Kdo bude připraven, může mít štěstí a přes léto ještě prodat. Přes jarní pokles zaznamenáváme asi třetinový nárůst zájemců, ale stále se bavíme o malých číslech a rozhodně se jedná jen o dočasnou vlnu,“ zmiňuje Martin Ponzer, šéf digitální realitní služby Bezrealitky.„Ten, kdo ji mine, se bude muset smířit s tím, že jeho chatě nebo chalupě bude konkurovat výrazně více nemovitostí. A to s sebou nese tvrdší vyjednávání o ceně.“
Podle Ponzera je nejlepší cestou začít objekt nabízet v podstatě ihned. Využít příznivého počasí, zelené krajiny a zahájit první nezávazná jednání se zájemci okamžitě. V případě Bezrealitky je vystavení inzerátu i díky podpoře AI při jeho tvorbě skutečně dílem deseti minut. U 50 % rekreačních nemovitostí se první zájemci objeví do týdne. „U rekreačních nemovitostí se totiž nejde jednoznačně řídit cenovou mapou. Každá chata, i když jde o jednu lokalitu, nabízí jiné možnosti. Záleží tedy jen na vyjednávání majitele i zájemce. Prodej rekreačního objektu je práce spíše na měsíce než týdny a vždy musí začít tím hlavním – kalibrací ceny, “zakončuje Martin Ponzer. „To, jestli nechcete příliš, anebo naopak neprodáváte pod cenou, vám dá vědět jen a pouze trh – tedy počet zájemců a jejich zpětná vazba. A tu na Bezrealitky můžete získat v podstatě obratem.“
Nájmy v Česku sice nadále rostou, ale trh už není pod takovým tlakem jako v předchozích měsících. Ubylo zájemců, kteří se na trhu pohybují a doba setrvání v nájmu se opět prodloužila. Vyplývá to z dat digitální realitní služby Bezrealitky.
„Kdo hledá nájemní bydlení, měl by teď mít nejlepší šance za poslední půlrok. Na trzích jako je Praha nebo Brno to sice nadále znamená, že bude vystupovat proti konkurenci vyšších desítek zájemců, situace však není tak napjatá jako například na přelomu roku,“ komentuje situaci Martin Ponzer, šéf digitální realitní služby Bezrealitky. „Majitelé jsou však stále opatrnější a více zvažují, komu byt pronajmou. V tomto ohledu se tedy nic nemění a zájemci musí vsadit na maximální otevřenost.“
Praha překonala 440 korun, Brno mírně roste, Středočeský kraj stagnuje
V Praze se průměrná cena nájmu vyšplhala ze 429 Kč na 440 Kč za m², což představuje růst o 2,6 %. Referenční 65metrový byt se tak dostává na hladinu 28 600 Kč. V některých částech centra však přesahují nabídkové ceny již běžně hranici 500 Kč. Rostou navzdory ochlazení poptávky – ta klesla z více než sta zájemců na přelomu roku na „pouhých“ 72 zájemců o jeden inzerát.
Jihomoravský kraj, jehož hlavním tahounem je Brno, zaznamenal mírný nárůst cen ze 329 Kč na 333 Kč, tedy o 1,2 %. Ceny se drží vysoko, zájem je tradičně silný především o menší byty s dobrou dopravní dostupností do centra Brna. Vyšší ceny však zvyšují ochotu dojíždět. Ve Středočeském kraji pak došlo jen k opravdu nepatrnému posunu – z 298 Kč na 301 Kč (+1 %). Nejdražší zůstávají tradičně lokality těsně za hranicí Prahy s napojením na železnici, ve městech na vnějších hranicích kraje dokonce můžeme hovořit o mírném poklesu cen nájmů.
V krajských městech je růst spíše mírný, v Ústí nájmy dokonce o 5 % klesly
Plzeňský kraj hlásí jeden z nejvyšších mezikvartálních růstů – z 268 Kč na 278 Kč (+3,7 %) na metr čtvereční nájemní plochy. Průměrný 65metrový byt se tu dnes pronajímá za více než 18 000 korun. Jedná se o jedno z krajských měst, kde se dá očekávat výrazný setrvalý růst i v příštích měsících. Nájemné dále stouplo také v Jihočeském kraji na 251 Kč (+2,4 %), Pardubickém kraji na 268 Kč (+1,9 %) a mírně také Královéhradeckém kraji na 261 Kč (+0,8 %). Naopak Olomoucký kraj hlásí mírný pokles na 250 Kč, resp. „červenou stagnaci“ (o –0,8 %).
„I v regionech, kde dříve rostly ceny skokově, dochází ke zpomalení růstu. Požadavky majitelů bytů na mnoha místech narazily na aktuální možnosti domácností. Častěji tak raději vsadí na dílčí ústupek výměnou za stabilního nájemníka. Přesto je v krajských městech poptávka stále vyšší než nabídka, zejména u menších dispozic,“ doplňuje Martin Ponzer.
Moravskoslezský kraji hlásí stagnaci (221 Kč), stejně tak Zlínský kraji (242 Kč). Pokles zaznamenal Ústecký kraj, a to poměrně výrazný z 213 Kč na 201 Kč (o –5,6 %), Karlovarský kraj na 217 Kč (o –1,4 %), Liberecký kraj naopak mírně poskočil z 244 Kč na 246 Kč (+0,8 %).
Nájmy se vybírají opatrněji, bezpečnost je důležitější
Doba hledání ideálního nájmu (tedy takového, který splňuje požadavky zájemce a nemusí dělat zásadnější ústupky) se podle dat Bezrealitky opět mírně prodloužila. V současnosti se zájemci musí připravit v průměru na šestitýdenní hledání, v případě hlavního města dokonce na dva měsíce.
Nájemních nabídek je totiž v souhrnu méně. Domácnosti častěji setrvávají ve stávajícím bydlení. Průměrná doba setrvání v nájmu se tak opět prodloužila a v současnosti podle odhadů míří skoro ke čtyřem letem.
Nesnižují se ani požadavky majitelů. Ty nadále vyžadují ověření identity nebo doložení bezdlužnosti. A pochopitelně maximum informací o domácnosti. Obavy ze špatné volby nájemníka podle interních zjištění Bezrealitky spíše rostou, a to především kvůli špatným zkušenostem. Ty majitelé paradoxně získali nejčastěji ve chvíli, kdy pronajali byt z osobního doporučení od známých anebo si nájemníka vybrali na základě poptávky na sociálních sítích. Právě sem se totiž pravděpodobně přesunula část podvodníků, kteří situace oboustranně zneužívají. Tedy včetně pokusů o podvod ze strany domnělého majitele.
Bezpečnostní algoritmus Bezrealitky, který vyhodnocuje 28 klíčových parametrů inzerátů byl trénován více než pět let. Automaticky zachytí a deaktivuje skoro 100 % všech pokusů o podvod. V současnosti detekuje asi o třetinu méně potenciálních hrozeb než v roce 2023. Méně inzerátů k přezkoumání posílají také méně samotní uživatelé.
„Naše investice do bezpečnosti a nekompromisní přístup se jednoznačně vyplatily. O to více se teď podvodníci zaměřují na platformy, které nikdo nekontroluje – například sousedské skupiny na sociálních sítích“ zmiňuje Martin Ponzer. Podle něj mezi typické rysy podvodného chování patří požadování předplatby za byt ještě před podpisem smlouvy, nechuť organizovat v atraktivním bytě prohlídky nebo komplikované hledání termínu, ze strany zájemců pak většinou chuť se okamžitě nastěhovat bez hlubší znalosti podmínek.
První kvartál potvrdil, co všichni v podstatě očekávali. Český realitní trh pookřál. Vrací se na něj pozdržená poptávka a rychlý růst počtu sjednaných hypoték už začíná měnit pravidla hry. Zároveň ale dává tušit, že aktuální, stále ještě poměrně umírněný růst cen domů a bytů se může brzy výrazně zrychlit. Vyplývá to z aktuálních dat posledního kvartálního monitoru realitní skupiny EHS, dat realitní digitální služby Bezrealitky a realitní kanceláře Maxima.
„Poslední data o počtu nově uzavřených hypoték jasně naznačují, že domácnosti přestaly vyčkávat. Roste počet reakcí na inzeráty i skutečných zájemců, a přestože majitelé jsou stále připraveni vyjednávat, jejich pozice posiluje,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services. „Bude teď klíčové sledovat, jestli se ceny s jarem utrhnou ze řetězu nejen na pražském a brněnském trhu, ale také v regionech anebo bude tlak sílit spíš pozvolna. S ohledem na to, jakou rychlostí z nabídky mizí ty nejlepší nemovitosti se však dá očekávat spíše první varianta.“
Praha u bytů před rekordem 140 tisíc za metr čtvereční
Od zimy do jara vzrostly ceny pražských bytů v mezikvartálním srovnání o další čtyři procenta. Blíží se tak s cenou 139 715 Kč / m2 k nové psychologické hranici. V meziročním porovnání uběhlých 12 měsíců se jedná o 12procentní růst. Tlak na cenu je v současnosti hned dvojí. Výrazně vzrostl počet zájemců, kteří jsou schopni zajistit potřebné finance a reálně chtějí kupovat, zároveň z trhu rychle mizí ty nejatraktivnější nemovitosti a výrazně se tak redukuje nabídka.
„S tím se mírně zrychlila také doba prodeje. Myslím si, že to v současnosti zaskočilo i samotné majitele. Z trhu tak poměrně rychle zmizely nemovitosti, které se do nabídky dostaly v listopadu a prosinci a zároveň je pryč i řada těch jarních. Týká se to především menších bytů, u kterých majitelé začínají mít poměrně silnou vyjednávací pozici,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS. „U kvalitních cihlových domů v širším centru pak platí rostoucí ochota připlatit si nad průměr, své kupce tedy najdou také výrazně rychleji než v minulém období. Naopak u běžných panelových bytů je možné nadále smlouvat a dojednávat podmínky, zde vidíme řadu cen vyloženě nadhodnocených.“
Celý segment pražských rodinných domů v meziročním srovnání posledních 12 měsíců vyrostl o 12 %. Přesto zaznamenal mezi kvartály velice drobný pokles na 110 578 Kč/m². O trhu to však příliš nevypovídá: změna je dána především kvalitou samotné nabídky. V prvním kvartále se totiž výrazně více prodávaly nemovitosti v okrajových čtvrtích, tedy s nižší průměrnou cenou.
Středočeské byty loni otestovaly strop, teď ceny popoženou nové hypotéky
Po celém roce přešlapování ožil ve středočeském kraji trh s rodinnými domy. Jejich průměrné ceny oproti zimě zdražily skokově o celých 8 % a poprvé v historii se dostaly nad pětasedmdesátitisícovou hranici (75 808 Kč / m²). Zájem byl především o rodinné domy na okrajích metropolitního prstence Prahy (Kladno, Beroun, Neratovice, Roudnice, Brandýs nad Labem – Stará Boleslav, Lysá nad Labem a Nymburk), ale také v největších městech (Kladno, Mladá Boleslav, Kolín, Příbram a Kutná Hora).
Opačná situace je pak u průměrných cen bytů. Ty se sice také symbolicky dostaly nad nový milník při průměrné ceně 85 179 Kč / m², oproti minulému kvartálu se však jedná o růst o necelé procento. Rychleji sice rostly ceny u bytů s přímým rychlým železničním spojením s Prahou, v ostatních městech se však stále čeká na hypotéky pro nižší střední třídu. Ti bohatší se totiž mají stále šanci porozhlédnout i v hlavním městě.
„Návrat zájemců o rodinné domy jasně ukazuje růst sebevědomí českých domácností. Jedná se o jeden z lakmusových papírků a předstupeň obnoveného zájmu o středočeské byty. Toho jsme se na začátku roku sice nedočkali, ale předpokládáme, že se projeví ještě do prázdnin,“ analyzuje Hendrik Meyer. „Pomalý růst průměrných cen je tak dobrou zprávou pro každého, kdo se na trhu začal rozhlížet a o nákupu nemovitosti se teprve rozhoduje. S rostoucími cenami a řídnoucí nabídkou v Praze pak může přilákat také řadu domácností z hlavního města.“
Ceny bytů v Brně na konci roku stagnovaly, rodinné domy hledají optimální hodnotu
Výrazný příklon Čechů k nákupu rodinných domů potvrzuje také Brno a Jihomoravský kraj. Zde průměrná cena rodinného domu stoupla pod tlakem rostoucí poptávky na 60 949 Kč / m². Po roce růstů a poklesů se tak jedná o definitivní důkaz, že odložená poptávka domácností začíná proudit na typicky „domkářský“ trh.
Byty zatím reagují na zájem pomaleji. Brno se dostalo těsně pod magickou stotisícovou hranici a s 4% mezikvartálním růstem se ceny bytů zastavily na 99 750 Kč / m². Ceny bytů tak drží své 13% meziroční tempo růstu (při srovnání po sobě jdoucích 12 měsíců). Počet zájemců se s koncem prvního kvartálu navíc opět zvýšil, je tedy pravděpodobné, že na to budou ceny dále reagovat.
„Výhodné ceny rodinných domů nebo stavebních pozemků nasměrovaly úspory a investice domácností především tímto směrem. Do jisté míry je to také důsledek toho, že ceny bytů v Brně zatím nepohrozily skokovým růstem. Je dobré si připomenout, že stávajících necelých 100 tisíc za metr se příliš neliší od cen v polovině roku 2022, kdy se byty prodávaly průměrně za 95 tisíc,“ popisuje Hendrik Meyer. „To se však může začít rychle měnit, především pokud zrychlí růstu nájmů – to řadu domácností definitivně přesvědčí, že má smysl kupovat.“
„Nestěhování“ je na nájemním trhu nová norma, počet zájemců klesl po měsících přetlaku o třetinu
Původní obavy z konce roku, že se budou nájmy zvyšovat s každým novým týdnem, se nenaplnily. V mnoha městech se nájemní ceny s lednem vracely pod úroveň prosince anebo stagnovaly. To se však změnilo v druhé polovině kvartálu, kdy se ceny začaly opět rychle zvedat napříč celou republikou. Ruku v ruce s překvapivým úbytkem zájemců o nájemní bydlení. Těch je nyní oproti konci roku zhruba o třetinu méně.
„Nájemní trh se do jisté míry nasytil. Domácnosti, které hledaly nájemní bydlení, většinou stihly uzavřít smlouvy a přestěhovat se v prvních měsících nového roku a nyní jich na trhu zbývá jen původní zlomek. Zároveň je poznat úleva, kterou přineslo rozhýbání trhu s hypotékami. Stran přetlaku poptávky se tak vracíme do stavu, který tu byl naposledy zhruba před rokem,“ zmiňuje Martin Ponzer, ředitel digitální realitní služby Bezrealitky.„Významně to souvisí také s trendem „nestěhování“. Kdo má dobrou smlouvu a dobrou cenu, ten se nyní snaží v nájemním bytě vydržet co nejdéle, navzdory všem kompromisům, které z toho vyplývají.“
Viděno průměrnými cenami za celý kvartál, nebyl v Praze růst nijak dramatický – o pouhé 1%. Byty se v první čtvrtině roku pronajímaly průměrně za 405 Kč / m2 nájemní plochy. S jarem však jejich ceny začaly výrazně růst a na přelomu března a dubna byla průměrná cena m2 nájemní plochy dokonce 429 Kč. Počet zájemců na jeden zároveň v Praze klesl a v současnosti se pohybuje na úrovni osmi desítek s výrazně vyšším zájmem u garsonier.
Méně dramatická byla situace ve středočeských městech, byť i zde došlo k výraznému růstu cen na konci kvartálu. Průměrná cena za první čtvrtletí se pohybovala kolem 281 Kč m2 nájemní plochy, s dubnem pak vyrostla 298 Kč / m2 nájemní plochy. Počet zájemců o nájemní bydlení neklesl tak výrazně jako v Praze a pohybuje se kolem 25 u jednoho inzerátu.
Setrvale, avšak umírněně, rostly ceny v Brně, které s koncem roku výrazně poskočilo vzhůru. V průměru se v prvním čtvrtletí pronajímaly byty za 325 korun za metr čtvereční nájemní plochy, přičemž na konci kvartálu se tato cena zvýšila jen na 329 Kč / m2 nájemní plochy. Paradoxně je to méně, než za kolik se snažili majitelé byty pronajímat v prosinci. Počet zájemců se u jednoho inzerátu ustálil na necelých 50, přičemž na rozdíl od Prahy je zde zájem nejvíce o středně velké byty k pronájmu.
Nájemní trh se nezastavuje a nájemní ceny se začátkem jara opět poskočily, dokonce o celých 5 % za jediný kvartál. Nejvíce rostou kraje, které v minulých měsících zdražovaly spíš méně. Zájem je i nadále vysoký, podle Bezrealitky se však situace začíná harmonizovat. Hlavní doporučení pro zájemce i majitele je shodné – hledání nájemního bydlení i vhodného nájemce chce zhruba dvakrát víc času než před pár lety.
Hlavní město 4 %, řada regionů víc
V Praze se průměrné nabídkové ceny nájmů zvedly o 4 %. Za metr čtvereční nájemní plochy dnes majitelé chtějí už 429 korun. Nejdražší na plochu jsou tradičně malé byty, zejména garsonky a 2+kk, nejlevněji naopak vyjdou ty velké. Ani vyšší ceny však neměly zásadnější dopad na počet zájemců. Ten sice mírně klesl, ale stále se počítá na vyšší desítky. Na jeden inzerát v průměru reaguje asi 85 lidí.
Dražší nájemní bydlení v Praze se paradoxně zatím neodrazilo na rostoucích nájmech ve Středočeském kraji. Ty se – podobně jako na přelomu roku – pohybují kolem hranice 300 korun za metr čtvereční. Průměrný rodinný 65metrový byt je zde možné pronajmout za zhruba 19 300 korun. Nejdražší jsou pochopitelně lokality u samé hranice Prahy, s přímým železničním spojením. Zde se ceny pohybují na podobné úrovni jako v běžných pražských čtvrtích.
Růst nájmů se zastavil také v Brně a okolí. Nájemní bydlení v jihomoravské metropoli v průběhu loňského roku zdražovalo skokově a nyní se cenová hladina ustálila na 329 korunách. 65metrový byt se zde pronajímá za 24 300 korun. Na jeden inzerát zde reaguje v průměru kolem 50 zájemců, velký zájem je o bydlení především v menších bytech.
Zdaleka nejvíce nájmy poskočily překvapivě v Ústeckém kraji, a to o celých 9%. Nyní se zde metr čtvereční plochy pronajímá za 213 korun za m2. O 6 % pak vyrostly ceny v Královéhradeckém kraji (na 259 korun za m2). V Libereckém kraji pak o 5 % na 244 korun za m2. O další čtyři procenta pak vyrostly nájmy v Českých Budějovicích – na 245 korun za m2.
Trh už má definitivně „nová pravidla“. Jak ideálně postupovat?
Tlak na nájemní trh už trvá více než dva roky v řadě. Podle Martina Ponzera se už projevil v zásadních změnách. Na trhu vznikla nová pravidla a kdo je nedodržuje, tomu hledání trvá zpravidla déle.
„Je paradoxní, že i přes nadprůměrný počet reakcí u každého inzerátu počet celkových transakcí v čase spíše klesá. Lidé se snaží zůstávat co nejdéle v bytech, které si aktuálně pronajímají, protože každá změna nyní znamená výrazně vyšší novou cenu,“ zmiňuje Martin Ponzer, šéf digitální realitní služby Bezrealitky. „Neznamená to ale, že je situace beznadějná. Kdo hledá bydlení, většinou ho najde. Musí se obrnit trpělivostí a dodržovat nová pravidla, která na trhu vznikla. Hledání není záležitost na týdny, ale spíše dva až tři měsíce, podle toho jak rychle začne zájemce konat. Nejvíce problémů v současnosti přináší právě rozhodování pod tlakem.“
Nová nepsaná pravidla, podle kterých majitelé stále častěji rozhodují, jsou jasná: Očekávají, že zájemce nebude mít problém sdělit podrobnosti o domácnosti a svém pracovním zázemí, standardem se stává také rychlé digitální ověření identity nebo bezdlužnosti. Stále častěji se ale prosazují také požadavky například na pojištění zodpovědnosti domácnosti. Kdo se těchto doporučení drží, ten má šance nadále vysoké. Podle Bezrealitky se úspěšnost zájemců na portálu pohybuje kolem 85 %.
„Pokud někdo zjistí, že se potřebuje stěhovat, doporučil bych ihned vyplnit svůj profil a začít reagovat na inzeráty. Panuje přesvědčení, že majitelé budou schopni pozvat zájemce na prohlídku během několika dnů, ale realita je většinou jiná. Na prohlídky se dnes čeká v průměru kolem dvou týdnů,“ vysvětluje MartinPonzer. „Přednost však velice rychle dostanou právě ti, kdo jdou novým nepsaným pravidlům trhu naproti.“
Na druhé straně se ale také stabilizuje situace na straně požadavků a práv nájemců. Majitelé podle zkušeností Bezrealitky výrazně méně chybují v ukládání jistiny na separátní účet, jak vyžaduje zákon a je stále běžnější, že na způsobu zhodnocení peněz po dobu nájmu se domlouvají s nájemníkem společně. Podobné je to také v případě poplatků, které jsou správně proúčtovávané. Mizí tak kdysi častá praxe, kdy byly poplatky považovány za paušální, přestože ve smlouvě to nebylo výslovně zakotveno.
„Je vidět, že i majitelé mají stále více zájem najít si domácnost, se kterou budou vzájemně spokojení. I jim bych proto doporučil, aby neodkládali zveřejnění své nájemní nabídky. Pokud chtějí obsadit byt dobře vybraným nájemcem, potřebuje to čas,“ zakončuje MartinPonzer. „Chtít vybrat novou domácnost do několika málo dnů pod oboustranným tlakem zkrátka většinou neprospěje nikomu.“
Valentýn bývá považován za svátek lásky, ale v Česku se stále více ukazuje jako impuls k pragmatickým rozhodnutím. Mnoho párů totiž zvažuje společné bydlení nikoli z romantických pohnutek, ale kvůli ekonomickému tlaku. Nájmy jsou po celém Česku na nových rekordech a páry hledají cestu, jak snížit podíl nákladů na bydlení v rámci celkového rozpočtu domácnosti. Více se tak prosazuje také spolubydlení nebo skupinový pronájem rodinných domů.
Hlavní příčina je jasná – ušetřit. Výše nájmů totiž začátkem roku dosáhla na nová maxima v podstatě po celém Česku. Ve 13 ze 14 krajů vyskočily ceny v prostém meziročním srovnání stejných období dvouciferně. Nejvíce v regionech – především v Olomouckém kraji (přes 30 %), Pardubickém kraji (přes 25 %) nebo Jihočeském kraji (25 %.) V Praze pak ceny stouply meziročně asi o 15 %, v Brně o necelou čtvrtinu. A data z přelomu roku 2024 a 2025 poukazují na to, že valorizaci nájmů berou majitelé vážně a nové smlouvy jsou již uzavírané za výrazně vyšší cenu.
Rozevírají se také nůžky mezi cenou za pronájem malých bytů, především garsonek, a těch s větší metráží. Garsoniéry jsou na plochu tradičně nejdražší, přičemž jejich nájemní cena se může lišit až o 15 % ve srovnání s byty v dispozicích 2+1 a větších.
Situace na nájemním trhu už se propsala do zásadní změny jednoho z trendů. Zatímco v minulosti se domácnost stěhovala v průměru jednou za dva roky a čtyři měsíce, nyní se tato doba významně prodlužuje – momentálně o více než rok – a rozhodně se bude zvyšovat dále. Kdo se zkrátka stěhovat nemusí, ten rád zůstává ve stávajícím nájmu za podmínek, které má s majitelem domluvené a které jsou ve většině případů výrazně výhodnější než aktuální nabídka na trhu.
„Letos se opakuje situace z roku 2019. Vidíme, že pro řadu párů je hlavním impulsem ke vzájemnému sestěhování růst celkových nákladů na bydlení. Dva nájmy například v Praze nebo Brně jsou výrazně větším zásahem do rozpočtu, než tomu bylo před dvěma či třemi lety,“ zmiňuje Martin Ponzer, CEO Bezrealitky. „Sestěhování je tak častěji pragmatickým rozhodnutím než romantickým gestem.“
Sestěhování do většího už není ten nejčastější scénář
Zároveň se zdá, že dříve běžný scénář – tedy sestěhování páru na společnou větší plochu – již neplatí. Výrazně častěji se prosazuje spíše sestěhování v rámci již užívaného bytu. A to právě z důvodu zachování původních nájemních podmínek. Na vzestupu je také zájem o spolubydlení, a to i u párů, které jsou již ekonomicky činné. Opatrně se prosazuje také trend párového bydlení v rodinných domech.
„Celková cena je sice tím hlavním parametrem, pro mladé páry však hraje zásadní roli také lokalita. A jsou pro ni paradoxně schopny udělat i takový ústupek, jako že budou sdílet dohromady domácnost ještě s jiným párem. Byt o větší metráži se shání lépe, podobně to je i s dvougeneračními rodinnými domy, které jsou nabízené k pronájmu v některých krajských a okresních městech. Celkové náklady tak vyjdou výhodněji, než kdyby se pár snažil získat v centru garsonku,“ uzavírá Martin Ponzer.
Realitní trh pokračuje ve svém propadu. Jeho tempo se oproti začátku podzimu zpomalilo, i tak se však ceny nemovitostí vracejí v čase. To, co domy a byty na hodnotě získaly v minulém roce, je momentálně pryč. Nadále se propadají především ceny starších nemovitostí v nepříliš atraktivních lokalitách, zásadní roli hraje kromě dopravní dostupnosti také technický stav objektu a jeho energetická náročnost. Tempo růstu zpomalily také nájmy, u nich se však jedná spíše o krátkodobou pauzu.
„Že je realitní trh na skluzavce, to je již jasné. Nyní se jen snažíme předpovědět, jak bude dlouhá. Zatím se zdá, že díky teplé zimě a odvrácené energetické krizi budou poklesy výrazně menší, než jaké byly podzimní predikce. Z našeho pohledu tedy můžeme dílčí propady očekávat ještě toto čtvrtletí, převažovat bude však spíše stagnace. V druhé polovině jara se trh nadechne a s ním se může dostavit významný obrat,“ všímá si za Bezrealitky Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.
Byty v Praze i Brně klesly na ceny jako před 12 měsíci, nejrychleji nyní klesá Ostravsko a Karlovarsko
Ceny bytů již třetí kvartál v řadě ovlivňuje klesající kupní síla obyvatel, vysoké úrokové sazby hypoték, chybějící institucionální investoři, kteří přestali sázet na zhodnocování nemovitostí, a také částečně omezená nabídka majitelů, kteří nechtějí prodávat ve chvíli poklesů prodejních cen. Více než kdykoli předtím tedy platí, že momentálně prodává především ten, kdo musí.
Ceny bytů v mezikvartálním srovnání opět klesly po celé republice – a to v jednotkách procent. Například v Praze tak ztratil průměrný 65metrový byt v širším centru oproti loňskému jaru na hodnotě skoro 680 tisíc korun a v současnosti se prodává za stejnou cenu jako před 12 měsíci – tedy za zhruba 112,5 tisíce korun za metr čtvereční.
Graf: průměrné prodejní ceny za m2 bytů v největších krajích
Podobný vývoj cen zaznamenala i moravská metropole. Stejný byt v Brně oproti loňskému maximu ztratil na hodnotě 475 tisíc. A shodou okolností i zde se ceny přiblížily hodnotám z konce roku 2021. Průměrná cena metru čtverečního zde klesla na 87 902 Kč za metr čtvereční.
Tříprocentním tempem pak klesaly mezikvartálně také ceny ve Středočeském kraji, který tím potvrzuje stále silnější provázání s trendy sousedního hlavního města. Průměrný byt zde stál 70 543 korun za metr čtvereční.
Naopak největší poklesy zaznamenaly především ekonomicky nejslabší kraje. Zdaleka nejlevněji se s cenou 32 486 Kč za metr čtvereční prodávaly byty v Ústeckém kraji (4% pokles oproti začátku podzimu), Karlovarském kraji za 36 406 Kč za metr čtvereční (9% pokles oproti začátku podzimu) a Moravskoslezském kraji s cenou 40 273 Kč (9% pokles oproti začátku podzimu).
„I přes pokračující poklesy je však třeba mít na paměti, že nůžky mezi jednotlivými byty se na trhu nepřestávají rozevírat. Ceny klesají takřka výhradně tam, kde má nemovitost některý z hendikepů – například velkou dojezdovou vzdálenost, je před rekonstrukcí nebo v energeticky nehospodárné budově. Pražské i brněnské byty v dobrých lokalitách se i dnes prodávají za podobné ceny jako v létě,“ komentuje za Bezrealitky Hendrik Meyer, šéf EHS.
Propady cen domů tlumí rozestavěné projekty, řada starších objektů je dnes takřka neprodejných
Ještě větší propady cen zaznamenal trh s rodinnými domy. Zájem o ně totiž mimo jiné snižuje vyšší cena energií, které tlumí poptávku u energeticky náročných objektů, ale také vysoké náklady na rekonstrukce a stavební materiály. Propad by byl pravděpodobně ještě větší, kdyby se do nabídky nedostávaly desítky rozestavěných novostaveb. Jejich cena je totiž často nadprůměrná především díky poměrně vysokému zájmu, hodnotě stavby i pozemku.
Graf: průměrné prodejní ceny za m2 rodinných domů v největších krajích
Z dlouhodobého pohledu průměrné ceny domů klesly výrazně více a rychleji než v případě bytů. Průměrná hodnoty se vrátily až na úroveň prvního čtvrtletí roku 2021. Dáno je to především skladbou nabídky: do prodeje totiž výrazně více míří starší nemovitosti před rekonstrukcí, jejichž cena je z podstaty nižší. Největší tempo propadu mají v současnosti nemovitosti v Královéhradeckém kraji (-16 % oproti podzimu), především kvůli ochlazení zájmu o domy v Krkonoších a jejich podhůří. Na druhé příčce je se čtvrtletním 14% poklesem Moravskoslezský kraj, následovaný se 13 % Plzeňským a Pardubickým krajem.
Naopak o dvě procenta na 58 757 Kč za metr čtvereční (druhá nejvyšší hodnota v republice) vzrostly průměrné ceny rodinných domů ve Středočeském kraji. Prodej je zde tak jako v minulých měsících totiž výrazně podpořen neutuchající pražskou poptávkou. Oproti tomu v Praze průměrná cena prodaného rodinného domu klesla o další 3 % na 84 229 Kč za metr čtvereční, v Jihomoravském kraji o dvě procenta na 43 580 Kč za metr čtvereční – opět především kvůli skutečnosti, že se nyní prodávají spíše méně kvalitní nemovitosti.
„Bude velice zajímavé sledovat, jak se segment rodinných domů letos vyvine. Podobně jako u bytů platí, že dobré domy – především do deseti let stáří nebo po kvalitní rekonstrukci, která účinně snížila jejich energetickou náročnost, se dnes dají stále prodat za velice dobré ceny. Na kupce se však čeká výrazně déle než v minulosti. Propad cen je tak tažený zejména segmentem druhých domovů nebo nemovitostí pořizovaných mimo jiné na rekreaci, u kterých jsou kupci ochotni snížit ceny, aby našli zájemce,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Prodej se začíná opět mírně zrychlovat, ceny se odrazí ode dna dříve
Velice důležitá je informace o tom, jak dlouho hledá na začátku roku průměrná nemovitost na Bezrealitky svého zájemce. V případě domů a bytů se tato hodnota, která určuje dobu mezi zveřejněním inzerátu a úspěšným nalezením zájemce, mírně snížila oproti podzimu na 77 dní. Podle expertů to jasně ukazuje, že nabídka a poptávka si k sobě po měsících nejistot dokázaly najít cestu.
Výrazným způsobem tomu napomáhají právě poklesy nabídkových cen. Realisticky nastavená nabídková cena je dnes totiž naprostým základem úspěšného vyjednávání. A velkou roli hraje také křehký optimismus, který se dostavil díky mírné zimě, a tím pádem zažehnání té nejzásadnější energetické krize. I proto se dá očekávat, že ty největší propady mají některé regiony již za sebou. V první polovině roku tak budou ceny buď stagnovat nebo opět velice opatrně růst.
„Pokud se nestane něco nepředvídatelného, od března nebo dubna čekáme na definitivní obrat směrem vzhůru. Z trhu pro to přichází řada indikací – počet domácností, které mají prostředky a jen vyčkávají na stabilnější výhled, není vůbec nízký. U nabídek, které dokázaly snížit svou cenu, pak vidíme podobný zájem jako třeba před rokem touto dobou,“ uvádí Hendrik Meyer.„Potvrzuje se, že poptávka zůstává nad očekávání silná a hlavním limitem tak je dozvuk jarních cen z loňského roku, které měly prokazatelně charakter bubliny.“
To potvrzují i údaje digitální realitní služby Bezrealitky, která pro nemovitosti se sníženou cenou zavedla vlastní samostatnou sekci. Průměrná výše slevy, která dokáže poptávku významným způsobem aktivovat, se zde pohybuje kolem 15 %. Počet zhlédnutí inzerátů, u kterých poklesla v posledních týdnech cena, je navíc takřka trojnásobný a přímo úměrně roste i počet zájemců, kteří majitele zkontaktují.
Nájmy přestaly koncem roku růst, zvyšuje se zájem o podpronájmy
Očekávaný obrat nastal také na nájemním trhu. Ze srpnového (39 zájemců na jeden byt) a zářijového maxima (34 zájemců na jeden byt) klesl průměr na 16,3 zájemce na jeden byt. Důvodem je nejen mírné ochlazení poptávky, ale především její rozvrstvení mezi výrazně větší počet nemovitostí v nabídce. Tam se totiž za čtvrtý kvartál dostaly nejen domy a byty po ukrajinských uprchlících vracejících se do vlasti, ale také zrekonstruované byty, kupované těsně před zpřísněním hypotečních úvěrů na jaře loňského roku. Řada domácností začala také podpronajímat části svých nemovitostí.
Graf: průměrný počet zájemců o nemovitosti k pronájmu v roce 2022
I díky tomu přestaly ceny nájemního bydlení růst tak rychlým tempem nebo přešly do stagnace. Jedinou výjimkou se stala Praha a Brno. V hlavním městě vzrostly nájmy oproti podzimu o 4 % na 334 Kč korun za metr – tedy zhruba 21,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. V Brně pak vyrostly o 2 % na 282 korun za metr – tedy cca 18,5 tisíce za průměrný 65metrový byt. Na Ostravsku nájemní ceny bytů dokonce klesly, a to o pět procent na 178 korun za metr čtvereční. Průměrný 65metrový byt se zde pronajímá za 11,5 tisíce korun.
Graf: průměrné nájemní ceny za m2 bytů v největších krajích
Zejména situace v Praze a Brně motivuje i zcela nové majitele nemovitostí, aby své byty poskytovali k pronájmu. Roste například počet domácností, pro které je ekonomicky výhodnější začít svůj velký byt pronajímat a přestěhovat se do menšího. I to je jeden z důvodů, proč roste role správcovských firem, které jim nemovitost pronajímají „na klíč“.
„Měsíčně se nyní počet námi spravovaných bytů zvedá o desítky. Mění se motivace: obrací se na nás lidé, kteří mají strach z neplatičů ve chvíli, kdy mají často peníze z nájmu navázané na splácení hypotéky. Kdyby jim nájemník vypadl nebo přestal platit, dostanou se do problémů,“ uvádí Tomáš Bojda, ředitel služby Tvůj Správce. „Více a více domácností také pronájmem kompenzuje růst svých nákladů. Byt, který původně poskytovaly například svému studujícímu potomkovi, dnes raději dají do volné nabídky. Anebo se dokonce přestěhují ze svého nadprůměrně velkého bytu do menšího a ten větší začnou pronajímat. A správcovské firmy, jako je ta naše, jim garantují, že se o celý následný nájemní proces v podstatě nemusí starat a mají jistý příjem i v době, kdy je byt neobsazený.”
Bojda zároveň upozorňuje, že řada majitelů nemá nastavenou s nájemcem správnou výši nájmů a zbytečně tak prodělávají.
„I to je naše role – domluvit teď odpovídající výši nájmu, aby majitel získal co nejvíce. Ceny tedy s nájemníky revidujeme. Což přesně ten druh komunikace, který majitelé často sami nedělají rádi a proto ho nyní delegují na někoho jiného,“ zakončuje Tomáš Bojda.
Jan Vašíček (36) do Košíku přešel z postu ředitele brand marketingu řetězce Globus, ve kterém působil tři roky na několika marketingových pozicích. Na starosti zde měl celé offline i oddělení a zodpovídal za kompletní korporátní identitu. Před tím řídil značku jako šéf online oddělení v pojišťovně Direct, zkušenosti s online marketingem sbíral i jako seniorní account manager v Adexpresu nebo agentuře H1.cz.
Jeho hlavní mise v Košíku vyplývá z probíhající expanze služby v Česku. Košík se vrátil do desítek moravských měst, rozšiřuje své pokrytí v těch stávajících a postupně mění svou propozici. Nově chce být oprávněně vnímán jako místo k nejvýhodnějším nákupům i pro ty, co doposud upřednostňují kamenné prodejny. Díky spolupráci s partnery totiž nově dokáže rozvážet v regionech nákupy rychleji, spolehlivěji, levněji a zároveň se sortimentem, který je za nejlepší cenu na trhu.
„Marketing Košíku přebírám ve velmi strategické fázi. Máme nakročeno k tomu stát se volbou číslo jedna pro běžnou českou domácnost. Naše benefity dokážeme postavit jak pro zákazníka z Prahy nebo Brna, tak rodinu ze sídliště z okresního města,“ zmiňuje Jan Vašíček, marketing director Košík.cz. „Dokázali jsme na úrovni služby a nabízených produktů postupně změnit vnímání Košíku na službu, která je vhodná pro všechny. Čeká nás tedy krásná práce – komunikovat kvalitní a pohodlný servis, ze kterého jsme nic neslevili. A který nabízíme za víc než dobré peníze.“
Vašíček se bude v komunikaci opírat o nově restrukturalizovaný interní tým. Mezi hlavní komunikační esa v rukávu bude patřit lepší prezentace dostupných cen a akčních nabídek ušitá zákazníkům na míru, rozvíjející se služby klubu Benjamínek pro rodiče s dětmi nebo programu Plná péče, který seniorům a hendikepovaným nabízí dotované potraviny.
Košík v současnosti na pravidelné bázi monitoruje celý trh a podle něj upravuje svoje ceny. Díky tomu u všech běžně nakupovaných položek patří jeho cena k těm nejvýhodnějším i mimo akce, desítky nejčastěji kupovaných kategorií pak srovnává s trhem dokonce na denní bázi – zákazníkům tedy může garantovat, že neakční ceny budou vždy patřit k těm nejlepším.
Ačkoliv je v České republice dlouhodobě jednou z největších HR výzev recruiting, ve světě se klade stále větší důraz na trend, který ho může v mnoha ohledech zastoupit – zlepšování výkonu managementu, které umožní postupnou výchovu kolegů od nejnižších postů. A pro Česko s dlouhodobým nedostatkem pracovních míst je to také jedna z budoucích cest.
Personalisté často řeší problém s nalezením kvalitních uchazečů, kteří mají obsadit kvalifikovanější pozice. A pravděpodobně se to nezmění ani po vlnách propouštění – ty se dotknou spíše zaměstnanců bez klíčových kompetencí. Mnohé, zejména zahraniční firmy, začaly nedostatek kvalitních kandidátů řešit obsazováním pozic z vlastních řad. Zaměstnání juniorního člověka a jeho výchova se totiž firmě vyplatí významně víc, než nábor a následný onboarding nového seniorního zaměstnance – pokud ho dokáže udržet.
„Právě udržení zaměstnanců tak bude v následujícím roce jedním z nejzásadnějších témat. Aby firmy v práci s nastupující generací kolegů uspěly, v mnohých případech budou muset výrazně změnit model řízení lidí. Tradiční hierarchické vztahy mezi managementem a zaměstnanci proto bude nahrazovat leadership, rovnocenný vztah, který je živen týmovou prací,“ zmiňuje Milan Rataj, HR expert a spoluzakladatel startupu Sloneek.
Práce s kompetenčními modely namísto propouštění – umět budeme to, co bude potřeba
Zajistit dlouhodobě spokojeného zaměstnance je obrovskou výzvou každého personalisty. Dá se ovšem očekávat, že tradiční HR přístup, který se omezoval především na komunikaci firemních benefitů, se stane okrajovým. Firmy tedy budou bojovat jinak než penězi.
Jednou z nejzajímavějších cest je dlouhodobá práce se zaměstnaneckými kompetencemi. Ve stručnosti by měla vést k tomu, že člověk bude ve firmě vždy dělat to, co ho baví a rozvíjí – pokud má tedy osobní ambici. Firmy tak začnou zaměstnancům více nabízet vhled do různých pozic a pravidelné zvyšovat jejich kvalifikaci.
Řada firem bude navíc v letošním roce muset řešit nadbytečnost některých pozic. Firma však propouštěním oslabí svoji pozici – přijde o lidi, know-how předá konkurenci, což bude v době opětovného růstu těžko dohánět. Práce s kompetenčními modely umožní pracovat s týmy flexibilně a nasměrovat jejich energii vždy tam, kde je potřeba.
Firemní kultura založená na datech a mladí vzatí na milost
Nastupující generace zaměstnanců touží po ocenění a zapojení do dění. Zaměstnanci musí být aktivní součástí tvorby firemní kultury a to ideálně od samého začátku spolupráce. Správné zapojení do spoluvytváření firemní kultury se následně odráží ve vyšší produktivitě, menší fluktuaci i nižšímu počtu absencí.
Aby ale firemní kultura fungovala efektivně, vedení se musí spoléhat především na práci s daty a efektivní interní komunikaci. Firmy proto začnou více využívat nástroje a platformy, které jim pomohou sbírat relevantní zpětnou vazbu z týmů – třeba ve formě interních průzkumů a měření spokojenosti.
A zmiňovaná generace Z, která byla doposud zařazená spíše mezi potížisty, si i díky tomu najde své místo na slunci.
„Jsou to ostatně právě mladí lidé, kdo se dnes ve složité situaci mohou zorientovat zdaleka nejlépe. Nebojí se digitalizace, mají globální myšlení a změny na ně mají spíše motivační efekt, než aby se jich báli,“ myslí si Milan Rataj.„A svou rozhodnou vizí často dokáží přesvědčit i starší kolegy,“ dodává.
Hybridní forma spolupráce jako nová norma
Pandemie definitivně odbrzdila zvolna se rozjíždějící trend vzdálené či hybridní práce a řadu firem zastihla zcela nepřipravenou. A to zejména u manažerských struktur, které řízení na dálku zaskočilo.
Hybridní forma spolupráce se však podle průzkumu společnosti Gartner stává novou normou. Přináší totiž celou řadu výhod – například možnost globálního recruitingu nebo snížení provozních nákladů díky omezení počtu míst v kancelářích. I přes veškeré výhody distanční práce však zůstává osobní kontakt nenahraditelným, byť třeba jen ve formě pravidelných týmových setkání.
Kompletní „home office“ se tak přesune spíše ke kombinovaným modelům, které si vezmou to nejlepší z obou.
Kdo se v posledních týdnech díval na inzeráty nabízející nájemní bydlení, mohl být mile překvapen. Přestože ještě v září a říjnu se ceny zvedaly každý měsíc dvouciferným tempem, nyní – jak se zdá – alespoň na chvíli narazily na svůj strop. Zájemci o bydlení se navíc doberou dohody s majitelem výrazně rychleji a úspěšněji než začátkem podzimu. Podle Jana Škrabánka, šéfa největší tuzemské digitální realitní služby Bezrealitky, na stagnaci nebo další pokles nájmů v příštím roce sázet nelze. Na to, že na trhu již nebude taková tlačenice, ano.
Na začátku podzimu přitom byly pouhé dva kraje, kde nájmy nerostly dvouciferným tempem. V Praze a na Ostravsku se nájmy dokonce zvýšily meziročně skoro o pětinu, v Brně a Středočeském kraji o celých 12 %. K nárůstu celkových nákladů za bydlení bylo navíc potřeba připočíst ještě zvyšující se komunální poplatky a náklady na energie. Životní náklady se pro domácnosti v nájmech zvedly skokově. Na každý nájemní byt se navíc stála fronta desítek zájemců, což umožnovalo majitelům při vyjednávání dále zvyšovat ceny.
Na přelomu listopadu a prosince však byla situace již o poznání klidnější a na těch největších trzích byl růst buď velice mírný (Praha o 3% vůči začátku podzimu, Brno 1 %) anebo dokonce došlo k mírnému poklesu – na Ostravsku o procento, ve Středočeském kraji o tři. Zaznamenány byly však i výrazně větší propady – například v Plzeňském kraji o 10 % nebo Libereckém o 8 %. Jak však upozorňuje Jan Škrabánek, neznamená to, že by nájmy dlouhodobě narazily na svůj strop.
Proč se tedy ceny obrací?
Prosincový cenový obrat má hned několik důvodů – částečně nastal kvůli nižší poptávce v souvislosti se závěrem roku. Zároveň však mají české domácnosti po hubených měsících opět z čeho vybírat. Nabídka se výrazně zvýšila a počet zájemců u jednotlivých inzerátů je v mnoha případech čtvrtinový oproti začátku podzimu.
Do nabídky se totiž začaly vracet domy a byty po ukrajinských uprchlících – původně provizorní bydlení se majitelé rozhodli nabídnout k pronájmu i nadále, což předtím nedělali. Do nabídky zároveň přibyly byty, kupované jako investiční na jaře tohoto roku. Většinou poté, co u nich proběhla rekonstrukce. Vyšší ceny nájmů zároveň motivovaly řadu majitelů, aby na nájemní trh nabídli nemovitosti, které měly doposud pouze k vlastní potřebě nebo ležely ladem.
„A vznikla také kategorie ‚norských pronájmů‘ Tedy prostor na bydlení nebo spolubydlení, které doplnily nabídku hlavně v regionech. Nejčastěji se jednalo o samostatné pokoje ve velkých bytech, patra rodinných domů,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „Nechybí ale také pronájmy garáží, sklepů nebo další nebytových prostor poskytnutých k podnikání. Většinou se stejným cílem: snížit jejich majitelům rostoucí životní náklady a pokrýt rostoucí ceny energií.“
Jak příští rok?
Jak již bylo řečeno, nedá se očekávat, že by ceny dlouhodobě klesaly. Porostou pravděpodobně minimálně o výši inflace – jinak pro majitele pronájmy ztratí ekonomický smysl. Na druhou stranu se nabídka výrazným způsobem finančně rozvrství – rozvine se jak na úrovni drahého nájemního bydlení pro vyšší střední a vyšší třídu, tak pro nájemce, kteří hledají nejlepší cenu vzhledem k lokalitě.
„Nejdražší budou nadále byty pro Čechy, kteří již nájem berou jako životní styl. Nemají problém si za bydlení připlatit, chtějí však jasnou kvalitu. Tedy rekonstruovaný, reprezentativní a dobře spravovaný byt ve skvělé lokalitě. To mimochodem otevře nové příležitosti pro například pro správcovské firmy,“ domnívá se Jan Škrabánek.
Druhou kategorii budou utvářet běžné byty a stále častěji i domy majitelů, kteří pronájmy budou brát spíše jako cestu k umoření vlastních životních nákladů, případně vlastní hypotéky. Jejich ceny budou kopírovat míru inflace a ceny za energie.
„Třetí kategorií se pak stanou nízkonákladové byty. Nejčastěji ve formě již zmiňovaného spolubydlení. To bude mířit na všechny, kteří chtějí bydlet v centru města, ale nemají možnost platit plný nájem,“ vysvětluje Jan Škrabánek. „V Praze a částečně i Brně tato kategorie patří k nejrychleji rostoucím, přestože jich zatím v nabídce není tolik, jak je to běžné například v západních metropolích.“
Ideální pozice pro odpovědi na výzvy aktuálního trhu
Nájemní trh také odhaluje, jaké budou jeho nové standardy. Majitelé jsou výrazně opatrnější a prohlídky často začínají připomínat pohovory v zaměstnání. Není výjimkou, že chce majitel doložit například potvrzení od zaměstnance nebo bezdlužnost.
„Řada majitelů – především těch z řad jednotlivců – nejde primárně po ceně. Je ochotna slevit ve chvíli, kdy bude nájemník bezproblémový a bude platit dlouhodobě. Pro jejich cenovou politiku je logicky již jeden měsíc výpadku je pro ně problematický,“ zmiňuje Jan Škrabánek. „I z tohoto ohledu by měli zájemci brát například vyžádené potvrzení ze zaměstnání spíše jako konkurenční výhodu, než věc, která by je měla urazit. Je to ostatně logické – nikdo nechce skončit například s neuhrazeným nedoplatkem za energie poté, co se nájemník nenadále odstěhoval.“
Ostatně i to je jeden z důvodů, proč se nově zasmluvňují nájemní vztahy i tam, kde dosud byly dohody „na psí knížku.“ Tedy například při pronájmech mezi známými, přáteli nebo dokonce příbuznými. Podle Škrabánka je ostatně impulsem i to, že většinu smluv je možné jednoduše podepsat digitálně. Dokládají to i čísla Bezrealitky: zájem o jejich digitální nájemní smlouvy v posledních měsících výrazně roste.
Zhruba od roku 2018 se Českem proháněl chalupářský boom, který vyvrcholil v loňském roce. Majitele změnily klasické roubenky, prvorepublikové vesnické vily, sruby ze šedesátých let i normalizační chaty ze sedmdesátých a osmdesátých let. Prodalo se také nebývalé množství zahrádek, často jen ve formě nájemního dekretu. Nyní by mohl nastat opačný směr – všechny jmenované objekty se budou do nabídky ve zvýšeném množství vracet. Podle portálu Bezrealitky však za výrazně nižší ceny.
Rekordní zájem v minulých letech podpořil souběh hned několika okolností. Na trh se dostaly tisícovky objektů od prvních majitelů, kteří je před revolucí stavěli nebo zvelebovali. Zájem o rekreační objekty vystřelila pandemie koronaviru a s ní spojená omezení pro cesty do zahraničí. A také bezbřehý ekonomický optimismus domácností včetně přesvědčení, že i starší nemovitosti se jim postupně podaří levně zrekonstruovat.
Jenže nyní se situace obrací a rekreační objekty se stávají pro mnohé přítěží. Anebo dobrým způsobem, jak při jejich prodeji získat hotovost ve složité (nejen) realitní době. Řada domácností tak po letošním posledním zazimováním pošle objekt do realitní nabídky. Jejich počet by podle Jana Škrabánka z digitální realitní služby Bezrealitky mohl být na svém maximu už na jaře příštího roku.
Chalupa jako uchovatel hodnoty – pokud byla pořízena před rokem 2019
Ceny však zdaleka nebudou tak vysoké, jako například v letech 2020–2021, kdy dosáhly u rekreačních objektů svého dlouhodobého maxima. Právě v případě rekreačních objektů, které jsou typické svou volatilitou, se totiž dají očekávat jedny z největších propadů – a to napříč jednotlivými typy. Hodnotu si v podstatě uchovají jen unikátní objekty nebo zařízení s nízkými nároky na provoz, které je možné využívat celoročně.
„U ostatních objektů očekáváme postupně pád cen až v řádech desítek procent. Týká se to jak klasických starších vesnických domů, chat v osadách, pozemků v zahrádkářských koloniích nebo vilek a městských domů,“ zmiňuje Škrabánek. „Už nyní jsou ceny některých objektů o třetinu nižší než před dvěma lety a s houstnoucí nabídkou budou muset majitelé dělat další ústupky.“
Podle Škrabánka však platí, že kdo bude prodávat objekt, který má v držení déle než čtyři roky, nemusel by na transakci prodělat ani v následujících měsících. Kdo se však svezl na vlně začínající mezi léty 2018–2019 a zejména posledních dvou kovidových letech, mohl nakupovat za nadsazené ceny – a za ně už v současnosti neprodá.
Celoroční chalupu má smysl zvážit k dlouhodobému pronájmu
Řada majitelů tak bude hledat i další alternativy, které by jim pomohly překlenout hubené roky, aniž by se museli svých objektů zbavovat. A budou sázet na to, že jejich hodnota za pár let opět vzroste. Zejména na maloměstech a vesnicích by se tak mohl rozvinout trend chalup a druhých domovů, nabízených k dlouhodobému pronájmu. Tedy za předpokladu, že umožňují celoroční bydlení a nabízí pro nájemníky odpovídající komfort.
„Už nyní vidíme, že v některých okresních městech chybí desítky objektů k pronájmu. Zájem o pronájem celých rodinných domů je tak poslední týdny vysoký. Podmínkou jsou pochopitelně odpovídající provozní náklady, ale to celá řada ‚městských chalup‘ splňuje. Pro mladší bezdětné pak nemusí být na překážku ani klasická chalupa, byť pronajatá spíše jako provizorní řešení,“ zakončuje Škrabánek.
