Konec roku 2021 jasně naznačil, že finanční možnosti českých domácností pro pořízení bydlení začínají být omezené. Ceny stagnovaly nebo dokonce mírně klesly ve třech ze čtyř hlavních českých regionů. Prohloubily se rozdíly v dostupnost domů a bytů a běžní Češi přestali mít schopnost konkurovat velkým investorům. Zájem o nájemní bydlení byl i nadále nadprůměrný, hlavní nápor se však očekává až s příchodem jara letošního roku. Vyplývá to z Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality.

MONITOR ke stažení: https://blog.bezrealitky.cz/wp-content/uploads/2022/02/Monitor-realitniho-trhu-EHS-Q4_2021.pdf (2MB)

Celorepublikový průměr se zastavil na 46 119 Kč / m2 v případě rodinných domů a 85 166 Kč / m2 u bytů. V obou případech jsou hodnoty podobné loňským jarním výsledkům. Neznamená to však nutně, že by bydlení bylo levnější. Meziroční tempo růstu, které udává růst cen v meziročním srovnání posledních 12 měsíců, totiž zatím neklesá.  V případě domů se nadále drží na 22 %, u bytů pak stouplo na 24 %. Cenová stagnace je způsobená také méně hodnotnými nemovitostmi, které se v posledním kvartálu prodávaly – buď v méně atraktivních lokalitách nebo před generálními rekonstrukcemi. Ty kvalitní se na trh dostanou až ve chvíli, kdy opět začne růst kupní síla běžných Čechů.

Praha jasně navázala na trend z loňského podzimu. Průměrná cena staršího prodaného bytu poprvé po roce a půl dokonce nepatrně klesla a zastavila se na hranici 112 000 korun za metr čtvereční. Méně dostupné hypotéky a částečně i vyčkávání tak momentálně limituje kupní sílu pro hlavní město zhruba kolem této hranice. Naopak byty, určené pro profesionální investory, jejichž ceny jsou výrazně nad touto hranicí, se do veřejné nabídky dostávají stále méně často. Situace měla dopad také na segment rodinných domů, který se po předchozí anomálii vrátil do cenové hladiny kolem 88,5 tisíce za metr čtvereční.

Zatímco v minulém období byly vysoké ceny pražského bydlení kompenzovány přesunem do Středočeského kraje, poslední kvartál naznačil, že i tento trh momentálně naráží na finanční možnosti domácností. Méně dostupné hypotéky a rostoucí ceny materiálů a stavebních prací přinesly propad cen poptávaných nemovitostí jak v případě rodinných domů (asi 56 tisíc Kč za m2) tak bytů (pokles na 68 tisíc Kč / m2). Stagnaci ohlásily i ceny na čtvrtém největším trhu v Ostravě a Moravskoslezském kraji, který v oblasti bytů doháněl v posledních měsících podhodnocení některých typů nemovitostí. Byt se tak momentálně prodává za podobnou cenu jako v předchozím období – tedy asi za 39,5 tisíce korun za m2.

Ostře sledované Brno naopak pokračovalo v růstu a potvrdilo svou transformaci v metropoli evropského významu. Ceny prodávaných bytů se poprvé v novodobé historii dostaly s částkou 87,5 tisíce za m2 nad průměrnou celého Česka – tedy pozice, která byla doposud obsazena výhradně Prahou. Ceny rodinných domů v Jihomoravském kraji včetně brněnské spádové oblasti poskočily na 49 tisíc za m2 a stávají se tak po Praze a Středočeském kraji třetími nejdražšími v Česku.

Česko je v cenách rozpolcené. Běžná rodina se dostává k jiné nabídce než investoři

„Trendy posledních měsíců podtrhly obrovské rozdíly mezi jednotlivými regiony a také mezi zájemci o bydlení. Trh se začíná dělit na nabídku pro běžné domácnosti s jasným finančním limitem a nabídku pro investory, kteří nemají problém za dané situace přeplácet. Ukazuje se, že například v Praze nebo Středočeském kraji se některé byty v rámci nabídky k běžným Čechům ani nedostanou,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf digitální realitní služby Bezrealitky. „Najednu stranu se bydlení nabízí za realističtější ceny, na druhou stranu se ukazuje nová realita trhu, která nás bude provázet celý letošní rok – investoři skupující byty s větší rychlostí a v ještě větších objemech. O to více bude stoupat role inzertních portálů s možností okamžitého přímého spojení s majitelem.“

Data zároveň ukazují, že investičně zajímavé zůstávají některé lokální oblasti. Druhá vlna příležitostí se pro investory i běžné domácnosti otevírá například v Krkonoších, kde se kvůli zdražení dostávají zpět do nabídky apartmány i byty v podhorských oblastech, cenový růst se pak přelévá i na běžné byty, které však mohou mít rekreační využití. Průměrná cena bytů v Královéhradeckém kraji se tak s hodnotou 78,5 tisíce za m2 stala po Praze a Brně třetí nejvyšší v republice.

„Dění v Krkonoších by mohlo předznamenat další vlnu prodejů v podstatě napříč turisticky atraktivními lokalitami. Opět to bude znamenat šanci pro majitele, kteří mají v takových oblastech například starší nemovitosti vhodné k rekonstrukci. Rekreační nemovitosti jsou totiž segment, kde se nejčastěji kupuje ‚za hotové‘ a ceny nemovitostí tak nebude tolik srážet nižší dostupnost hypoték,“ myslí si Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. „Navíc je u nich možnost dobrého zhodnocení provedením alespoň dílčích rekonstrukcí před prodejem.“

Důležitou perspektivu dá také informace o meziročním tempu růstu cen bytů u jednotlivých krajů. Mapa napoví, že k tradičně podhodnoceným krajům se přidávají také stabilnější regiony, jako je Královéhradecký nebo Pardubický kraj, kde nemovitosti za posledních 12 měsíců zdražily o 30 %. Nadprůměrně pak rostly ceny také v Jihočeském kraji, a to 28% tempem. V případě rodinných domů pak nadprůměrně rostl především Zlínský a Karlovarský kraj.

Pražské nájmy pokračují v růstu, v Brně naopak klesly

Zajímavá situace nastala na trhu s nájemním bydlení. Očekávaný skokový růst poptávek se ve čtvrtém kvartálu nedostavil – zájemců bylo nakonec méně než na podzim. Přesto ceny v Praze vystoupaly na maximum od vypuknutí koronavirové krize. Průměrný metr čtvereční bytu se pronajímá za 279 korun. Naopak Brno reaguje oproti předchozímu kvartálu mírným poklesem na 244 korun.

„Zásadní změnu tedy evidentně přinese až jaro 2022. Pokračující růst pražských cen i bez významného nárůstu poptávky jasně ukazuje, že doba levných nájmů je pryč a ceny se brzy dostanou opět do hladiny kolem 290 korun za metr jako před pandemií,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Naopak mírný pokles cen v Brně vysílá poměrně příznivou zprávu pro místní – zdražování sice přijde také, ale nemusí se naplnit pesimistický scénář, který předpokládal rychlejší růst nájmů než v hlavním městě.“ Podle Meyera se celý nájemní trh chystá na „redefinici“ – kromě běžných bytů od přímých majitelů se na něm budou stále častěji objevovat nájemní projekty developerů nebo investorů ve zcela jiných cenových hladinách, než byli Češi doposud zvyklí.

Stoupající náklady na bydlení, růst cen energií, ale také nižší šance mladých rodin na pořízení vlastní nemovitosti. To vše vede k přehodnocování desetiletí zažitých modelů bydlení. Do Česka se tak postupně vrací trend vícegeneračních domácností. Ve velkém by se mohly začít prosazovat v příštím roce a přinesou s sebou ještě větší tlak na konsolidaci rodinných realitních portfolií. Uvádí to digitální realitní služba Bezrealitky i realitní služba Maxima Reality ze skupiny European Housing Services.

Trend už se stihl propsat do vyhledávání u největší digitální realitní služby Bezrealitky. Jen za druhou polovinu listopadu zhruba o 40 % stoupl počet poptávek u nemovitostí, které se prezentují jako vhodné pro dvougenerační bydlení. A výrazně častěji zájemci o dům nebo byt prověřují možnosti přestavby dispozice tak, aby umožňovala soužití dvou domácností. 

Podle Hendrika Meyera, CEO Bezrealitky, se dá očekávat, že celá řada rodin se vydá cestou prodejů stávajících nemovitostí a nákupu jedné, která bude k bydlení sloužit více generacím.

“Znamená to často sice prodej rodného domu, ale také to bývá jediná cesta, jak rodina může dosáhnout na adekvátní vlastní bydlení pro všechny generace. Setkal jsem se už i s povzdechem, že to rodina s babičkou probere její stěhování teď o Vánocích, aby příští rok mohli už bydlet dohromady,” zmiňuje Hendrik Meyer.

Realitní trh se na změnu teprve chystá

Dvougeneračních nemovitostí na trhu v posledních letech spíše ubývalo a často byly přestavěny buď na dvě samostatné jednotky, nebo naopak došlo k rozšíření dispozice tak, aby nabídla velkorysé bydlení pro jednu rodinu. Sehnat tedy vhodný objekt není úplně jednoduché. I proto se lidé budou podle Meyera porozhlížet spíše po větších bytech, které bude možné vhodně rekonstruovat. Jejich cena, přepočítaná na metr čtvereční, navíc v posledních letech paradoxně rostla pomaleji, než u menších jednotek.

“V tomto ohledu může být výhoda, že nákup na plochu velkého bytu v krajských městech vyjde v cenách za metr čtvereční levněji, než u garsonky nebo nejpoptávanějších 2+kk,” zmiňuje Hendrik Meyer. “V minulosti zároveň vznikla řada propojených bytů – nejtypičtěji garsoniéra a vedlejší několikapokojový, které jsou díky tomu s trochou úprav dimenzované na plnohodnotný provoz dvou domácností.”

Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, trend potvrzuje. Podle něj však nastoupí plynule a realitní trh se mu dokáže přizpůsobit. Celá řada domácností v Česku navíc již podle něj dnes de facto žije dvougeneračně – a to díky tomu, že děti rodičů vylétají z hnízda stále později.

“Na dvougenerační bydlení jsou díky tomu stále více uzpůsobené i běžné byty. Mohou se tedy dobře najít dva typy domácností – rodiny, kterým děti dorostly a kde se rodiče třeba chtějí stěhovat do rodinného domu, koupeného za peníze z prodeje bytu. A ti, kteří to teď dělají zase zcela naopak,” zmiňuje Zuzák.

Rychlý odkup pro rychlý nákup

Směna menšího bytu a třeba rodinného domu za jednu společnou nemovitost pomůže ještě dalšímu z trendů. Tím je expresní odkup nemovitosti, který se v Česku stále ještě prosazuje. Majitel při něm zpravidla dostává peníze do několika dnů a díky přehřátému trhu často i cenu, která se blíží tržnímu odhadu. 

“Jakmile si vyhlédnete vhodnou nemovitost, je třeba jednat rychle. Dostat peníze v rámci expresního odkupu tak může být výhodné. Zejména ve chvíli, kdy se zpřísňují podmínky pro získání hypotéky a je stále výhodnější zaplatit více peněz za nemovitost v hotovosti,” zmiňuje Hendrik Meyer. “Naše služba Bezrealitky Expres, která se na tento typ prodejů zaměřuje, vyrostla za poslední půlrok skoro na desetinásobek.”

To potvrzuje i Vladimír Zuzák, jehož Maxima mimo jiné nabízí také možnost zaplatit polovinu kupní ceny ještě před podpisem smlouvy, aniž by se zatím převádělo vlastnictví.

“Výrazně více lidí teď při prodeji ocení alespoň polovinu peněz, protože zároveň s prodejem řeší rezervace nové nemovitosti nebo rovnou financování,” zakončuje Zuzák. “Osobně předpokládám, že počet lidí, kteří budou tuto nabídku využívat, se v příštím roce znásobí.”

Skokové zvýšení cen elektrické energie a zemního plynu může zvýšit náklady na provoz domácnosti v rozmezí kolem 30–60 %. V lepším případě to může měsíčně znamenat několik stokorun, v horším pak rovnou několik tisíc. Tato skutečnost se začíná propisovat i na realitní trh. Lidé výrazně více řeší energetickou úspornost budov a při nákupu starších nemovitostí častěji kalkulují s provozními náklady. Majitelé domů a bytů s lepšími energetickými třídami si při prodeji mohou přilepšit o stovky tisíc.

Růst energií během pár týdnů změnil na realitním trhu chování majitelů i zájemců o bydlení. O takzvaný energetický štítek se Češi výrazně více zajímají jak v případě pronájmu nemovitosti, tak při jejím nákupu. Zatím co ještě nedávno nad nejhorší energetickou třídou G často mávli rukou, dnes se může stát důvodem, proč se nakonec porozhlédnou jinde. V případě úsporných budov se pak dostávají informace o provozních nákladech opět na první místo.

“Majitelé výrazně častěji zmiňují kvalitu oken nebo zateplení. Potenciální zájemci se pak více ptají na způsob vytápění a všímají si energetické náročnosti budovy,” zmiňuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky. “Například majitelé u dobře revitalizovaných panelových domů, které dosáhly na kategorii C, se dnes nebojí požadovat citelně vyšší cenu oproti nižším třídám. A po právu – při aktuálních cenách energií se prostředky vynaložené navíc vrátí opravdu rychle.”

Propad zájmu u energeticky neúsporných budov však realitní specialisté zatím nezaznamenali – i z toho důvodu, že v Česku je kategorie G stále většina. Při vyjednávání o ceně je to však jeden z argumentů, kterým se zájemci snaží tlačit na slevu. Potvrzuje to i Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

“Diskuse o skutečných nákladech na vytápění a provoz budovy řešíme se zájemci stále častěji. Majitelům na přání zájemců pomáháme zpracovávat například nákladové plány, což nebývalo běžné. Chápu to – pro většinu lidí je pochopitelně rozdíl, jestli protopí měsíčně v rodinném domě tři nebo šest tisíc,” zmiňuje Zuzák.

Podle Zuzáka je to však nová realita.

“Povědomí o energetických štítcích a jejich vliv na cenu je nejvyšší za posledních roky. A rozhodně si nemyslím, že by šlo o přechodný trend, energie budou v dlouhodobém horizontu zdražovat i nadále a návratnost investice do tepelného zabezpečení tak budou dávat stále větší smysl.”

Češi jsou díky tomu ochotni připlácet i za řešení, která jim v minulosti přišla zbytečná – třeba za vlastní tepelná čerpadla nebo fotovoltaiku.

“Do jisté míry je to marketingový tah majitelů, zdůraznit částečnou nezávislost na dodavatelích. Ale zabírá. Takové domy, ale také rekreační objekty se nám dnes daří prodávat za skvělé částky,” potvrzuje Zuzák.

Patová situace pro majitele “děravých domů”

Rostoucí ceny energií nemusí dopadnout pouze na seniory, samoživitele nebo nízkopříjmové domácnosti. Do problémů se mohou dostat také lidé, kteří v minulosti koupili nehospodárný objekt určený k rekonstrukci. Ti jsou nyní v patové situaci – s rekonstrukcí kvůli materiálové krizi otálejí nebo si ji nemohou dovolit, zároveň však bez rekonstrukce musí zbytečně platit vysoké částky za provoz. Pro takové nemovitosti se v realitním slangu vžil termín “děravý dům”.

“Klasickým příkladem může být rodina, která vložila veškeré své prostředky na nákup staršího nezrekonstruovaného domu s vysokou energetickou náročností. Náklady na vytápění jim spolu s měsíční splátkou hypotéky pak ukousnou naprostou většinu volných prostředků a snižují rychlost spoření,” zmiňuje Vladimír Zuzák. “A do toho vstupují další investice – například do nového kotle, pokud je v objektu ještě původní.” 

Podle Zuzáka může situace dojít tak daleko, že se majitelé objektu v blízké budoucnosti budou muset opět zbavit. To potvrzuje i Meyer.

“Počet inzerátů, nabízejících domy a byty před rekonstrukcí momentálně mírně stoupá. Vysvětluji si to právě rostoucí náročností na provoz takových budov. Vlastníci nemají prostředky na rekonstrukci a nájmy na ni nejsou schopny vydělat, protože nájemce nebude ochoten připlatit za nehospodárný byt. Zároveň majitelé ví, že za svoje nemovitosti mohou dostat rekordní částky,” zmiňuje Meyer. “V takové situaci je prodej nehospodárné nemovitosti a využití prostředků pro nákup jiné logické a rozumné řešení.”