Dynamika na realitním trhu se mění. Ačkoliv drahé hypotéky nehrají na první pohled ve prospěch kupujících, ve skutečnosti to vypadá, že černého Petra mají v ruce majitelé bytů. Byty a domy, které cenovku zuby nehty drží na úrovni posledních měsíců nebo dokonce loňského roku, se pomalu stávají neprodejné. Domácnosti nechtějí přeplácet a čekají na slevy. Svou nákupní (ne)aktivitou mají kupující realitní trh v šachu. Převahu nabídky nad poptávkou majitelé nemovitostí řeší po svém. Ti, co chtějí rychle prodat, musí s cenou dolů. Nově na to reaguje i největší digitální realitní portál Bezrealitky, který spouští samostatnou akční sekci.
Starší byt 3+KK v Praze za 8 milionů korun? Vloni a v prvních dvou kvartálech letošního roku tvrdá realita. Nemovitostní bublina postcovidové doby, která vyhnala ceny bytů o desítky procent na závratných 100 tisíc korun za metr čtvereční v hlavním městě nebo rekordních 75 tisíc korun v Brně, ale pomalu praská. A ekonomickou nejistotou přidušená poptávka, která mnoho domácností vzdálila od snu bydlení ve vlastním se opět probouzí.
Lidé stále chtějí nakupovat – zakořeněnou tradici vlastnického bydlení nezměnily ani dva roky přešlapování před realitními výlohami plnými předražených nedostupných bytů, na které si mnozí zájemci museli nechat zajít chuť. Jejich nákupní chování se ale přizpůsobuje. Jsou informovanější, procházejí realitní portály, sledují vývoj cen i ekonomickou situaci. Většina z nich před absolvováním prohlídek zhlédne desítky nemovitostí a má celkem přesnou představu o stavu trhu. Kupující se profesionalizují, zvyšují své informační povědomí a jsou citliví i na kosmetické snížení ceny. Byty s nadsazenou nabídkovou cenou, které se na portálech objevují znovu a znovu, nebudí důvěru a vypadávají z užšího výběru.
Slevové kupony na nemovitosti? Nadsázka, která ale nemá daleko od pravdy
„Nákupní chování zájemců o nemovitosti prochází změnou. U spotřebního zboží a služeb se lidé naučili, že nakupovat v akci se vyplatí. Že stojí za námahu změnit dodavatele, tarif nebo dojet na jinou pumpu, protože jim to může ušetřit tisíce korun. Tahle letáková kultura se propsala i do realitních transakcí, kde jsou ve hře stovky tisíc až miliony. Kupující očekávají slevy nebo výhody. A prodávající na to musí reagovat. Akční cena a pobídky v podobě třeba parkovacího místa zdarma nebo příspěvku na kuchyňskou linku je novou strategií úspěšného prodeje a chytrého marketingu u majitelů nemovitostí, kteří chtějí rychle prodat, “ říká Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky.
Prodávající mají teď pro práci s cenovou strategií nové hřiště. Největší digitální realitní portál spouští novou sekci „Akční nemovitosti“, kam se zařadí všechny domy a byty, které změnily cenu v posledních týdnech minimálně o 100 tisíc korun. Do budoucna aspiruje na to být největším akčním realitním tržištěm u nás. Již nyní Bezrealitky monitorují ceny skoro deseti tisíc nemovitostí v nabídce včetně partnerských inzerátů. V současné době je v akčních nemovitostech skoro desetina z celkové nabídky.
Manuál pro majitele: kdy se vyplatí snižovat cenu?
Snížit cenu není strategie, která voní všem. Někteří majitelé stále doufají, že zrovna jejich byt bude tou „výjimkou z pravidla“ a získá zájemce, který zaplatí plnou cenu. Rovnice předcházejících měsíců ale přestává platit. Ceny se stále vyplatí držet v hlavním městě a Středočeském kraji. Odborníci se shodují, že vysokou cenovku si v blízké budoucnosti zachovají také novostavby nebo výjimečné nemovitosti, které mají speciální cílovou skupinu. Starší byty před rekonstrukcí v méně prestižních lokalitách nebo domy, jejich energetická náročnost vyvolává obavy, musí ale s cenou dolů.
„Vidíme z praxe, že cílené podsazení ceny přináší majitelům zajímavé výsledky. Snížení prodejní ceny i o 5 % může přinést až dvojnásobné množství kupujících. Několikaměsíční čekání z jejich inzerátu dělá v nadsázce oschlý chleba, jehož čerstvost nebudí důvěru. Ležáky prostě nejsou z pohledu zákazníka atraktivní, “ dodává Škrabánek.
O akční cenové strategii by měli majitelé nemovitostí přemýšlet ještě z jednoho důvodu. Tlak na cenu nemovitostí se bude v následujících měsících zvyšovat. Finanční možnosti domácností po novém roce ještě více klesnou a nyní mají poslední šanci zastihnout kupující v ještě dobré platební kondici. Řada zájemců teď spoléhá na snížení úrokových sazeb v budoucnu, a volí proto hypotéky s krátkodobou fixací. Pokud tedy přijde nabídka za správnou cenu, jsou připravení jednat.
Zhruba od roku 2018 se Českem proháněl chalupářský boom, který vyvrcholil v loňském roce. Majitele změnily klasické roubenky, prvorepublikové vesnické vily, sruby ze šedesátých let i normalizační chaty ze sedmdesátých a osmdesátých let. Prodalo se také nebývalé množství zahrádek, často jen ve formě nájemního dekretu. Nyní by mohl nastat opačný směr – všechny jmenované objekty se budou do nabídky ve zvýšeném množství vracet. Podle portálu Bezrealitky však za výrazně nižší ceny.
Rekordní zájem v minulých letech podpořil souběh hned několika okolností. Na trh se dostaly tisícovky objektů od prvních majitelů, kteří je před revolucí stavěli nebo zvelebovali. Zájem o rekreační objekty vystřelila pandemie koronaviru a s ní spojená omezení pro cesty do zahraničí. A také bezbřehý ekonomický optimismus domácností včetně přesvědčení, že i starší nemovitosti se jim postupně podaří levně zrekonstruovat.
Jenže nyní se situace obrací a rekreační objekty se stávají pro mnohé přítěží. Anebo dobrým způsobem, jak při jejich prodeji získat hotovost ve složité (nejen) realitní době. Řada domácností tak po letošním posledním zazimováním pošle objekt do realitní nabídky. Jejich počet by podle Jana Škrabánka z digitální realitní služby Bezrealitky mohl být na svém maximu už na jaře příštího roku.
Chalupa jako uchovatel hodnoty – pokud byla pořízena před rokem 2019
Ceny však zdaleka nebudou tak vysoké, jako například v letech 2020–2021, kdy dosáhly u rekreačních objektů svého dlouhodobého maxima. Právě v případě rekreačních objektů, které jsou typické svou volatilitou, se totiž dají očekávat jedny z největších propadů – a to napříč jednotlivými typy. Hodnotu si v podstatě uchovají jen unikátní objekty nebo zařízení s nízkými nároky na provoz, které je možné využívat celoročně.
„U ostatních objektů očekáváme postupně pád cen až v řádech desítek procent. Týká se to jak klasických starších vesnických domů, chat v osadách, pozemků v zahrádkářských koloniích nebo vilek a městských domů,“ zmiňuje Škrabánek. „Už nyní jsou ceny některých objektů o třetinu nižší než před dvěma lety a s houstnoucí nabídkou budou muset majitelé dělat další ústupky.“
Podle Škrabánka však platí, že kdo bude prodávat objekt, který má v držení déle než čtyři roky, nemusel by na transakci prodělat ani v následujících měsících. Kdo se však svezl na vlně začínající mezi léty 2018–2019 a zejména posledních dvou kovidových letech, mohl nakupovat za nadsazené ceny – a za ně už v současnosti neprodá.
Celoroční chalupu má smysl zvážit k dlouhodobému pronájmu
Řada majitelů tak bude hledat i další alternativy, které by jim pomohly překlenout hubené roky, aniž by se museli svých objektů zbavovat. A budou sázet na to, že jejich hodnota za pár let opět vzroste. Zejména na maloměstech a vesnicích by se tak mohl rozvinout trend chalup a druhých domovů, nabízených k dlouhodobému pronájmu. Tedy za předpokladu, že umožňují celoroční bydlení a nabízí pro nájemníky odpovídající komfort.
„Už nyní vidíme, že v některých okresních městech chybí desítky objektů k pronájmu. Zájem o pronájem celých rodinných domů je tak poslední týdny vysoký. Podmínkou jsou pochopitelně odpovídající provozní náklady, ale to celá řada ‚městských chalup‘ splňuje. Pro mladší bezdětné pak nemusí být na překážku ani klasická chalupa, byť pronajatá spíše jako provizorní řešení,“ zakončuje Škrabánek.
Poptávka po vlastním bydlení je vyšší, než by se mohlo na první pohled zdát. Jen domácnosti nemají potřebu platit ceny, které se vezou na cenových bublinách z počátku tohoto roku. Tak by se ve zkratce dalo popsat aktuální dění na českém realitním trhu. Kdo výrazně cukne s cenou, má o poptávku postaráno. Kdo ne, tomu se prodej může protáhnout – klidně do druhé poloviny příštího roku. O zlevněné nemovitosti je na trhu takový zájem, že jim největší digitální realitní služba Bezrealitky vyčlení dokonce samostatnou sekci.
Nabídka „Akčních nemovitostí“ se nově stane jedním ze stěžejních prvků portálu Bezrealitky. Dostanou se do ní všechny domy a byty, jejichž cena se za poslední týdny snížila alespoň o 100 tisíc korun. Podle Jana Škrabánka by se sekce měla stát místem, kde lidé nově začnou své hledání. Denně budou Bezrealitky monitorovat ceny skoro deseti tisíc nemovitostí v nabídce včetně partnerských inzerátů. V současné době je v akčních nemovitostech skoro desetina z celkové nabídky.
„Stále vidíme silnou poptávku. Lidé nepřestali mít zájem kupovat, jen nemají důvod přeplácet. A kdo chce prodávat, měl by se tomu přizpůsobit,“ zmiňuje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Je to vidět i v číslech. Inzeráty, které drží cenu na úrovni konce léta, mají dnes často jen nízké jednotky zájemců. Inzeráty, které oproti září snížily cenu alespoň o 5 %, mají zájemců dvojnásobek, v případě 10 % to může být zájem dokonce řádově vyšší.“
Skutečné ceny jsou i desítky procent pod nabídkovými
Kdo chce prodávat a nemá u své nemovitosti esa v rukávu v podobě skvělé lokality, dobré dispozice a skvělého technického stavu, ten s cenou v podstatě klesnout musí. Byť se na první pohled zdá, že žádné velké propady se nekonají, většina inzerátů má stále ještě poměrně vysoké nabídkové ceny. Jenže nůžky mezi nimi a reálnou prodejní cenou se nepřestávají rozevírat. V současnosti se ve většině regionů dostaly nad 10 %, do konce roku to však může být ještě víc.
„Jinými slovy – ceny, které dnes vidíme v inzerátech jako nabídkové, jsou často iluzorní. Naprostá většina majitelů s nimi na kupce čekala marně nejméně do pololetí. A pravděpodobně i déle,“domnívá se Škrabánek. I proto se podle něj více vyplatí pracovat s inzeráty, u kterých majitelé s cenou hýbají a dávají tak najevo vůli jednat. „Jinak se poptávka nemá šanci rozhýbat, Češi nejsou zvyklí v případě nemovitostí výrazně smlouvat,“ dodává.
Realitní Achilles a želva
Na druhou stranu – jen kosmetická změna ceny se vyplatit nemusí. Dění na trhu dnes totiž připomíná parafrázi antického matematického paradoxu – Achilla, který se snaží dohonit želvu. Než přijde na místo, kde stála, želva je zase o pár kroků napřed. Podobné je to s kupní silou domácností, která se podle odhadů bude v následujícím roce dále snižovat.
„Vidíme, že kdo dnes cenu spíše ‚podsekne‘, ten si nakonec může ze zájemců vybírat. A paradoxně tak dostane více, než kolik původně nabízel. Naopak kosmetické snížení ceny má často opačný efekt. Nemovitost nadále zůstává v nabídce, zájemci vidí, že se vždy po čase sníží cena, ale přesto ji nikdo nekupuje. A to je hlavní znak takzvaného ‚ležáku‘,“ popisuje Škrabánek.
Hypotéky se možná díky nižším cenám znova probudí
Pokud se na trhu objeví dostatek nemovitostí, které se nebudou snažit v cenách navazovat na trendy minulých, může se podle Škrabánka postupně rozehřát také hypoteční trh. Chuť bydlet ve vlastním totiž Čechy neopouští a řada z nich se nebojí vsadit na pokles úrokových sazeb v příštích letech a zároveň opětovný růst ceny nemovitostí.
„Přestože brát si hypotéku může nyní vypadat kvůli vysokým úrokovým sazbám nevýhodně, situace rozhodně není tak černobílá. Pokud si rodina může hypotéku dovolit a na trhu se objeví vysněná nemovitost, nemá smysl příliš otálet. Smysl dává vsadit na krátkodobou fixaci a refinancovat při první příležitosti,“ zmiňuje Škrabánek. „Je totiž vysoce pravděpodobné, že za dva tři roky budou úrokové sazby výrazně níže a ceny nemovitostí podpořené poptávkou opět porostou.“
Ceny elektřiny i plynu raketově rostou stejně jako zájem o nájemní bydlení. Na jednu nabídku teď podle realitního portálu Bezrealitky čeká v průměru 30 zájemců. Do nájmu lidi ženou především vysoké hypoteční sazby, kvůli kterým nyní nedosáhnou na vlastní bydlení. Otevírá se tak příležitost pro majitele dvougeneračních domů nebo prázdných bytů, kteří mohou získat finanční injekci na pokrytí vlastních nákladů na bydlení. Pronájem části domu nebo pokoje je ostatně naprosto běžný třeba v Norsku, kde s tím, že nájemník rodině pokryje část nákladů, počítají mnohdy už při stavbě domu.
„V Česku bohužel máme tendenci se k pronájmu vlastní nemovitosti stavět s nedůvěrou, a je to škoda. Procento nevyužitých bytů a dalších prostor je u nás enormní. Ano, máme tu složité stavební zákony, ale v situaci, kdy je bydlení nedostupné, je i krok jednotlivce, který se rozhodne svou nemovitost pronajmout, k nezaplacení,“ komentuje situaci šéf Bezrealitky, Jan Škrabánek.
Jak na to?
Jak tedy s pronajímáním začít? V první řadě identifikujte volný prostor a zhodnoťte, zda nepotřebuje úpravy. Nezapomeňte, že první pohled prodává. Zajistěte také chytré zásuvky a oddělené měřiče energií, abyste pak mohli nájemci určit správný podíl na jejich platbě. Důležitou otázkou je samozřejmě bezpečnost. Nejideálnější jsou oddělené vchody. Ten bychom doporučili především v případě komerčního pronájmu i za cenu, že jej budete muset nově vytvořit. V případě pronájmu volného patra či přízemí domu pro klasické bydlení dobře poslouží i zamčené dveře na společné chodbě. U spolubydlení a sdílených prostor pak zvažte, jaké místnosti chcete mít zamčené a od jakých svěříte nájemci klíč. Pro větší pocit bezpečí můžete zvolit chytré klíče – pouze vy určíte, kdo bude mít přístup a zároveň můžete sledovat, kdy byl použit.
Když máte prostor připraven, stačí jej nabídnout. Jak připravit inzerát vás krok po kroku navede služba Bezrealitky. Navíc zde můžete rovnou získat návrh nájemní smlouvy. „Na Bezrealitky vás provedeme celým procesem. Pomůžeme vám odhadnout cenu nemovitosti, zařídíme ověření bezdlužnosti a vytvoříme smlouvu na míru, kterou můžete podepsat online,“ popisuje Jan Škrabánek. Každý zájemce navíc musí mít na Bezrealitky svůj profil, takže vidíte, s kým komunikujete. O nabídky nebudete mít nouzi. Průměrně se aktuálně na inzerát na Bezrealitky ozývá 30 zájemců. Rekordní byt měl i přes 300.
Co můžete pronajmout?
Pokoj v bytě 3+1
Seniorů, kteří žijí v bytě pro rodinu, je celá řada. Děti jim sice vylétly z hnízda už před léty, ale pro ně je těžké byt, ve kterým strávili celý život, opustit. Pokrýt provoz z důchodu při dnešních cenách je často nad jejich síly. Řešením pro ně může být právě pronajmutí prázdného pokoje, díky kterému získají potřebný finanční příspěvek. Příjemným bonusem pro řadu z nich může být i to, že nebudou v bytě osamělí.
Dvougenerační domy
Klasika menších měst – dvougenerační dům – v patře bydlí mladí, dole zůstává prázdný byt po prarodičích. Situace, která vyloženě volá po pronájmu. „Na menších městech, kde převažují rodinné domy a chybí bytová výstavba, nabídka rozhodně neuspokojuje poptávku. Pokud máte volné patro, nebojte se ho nabídnout,“ doporučuje Škrabánek.
Chaty a chalupy
Máte chatu a chalupu uzpůsobenou k celoročnímu bydlení? Pronájmem si může sama na sebe vydělat. Zvlášť pokud je její údržba náročná nebo jste zainvestovali do její rekonstrukce. Úspěch pronájmu je ale do značné míry ovlivněn polohou a atraktivitou lokality a samozřejmě také stavem nemovitosti. V době stoupajících cen energií je totiž pro řadu zájemců rozhodujícím faktorem vytápění.
Komerční pronájem
Když nemáte k dispozici volný prostor k bydlení, určitě máte místnost, kterou je možné využít jako komerční prostor. Volná místnost v rodinném domě se vždycky najde. Stačí, když přivedete do místnosti vodu a vytvoříte buňku s toaletou. Přízemí domu směrem do ulice může být skvělé pro jakýkoliv malý krámek, pobočku cestovní kanceláře nebo kancelář rodinné firmy.
Garáž
Garáž je ceněným zbožím především v hlavním městě. Pokud potřebujete pro svého motorového miláčka pronajmout domov, zaplatíte v průměru 2 tisíce korun měsíčně. A to už může být právě tolik, kolik potřebujete vy jako majitel prostoru měsíčně navíc po zdražení elektřiny.
Ceny energií zahýbaly s peněženkami českých domácností a s tím se ruku v ruce začaly objevovat tipy, jak ušetřit. Jak úsporně větrat? Na kolik stupňů ohřívat vodu? Rad a tipů je nepřeberné množství. Na energie je ale nutné myslet už při výběru nového bytu. „Mít dobře izolovaný byt je základ. To, jak budete muset šetřit na topení a další spotřebě energie, vždy záleží na tom, jak je daná nemovitost energeticky náročná. Řada lidí se nyní kvůli vysokým cenám energií začíná stěhovat do menšího, ale bez toho, aniž by si ohlídala zateplení domu, se může stát, že bude platit tolik, co předtím,“ upozorňuje Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky.
Na co si dát pozor, než na nový domov kývnete, radí právě Bezrealitky.
Nízká energetická náročnost budovy je základ
Jedním ze základních kritérií výběru by měla být takzvaná energetická náročnost. Ta musí být povinně uvedena v každé smlouvě. Značí se pomocí energetických štítků/tříd. Nejúspornější je energetická třída A, nejméně úsporná je ekonomická třída G. Pomoci vám může i barevné odlišení – čím zelenější štítek, tím protopíte méně.
Při výběru můžete narazit také na situaci, kdy majitel bytu uvede jiný štítek, než jaký dům opravdu má. Kvalitně rekonstruovaný byt totiž může být díky své opravě i poloze méně energeticky náročný navzdory tomu, že celá budova je vedena jako energeticky náročná. I když tedy budova bude mít uvedenou třídu G, není nutné hned věšet hlavu.
„Pokud není energetická třída zmíněna přímo v inzerátu, určitě se na ni majitele zeptejte. Jeho povinností je uvést ji také přímo do smlouvy. A rozhodně se nebojte ji mít jako jeden z rozhodujících faktorů při výběru. Později za to budete rádi,“ potvrzuje Jan Škrabánek.
Při prohlídce prohlédněte okna, spotřebiče i vytápění
Při samotné prohlídce určitě zkontrolujte stav oken a zeptejte se, jak jsou stará a kdy naposledy prošla revizí. Stejně tak se doptejte na stáří spotřebičů, pokud nebudete mít v bytě vlastní. Pračka nebo lednice stará více než 5 let zpravidla spotřebuje o třetinu více energie než nová.
Víc než kdy dřív je také třeba mít přehled o vytápění prostoru. Majitele požádejte o přesná čísla, kolik protopili nájemci před vámi. Pokud jsou energie psané na něj, ujistěte se, zda se budou zálohy na energie ještě zvedat a jaké ceny může od svého odběratele očekávat v následujících měsících. A jestli chcete mít nad výdaji opravdu přehled, požádejte o přepis energií na vaše jméno. Provést to může online na pár kliknutí třeba právě na portálu Bezrealitky. V budoucnu pak nepodceňte ani samotné kontroly, kromě oficiálního záznamu si stav elektroměru a plynoměru vždy sami nafoťte.
Férové spolubydlení
Pokud bydlíte v nájmu s více spolubydlícími, předem se domluvte, jak si energie rozpočítáte. Někdo může dávat přednost každodennímu koupání ve vaně, někdo se naopak v bytě objeví dvakrát do týdne a rovnoměrné díly může brát jako nespravedlnost. S férovějším placením vám mohou pomoci třeba chytré zásuvky, které pořídíte už od 400 korun. Dalším z kritérií pak může být i využívaná obytná plocha. Zjistěte také, jak je řešeno topení a zda si každý z nájemců může nastavit a hlídat svou spotřebu.
Vše nezapomeňte ošetřit smlouvou. Uveďte do ní všechny nájemce i to, jak se energie budou rozpočítávat a platit. S majitelem se domluvte, zda energie budou vedeny na něj nebo někoho z vás. Převést je můžete snadno na pár kliknutí i na portálu Bezrealitky. „Dobré účty dělají dobré přátele. A i když v rámci spolubydlení existují spíše přátelské vztahy, není od věci mít pro případné neshody závazný dokument, který je pojistkou proti možnému neplatiči,“ doporučuje Škrabánek.
Roky růstu jsou definitivně u konce, přichází měsíce, kdy se majitelé nemovitostí musí naučit dělat zásadní ústupky. Tak by se daly jednoduše popsat změny cen domů a bytů na českém trhu. Kdo chce v příštích měsících prodávat, ten musí přijmout novou realitu co nejrychleji. Silná poptávka tu totiž stále existuje, profitovat z ní ale budou ti nejrychlejší. Vyplývá to z dat Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality. Všímá si také významného nárůstu nájmů – Praha je poprvé nad 320 korunami za metr, Brno nad 275 korunami.
„Pokud nyní trh něco jednoduše definuje, pak je to příchod velkého vystřízlivění,“ všímá si Hendrik Meyer, generální ředitel největší české skupiny sdružující realitní služby European Housing Services.„A Česko si novou realitu zatím evidentně nechce připustit. O to bolestivější budou pro majitele následující měsíce. Kdo byl na jaře připraven kupovat, ten by měl znovu vyhodnotit své možnosti. Pro řadu domácností se totiž už pravděpodobně v příštích měsících otevře šance, jak se s trochou štěstí dostat do vlastního.“
Ceny v Česku se vrací až o rok zpět, výrazným propadem překvapilo Brno
Přestože průměrné kvartální ceny neklesají zatím dramaticky, rychlost aktuálního tempa poklesu už majitele nenechá na pochybách, jakým směrem se trh ubírá. Jak ukazují data za září v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo. V některých krajích se ceny domů a bytů propadly dokonce o celých 12 měsíců zpět a smazaly tak nárůst z posledního roku.
Například pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem – 112,7 tisíce korun na metr čtvereční. To je oproti situaci z letošního jara pokles o 5 %. O něco pomaleji – 3% tempem vůči jaru – v září klesly ceny bytů v takzvaném metropolitním prstenci a středních Čechách obecně. Byt je tu možné pořídit v průměru za 70,6 tisíce korun na metr.
Velice zajímavý je obrat v Brně, které v posledních letech překvapovalo konstantním růstem i v době, kdy byl trend v ostatních regionech opačný. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly v září oproti jaru o celých 8 % a vrací se s hodnotou 88 tisíc na metr čtvereční do cenové hladiny, která zde byla naposledy v zimě loňského roku.
Na trhu jsou v září registrovány ještě větší propady. O 10 % vůči druhému kvartálu klesly ceny v Ostravě a moravskoslezských městech – byt zde zájemce v září pořídil průměrně za 40,3 tisíce korun na metr čtvereční. Ceny bytů v Královéhradeckém a Jihočeském kraji klesají 14% tempem.
Ceny domů srazí příchod zimy, v Krkonoších skončila chalupářská horečka
Ještě rychleji klesají průměrné ceny rodinných domů. Například v Jihomoravském kraji se oproti jaru snížila cena za metr čtvereční o celých 17 % na 41,4 tisíce korun. V Moravskoslezském kraji byl propad cen nabízených objektů ještě výraznější – o celých 40 % na 34,5 tisíce korun za metr čtvereční. Středočeský kraj pak hlásí 14% propad na 54,6 tisíce korun za metr čtvereční.
„Jakkoli vypadají propady impozantně, je třeba si uvědomit, že trh stále ještě reaguje na rekordní druhé čtvrtletí tohoto roku. V něm si řada domácností sjednala na poslední chvíli hypoteční úvěry a nakupovala za ceny, které byly prokazatelně nadsazené. Nyní je trh v přesně opačné situaci – úvěry jsou rekordně drahé, zájem o ně se propadá. Stejně tak vzrostly náklady na provoz domu nebo investice do rekonstrukcí,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Podle něj navíc trh zásadně rozdělí realita zimních měsíců. Další radikální snížení cen tak mohou očekávat především majitelé energeticky náročných budov nebo domů před rekonstrukcí – platí to i o řadě objektů z devadesátých let. Naopak vlastníci rekonstruovaných domů s nízkou spotřebou si budou moci mezi zájemci i nadále spíše vybírat.
Na další realitní bubliny upozorňují i některé další významné propady. Například v Královéhradeckém kraji, kde průměrné ceny pravidelně zvedá zájem o druhé domovy a rezidenční nemovitosti využívané následně k rekreaci, se v září snížila průměrná cena oproti jaru skokově – skoro o polovinu. V detailu se však jedná pouze o návrat zhruba o rok zpět před propuknutím investiční „chalupářské“ horečky.
Krutá realita: Kdo čeká na obrat, bude zřejmě donucen jít ještě více pod cenu
Co z průměrných cen na první pohled nevyplyne, je vnitřní rozdělení trhu. Data naznačují, že u bytů i domů jsou nabízené nemovitosti rozdělené do dvou nestejně velkých skupin. Po celém Česku se tak utváří dvě cenové hladiny: majitelů, kteří věří, že trh se brzy vrátí k růstu a prodávají za jarní ceny, a těch, kteří chtějí prodat ještě letos a jsou schopni udělat zásadní ústupky, aby se potkali s poptávkou.
První skupina je výrazně větší a až na výjimky v podobě bytů v centrálních městských lokalitách se u ní radikálně prodlužuje doba prodeje. Většina nemovitostí je v nabídce déle než tři a půl měsíce, a přestože u nich došlo již k několikerému zlevnění, stále se nejsou schopny dostat na úroveň, která by přilákala zájemce. Ve většině případů jsou jejich ceny dokonce nadsazené o 15–30 % oproti aktuální situaci na trhu.
„Nastává tak paradoxní situace, kdy takovýto majitel sice nabídne z jeho pohledu výrazně sníženou cenu, ale stejně nemá šanci prodat. Průměrné ceny se totiž do té doby opět propadnou a on je oproti očekávaní zájemců znovu předražený,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Je to bohužel až naivní pocit, že loňská silná poptávka nezmizela a trh se vrátí do starých kolejí. Jenže realita je krutá a my se díváme na vznikající segment takzvaných ‚ležáků‘, pro které bude do budoucna dlouhá doba prodeje výrazným hendikepem.“
Meyer upozorňuje na to, že v nabídce dnes tyto nemovitosti převažují a jejich vysoká nabídková cena tak může utvrzovat ostatní majitele, že není důvod zlevnit. Vzniká tak dojem falešné poptávkové hladiny. Oproti tomu majitelé, kteří dokáží snížit své ceny, prodají i dnes poměrně rychle – a jejich inzerce je tak v kontextu ostatních nabídek takřka neviditelná.
„U dobře naceněných nemovitostí se nebavíme o pár týdnech k nalezení zájemce, jako třeba na jaře. Ale rozhodně můžeme potvrdit, že poptávka po nemovitostech není tak slabá, jak by se mohlo zdát. Pro řadu lidí je i dnes atraktivní vzít si při dobré nabídce hypotéku s krátkodobou fixací a vsadit na to, že za pár let se situace uklidní, úrokové sazby klesnou a ceny nemovitostí opět půjdou nahoru,“ vysvětluje Henrik Meyer.
Ceny míří k dalšímu propadu, prognóza věští zlevnění o desítky procent. Výjimkou budou i nadále centra velkých měst
Má tedy smysl čekat na další poklesy cen? Zářijový trend to naznačuje jasně – ceny domů i bytů nyní klesají v podstatě s každým měsícem. Téměř všechny regiony tedy v následujícím půlroce zasáhnou zásadnější propady. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.
Nejvíce zasažené budou chudší kraje – například v Ústeckém kraji je odhadován pád cen v rozmezí 10–30 % podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musí připravit na snížení ceny o 10–25 %. Karlovarský kraj může očekávat pokles o 15–25 %.
Opět však platí, že není možné očekávat poklesy ve všech segmentech. Dokonce i v aktuální době budou některé typy nemovitostí – jako například byty v centrálních částech města, novostavbách nebo rekonstruovaných domech, které jsou unikátní lokalitou nebo architektonickým pojetím – růst. Více však napoví nástup zimy, geopolitická situace a kondice české ekonomiky.
Nájmy rostou. A budou růst
Opačná situace je na trhu nájemního bydlení. To se dostává na historická maxima a jak ukazuje aktuální vývoj, ani návrat ukrajinských domácností zpět na Ukrajinu nebo ochladnutí studentské poptávky nemá na ceny zásadnější vliv. Zvyšuje je totiž poptávka běžných domácností, která je v současnosti na několik měsíců zhruba 5–7násobná oproti předchozím rokům. Bydlení totiž hledají nejen domácnosti, které nezískaly hypotéku, ale také ti, kteří se stěhují z ekonomických důvodů do „úspornějšího“.
V Praze se tak na konci září ceny dostaly nad 322 korun za metr čtvereční pronajímané plochy (růst o 6 % oproti předchozímu kvartálu), ve Středočeském kraji stouply na 238 korun za metr čtvereční (růst o 5 % oproti předchozímu kvartálu). V Brně se při sedmiprocentním růstu oproti předchozímu kvartálu zvýšily ceny na 276 korun za metr čtvereční.
V meziročním srovnání průměrné nájemní ceny stouply o celých 14 %, přičemž nejvíce se na růstu podílela Praha (o 18 %), Ostrava (o 18 %). Dvouciferným tempem pak rostla naprostá většina krajů. Aktuálně je na jeden byt v Česku zhruba 35 zájemců – a zatímco se situace v Praze nebo Brně mírně zlepšuje oproti předchozímu měsíci, v krajských městech a regionech se hledání bydlení naopak komplikuje. Právě pro ně bude aktuální situace tvrdou zkouškou po desítkách let vlažného zájmu o pronájmy.
„S ohledem na skladbu českého nájemního trhu – tedy většinové zastoupení soukromých majitelů – se bavíme o kaskádovém zdražování. Jinými slovy, každá nová uzavřená smlouva bude za výrazně vyšší cenu než ta předchozí. Vzhledem k tomu, že nájemní cyklus v Česku se počítá na několik let, pocítíme dopady aktuálního zdražování ve výrazném růstu nájmů klidně až do poloviny dekády,“ domnívá se Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky.
Růst cen by mohlo zbrzdit jediné – významné navýšení počtu nájemních nabídek po celém Česku. A to ve formě samostatných domů, bytů nebo nově se rozvíjejícího spolubydlení. Podle Škrabánka je aktuální potenciál v řádech desítek tisíc příležitostí – ať už v podobě pater dvougeneračních domů, pokojů ve velkých bytech nebo třeba celoročně obyvatelných rekreačních objektů.
Tři kritické měsíce. Tak by se mohla nazvat etapa, ve které se v současnosti nachází nájemní trh. A zkušenosti ze září ukazují, že toto hodnocení není nadsazené – hledání nájemního bydlení je v některých regionech takový problém, že se zájemci raději poohlíží v jiných městech. Ceny navíc stále nedosáhly svého maxima. Majitelé naopak mají nyní šanci pronajmout i takové nemovitosti, o které by v minulosti nebyl zájem, všímá si největší digitální realitní služba Bezrealitky. Pro mnohé z nich může podpronájem znamenat klíčovou finanční vzpruhu v době rostoucích nákladů.
Počet těch, kteří si hledají nájemní bydlení, od prázdnin skokově stoupl. Od poloviny léta totiž podnájem v souběhu shání vysokoškolští studenti, domácnosti, které chtěly bydlet ve svém, ale nedosáhnou na hypotéku, ale nově také široké skupiny lidí, kteří se musí kvůli rostoucím cenám uskrovnit a mění aktuální bydlení za levnější. Index, který určuje počet potenciálně dostupných bytů v poměru k těm, kteří nájemní bydlení hledají, je na nejnižší hodnotě od roku 2018.
Nejlépe to ilustrují čísla portálu Bezrealitky. Jen v září stoupl počet lidí hledajících nájemní bydlení o dalších 40 %, přičemž od března tohoto roku je počet poptávek zhruba na čtyřnásobných hodnotách. Množství reakcí, které si vymění zájemci s majiteli, se pak zvýšilo meziměsíčně 1,5krát.
V Praze a Brně je 35 % inzerátů kompletně uzavřeno a staženo do 72 hodin, polovina do osmi dnů od zveřejnění. Průměrně se v celém Česku na jeden inzerát hlásí 30 zájemců. V Praze je to však rovnou 43 a v Brně 38. Po odečtení bytů, které jsou s cenou nad aktuálním průměrem, se tyto hodnoty takřka zdvojnásobí. Ty nejatraktivnější inzeráty – ať už dispozicí, lokalitou nebo cenou, pak mají během tří dnů i více než 300 zájemců.
Kvůli tomu, že se nemovitosti rychle „točí“, je zároveň počet aktuálně nabízených bytů na historickém minimu. A to zejména v menších městech a regionech. Pro zájemce to znamená jediné – obrnit se trpělivostí a čekat na dobrou nabídku i několik týdnů. Domácnosti tak musí v některých případech navštívit až desítky bytů, než se s některým z majitelů domluví.
Problém pro majitele zvířat nebo singles
Aktuální situace navíc dopadá ještě silněji na některé konkrétní domácnosti. Složitější domluvu než v minulosti hlásí například majitelé domácích mazlíčků. Přestože česká legislativa domácí zvíře považuje za právoplatného člena domácnosti, situace v praxi je často jiná. Otevřený zákaz psů nebo koček se stává realitou i přímo v inzerátech.
Bezrealitky proto pro majitele spustily možnost označit svůj byt jako „vhodný pro mazlíčky“, aby je snáz propojily s majiteli domácích zvířat. Možnost využila už skoro dvacetina majitelů a byty mizí z nabídky ještě rychleji, než jaký je republikový průměr.
„Zájem je impozantní, ne však nečekaný. Domácího mazlíčka má každá druhá domácnost, což je opravdu velká skupina lidí. Vysoký zájem jasně dokazuje, jak složité je pro některé skupiny domácností v současnosti najít vhodné bydlení,“ všímá si Jan Škrabánek.
Další skupinou, která má v současnosti problém najít adekvátní bydlení, jsou jednočlenné domácnosti. Takzvaní singles totiž hůře snášejí růst nákladů za bydlení a často se musí stěhovat kvůli neúměrnému nárůstu cen energií. Východiskem se pro ně v době, kdy ceny menších bytů v přepočtu na plochu zdražují rychleji, než ty větší, stává spolubydlení. Na to se podle zjištění Bezrealitky začínají spoléhat i starší generace.
Tři měsíce, které ukážou
Situace by se však měla výhledově stabilizovat. Česko teď sice čekají tři měsíce, kdy se budou ceny nabízených nemovitostí dále zvyšovat a v některých lokalitách budou mít i charakter cenové bubliny. S koncem roku by se však mohl trh stabilizovat, a to přímo úměrně klesající poptávce, a hlavně rostoucímu počtu nemovitostí, které se do nabídky postupně dostanou.
Podle Škrabánka budou totiž studené měsíce a s nimi první střet s realitou nákladů na vytápění motivovat celou řadu majitelů objektů k již zmiňovaným podpronájmům. Týkat se to bude jak majitelů rodinných domů, tak domácností ve velkých bytech. Určitým trendem se může stát také dlouhodobý podpronájem zateplených rekreačních objektů a druhých domovů.
„Postupně by takto mohla vzniknout výrazná nabídka nemovitostí, která doposud chybí. Z mého pohledu se bavíme o desítkách tisíc nových míst k pronájmu napříč Českem,“ uvádí Škrabánek. „A to k oboustranné spokojenosti jak lidí, co bydlení hledají, tak těch, kteří nemovitosti vlastní.“
Bydlení s domácími mazlíčky je dnes už běžnou záležitostí. Přesto vůči němu mezi majiteli nabízejícími nemovitosti k pronájmu panují předsudky. Bezrealitky radí, jak vše zařídit tak, aby spokojenost byla na obou stranách. A pro zájemce o nové bydlení vytvořily na svém webu filtr Mazlíčci vítáni.
Kam až sahá historie domácích mazlíčků? Asi těžko určíme konkrétní datum. Jistě ale víme, že třeba staří Římané měli v oblibě opice nebo fretky. Dnes už se skladba pravda trochu obměnila, chuť chovat domácí zvířata ale nezmizela. Jsou společníkem těch, kteří bydlí sami, pro děti jsou skvělým kamarádem a podle výzkumů přispívají i ke snížení stresu a dobré psychické pohodě. A Češi si jsou toho pravděpodobně dobře vědomi – v žebříčku milovníků zvířat jsme totiž na špici. Domácího mazlíčka má každá druhá domácnost. Nejčastějšími společníky jsou psi, kterých je podle průzkumu v České republice zhruba 2 miliony. A pokud se doma přete, zda nejsou mezi Čechy oblíbenější kočky, nejsou. Průzkumy uvádí číslo 1,5 milionu. Stále je to ale obdivuhodný počet srovnatelný s počtem obyvatel Prahy. Mezi další oblíbená zvířata patří rybičky, papoušci a malí hlodavci, jejichž počty se pohybují v řádu desetitisíců. Zatímco ale zvířata v teráriích nebo klecích většinou pro domácnosti nepředstavují žádný problém, majitelé, kteří bydlí v nájmu se psem či kočkou, to mají o poznání složitější.
Soužití se zvířaty – práva má nájemce i majitel
Ačkoliv má ze zákona každý právo chovat v bytě zvíře (samozřejmě takové, jehož chov může v bytě probíhat), stále se v realitních nabídkách objevují inzeráty s dodatkem „bez domácích mazlíčků“. Co žene majitele k těmto poznámkám? Většinou za to může špatná zkušenost nebo neznalost.
„Poznámku o domácích mazlíčcích dávají majitelé většinou kvůli strachu o vybavení bytu. A částečně také z lenosti. Nechtějí individuálně posuzovat každý případ. Přitom je samozřejmě velký rozdíl, pokud je v bytě čivava nebo dva boxeři a kočka k tomu. Bohužel stále mnoho lidí má vůči zvířatům předsudky anebo na základě jedné špatné zkušenosti odsoudí i ostatní,“ říká Jan Škrabánek, šéf Bezrealitky.
I poškrábané podlahy nebo nábytek od zvířecích drápků má ale řešení. Není nic jednoduššího, než si stav interiéru před pronájmem řádně zdokumentovat a případný problém pak vyřešit prostřednictvím kauce, kterou nájemce skládá před uzavřením nájemní smlouvy. Její výše je navíc pouze v gesci majitele, který ji pro svůj klid může v případě nájemce se zvířetem o něco zvýšit tak, aby mu pokryla i větší opotřebení interiérů. Běžnou praxí je také požádat zájemce o reference od předchozího majitele. Majitel si tak může potvrdit, že nájemce s mazlíčkem předal byt v pořádku, ale zjistit i další užitečné informace – třeba zda platil nájem včas.
Občanský zákoník stanovuje majitelům mazlíčků kromě práv i povinnosti. Nájemníci musí být ohleduplní a jejich zvíře nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže jako znečišťování společných prostor, zápach nebo rušení sousedů a ticha nad únosnou míru. Majitelé i sousedi tedy mají zákonné prostředky, jak případný problém s majitelem a jeho zvířetem řešit.
Motivací by pro majitele měl být i právě zmiňovaný počet domácností s domácími mazlíčky. Svým odmítavým postojem mohou zbytečně přijít i o polovinu zájemců. Pokud jim tedy nebrání objektivní příčiny, jako například alergie, určitě by svůj postoj měli zvážit. Každého nájemce a jeho zvířecího kamaráda si mohou pozvat na prohlídku, rozhodnout se individuálně a nevystupovat apriori proti všem zájemcům vlastnícím psa nebo kočku.
Usnadnit hledání nájmů se zvířaty chtějí i realitní portály
Co dohánět ale mají i realitní portály. Ačkoliv bydlení s mazlíčky je častější, než by si mnozí z nás mysleli, žádný vyhledávač s tímto faktem dosud nepracoval. Při hledání museli zájemci projít desítky inzerátů a doufat, že v popisu nenarazí na onu poznámku („bez domácích mazlíčků“). To chce nyní změnit portál Bezrealitky, který nově nabízí filtr „Mazlíčci vítáni“.
„Snažíme se majitelům nemovitostí ukázat, že bydlení se zvířaty je dnes součástí většiny domácností a tím, že odmítají zájemce s domácími mazlíčky, se ochuzují přinejmenším o stejný počet zájemců jako mají dosud,“ uvádí šéf Bezrealitky Jan Škrabánek a dodává: „Chceme jít cestou pozitivní motivace a spíše než poukazovat na to, že zákazem mazlíčků v nájmu jdou majitelé proti zákonu, se jim snažíme vysvětlit, že jsou sami proti sobě a ochuzují se o další možné zájemce.“
Pokud tedy hledáte bydlení, na portálu Bezrealitky už není třeba procházet popisy bytů a doufat, že majiteli nebude vadit váš pes. Stačí si jednoduše zaškrtnout filtr „mazlíčci vítáni“ a zobrazí se vám ty nemovitosti, kde rádi přivítají i vašeho mazlíčka.
ETIKETA MAJITELE MAZLÍČKŮ
V bytě chovám takové zvíře, které je vhodné pro chov v bytě, a jsem si vědom velikosti a možností bytu i zvířete.
O svém mazlíčkovi informuji sousedy a předám jim na sebe kontakt. Kdykoliv mi tak mohou nahlásit hluk, především když je zvíře samo doma.
Pokud mé zvíře nadměrně znečišťuje společné prostory (líná apod.), prostor uklidím nebo nabídnu vyšší příspěvek na úklid.
Ve společných prostorách domu zamezím zvířeti ve volném pohybu (vodítko, box). Uvědomuji si, že mohu potkat sousedy, kteří mají alergii, fobii ze zvířat apod.
O své zvíře se starám, dbám na jeho očkování, čistotu, vychování a pohyb.
Do univerzitních lavic letos zasedne 300 tisíc studentů. Kromě hledání učebny je ale čeká i hledání bydlení. Ne všichni totiž budou mít to štěstí bydlet na koleji. Plné kapacity hlásí většina univerzit a mnoha studentům nezbyde nic jiného než se poohlédnout po nájemním bydlení. Jaká forma nájmů vyjde nejlevněji? Bezrealitky připravily 3 tipy, jak si studenti mohou zařídit spolubydlení.
Velký byt a hodně spolubydlících
Základní pravidlo zní: čím více vás bude, tím méně budete platit. Pokud nechcete dávat 15 tisíc měsíčně za garsonku a potřebujete se vejít s nájmem do 10 tisíc, pořiďte si 3+1 a jděte bydlet ve třech. Větší byty a menší města vychází levněji, nejvíc za bydlení utratí studenti v Praze a Brně. V hlavním městě je bydlení ve dvou vyjde v průměru na 12 tisíc Kč, ve čtyřech na 7 tisíc Kč. V brněnské metropoli pak na 10 v případě dvou lidí nebo 6 tisíc Kč v případě čtyř spolubydlících. V ostatních univerzitních městech se ceny pohybují kolem 7 (2 osoby v bytě) a 4 tisíc Kč (4 osoby v bytě).
Při výběru bytu ke spolubydlení určitě nezapomeňte na neprůchozí pokoje, které vám zajistí dostatek soukromí a pomohou ke klidnému soužití. Při hledání vám také může pomoci filtr „spolubydlení“, který najdete třeba na Bezrealitky. A protože poptávka převyšuje nabídku, ujasněte si dopředu, jaký byt chcete, a nechte jednat pouze jednoho za celou skupinu. Víc než kdy dříve platí, kdo dřív přijde, ten dřív mele, a dlouhým rozhodováním ztrácíte čas. A nezapomeňte si při hledání nastavit hlídacího psa.
Do rodinného domu
Zdražování i nepříznivý výhled cen energií nahrává novému modelu – tzv. „norským pronájmům“. V Norsku je totiž běžné, že rodina pronajímá volný pokoj a díky tomu má pravidelný příspěvek na provoz svého domu. A někteří už s touto formou bydlení počítají od začátku a při stavbě domu mají takový pokoj zahrnutý v architektonickém plánu. „Češi budou muset tento model kvůli zdražujícím se cenám energií zvážit také. Řada lidí má nepoužívaný hostinský pokoj nebo pokoj po babičce – nyní nastala jeho doba. Jeho pronajmutí jim teď může pomoci zvládnout energetickou krizi,“ predikuje Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky.
A právě tohoto trendu můžete využít při hledání studentského bydlení. Pokud nemáte partu, se kterou byste hledali bydlení společně, pronájem jednoho pokoje v rodinném domě je pro vás rozhodně výhodnější než pronájem garsonky, jejíž cena se v Praze pohybuje kolem 15 tisíc Kč.
Bydlení u širší rodiny – „teta v Praze“
A v neposlední řadě se vyplatí zapátrat v příbuzenstvu. Nebydlí tatínkova sestřenice v Praze? Nemáme pratetu v Brně? Pokoj nebo gauč u příbuzných či známých může být také jednou z možností, jak vyřešit otázku bydlení při studiích. Anebo může být přinejmenším dobrou dočasnou přestupní stanicí, než se vám podaří sehnat jiný, trvalý pronájem. Místní pak mohou zůstat o něco déle u rodičů a dočasně využít služeb „mamahotelu“.
„Studentům bych opravdu doporučil situaci nepodceňovat, průměrná doba hledání nájmů se dnes vzhledem k poptávce prodlužuje o týdny a je opravdu možné, že první dny školy bude muset strávit na gauči u známých,“ radí Jan Škrabánek.
Než se nastěhujete, určitě nezapomeňte zmínit, že je samozřejmé, že budete přispívat na bydlení a energie. I když vás s někým pojí blízké vztahy, když využíváte jeho přístřeší, je fér se domluvit na finančním příspěvku na domácnost, a to i v případě, že bydlíte u rodičů. Pokud už máte nějaký svůj vlastní příjem, rodina jistě ocení, že jí v této nelehké době přibude finanční výpomoc.
„Dobré účty dělají dobré přátele. A i když se jedná o bydlení u známých nebo rodiny, vždy se vyplatí mít vše ošetřené písemně – rodinné vztahy jsou různé. A pokud starší teta nabídne synovci bydlení, nabídka by měla být oboustranně výhodná. Synovec získá bydlení a teta finanční příspěvek, díky kterému bude moc zvládnout inflaci a zdražování,“dodává Škrabánek.
Letošní ceny studentského bydlení podle obsazenosti bytu
Výpočet pro referenční byt 2+1 / 3+1 70 m2 v širším centru
Město
průměrná cena za metr Q2 22*
výše nájmu 70 m2 bytu
poplatky a energie / os.
2 lidé (za pokoj)
4 lidé (za lůžko)
Praha
304 Kč
21 314 Kč
1 729 Kč
12 386 Kč
7 057 Kč
Brno
258 Kč
18 063 Kč
1 297 Kč
10 328 Kč
5 813 Kč
Ostrava
165 Kč
11 526 Kč
865 Kč
6 628 Kč
3 747 Kč
Plzeň
198 Kč
13 855 Kč
865 Kč
7 793 Kč
4 329 Kč
Liberec
198 Kč
13 862 Kč
865 Kč
7 796 Kč
4 331 Kč
Olomouc
198 Kč
13 871 Kč
865 Kč
7 801 Kč
4 333 Kč
České Budějovice
201 Kč
14 089 Kč
865 Kč
7 909 Kč
4 387 Kč
Ústí nad Labem
165 Kč
11 554 Kč
865 Kč
6 642 Kč
3 754 Kč
Hradec Králové
195 Kč
13 679 Kč
865 Kč
7 705 Kč
4 285 Kč
Pardubice
211 Kč
14 746 Kč
865 Kč
8 238 Kč
4 552 Kč
Zlín
204 Kč
14 266 Kč
865 Kč
7 998 Kč
4 432 Kč
Jihlava
194 Kč
13 548 Kč
865 Kč
7 639 Kč
4 252 Kč
Meziroční rozdíly v cenách
Výpočet pro referenční byt 3+1 70 m2 v širším centru
Město
výše nájmu
meziroč. rozdíl
2 lidé
meziroč. rozdíl
4 lidé
meziroč. rozdíl
Praha
15%
2 826 Kč
18%
1 907 Kč
20%
1 200 Kč
Brno
9%
1 425 Kč
12%
1 083 Kč
14%
727 Kč
Ostrava
0%
57 Kč
4%
276 Kč
8%
261 Kč
Plzeň
6%
823 Kč
9%
659 Kč
12%
453 Kč
Liberec
11%
1 329 Kč
13%
912 Kč
15%
580 Kč
Olomouc
6%
794 Kč
9%
644 Kč
11%
446 Kč
České Budějovice
16%
1 991 Kč
19%
1 243 Kč
20%
745 Kč
Ústí nad Labem
10%
1 044 Kč
13%
769 Kč
16%
508 Kč
Hradec Králové
6%
772 Kč
9%
633 Kč
11%
440 Kč
Pardubice
18%
2 222 Kč
20%
1 358 Kč
21%
803 Kč
Zlín
19%
2 229 Kč
21%
1 362 Kč
22%
805 Kč
Jihlava
9%
1 069 Kč
11%
782 Kč
14%
514 Kč
* Zdroj: Kvartální monitor přímého trhu s nemovitostmi EHS
Také letos zamíří na univerzity zhruba 50 000 nově zapsaných studentů. A velká část z nich bude muset hledat své ubytování mimo univerzitní koleje. Jenže neobsazených nájemních bytů je v současnosti nejméně od roku 2018 a na jeden byt se hlásí rekordní množství zájemců. Zároveň rostou ceny pronájmů a energií. Studenti se tedy musí připravit na delší hledání i to, že jim bydlení v soukromí ukousne z rozpočtu výrazně více než loni.
Ceny nájmů se v současnosti zvedají skokově po celém Česku a v některých městech se dostaly na historická maxima. Problém budou mít především ti, kteří chtějí bydlet sami nebo jen ve dvojici – oproti loňskému roku si často připlatí o více než tisícikorunu. Vybírat si zároveň budou z nejmenšího množství nájemních bytů za poslední roky.
Za růstem cen stojí hned několik faktorů. V první řadě je to výrazný zájem o nájemní bydlení ze strany běžných domácností. Jde o tisícovky Čechů, kteří se kvůli vysokým cenám hypoték i nemovitostí vzdali snu o vlastním bydlení. Druhým je válka na Ukrajině a skutečnost, že uprchlickým rodinám velká část majitelů pronajala objekty, které jindy slouží právě k ubytování studentů.
Neméně významný je i růst cen poplatků a energií. Vzhledem k tomu, že většina majitelů nenechává energie v případě studentských bytů přepisovat na nájemníky a nechává si je hradit ve formě zálohy, budou si za elektřinu nebo plyn muset studenti připlatit i několik stovek měsíčně.
Poslední šance dosáhnout na lepší ceny před další vlnou zdražování
V kovidových letech, kdy velká část univerzit preferovala distanční výuku a zájem o studentské pronájmy byl nejnižší za posledních pět let, čekali studenti se zařízením nájmu klidně až do poloviny září. Letos si naopak chtějí pospíšit a bydlení hledají už o měsíc dřív. První velkou vlnu zájmu zaznamenaly Bezrealitky, které jsou tradičním místem pro hledání spolubydlení, už 10. srpna.
„Meziměsíční nárůst ve vyhledávání inzerátů je momentálně dvouciferný a jsme teprve na začátku,“ zmiňuje Jan Škrabánek, šéf Bezrealitky. „Pokud tedy někdo shání studentské spolubydlení, měl by ho skutečně začít hledat okamžitě. Nejenže má nyní poslední šanci dosáhnout na lepší cenu před další vlnou zdražování, musí se také připravit, že hledání bude trvat výrazně déle než loni. Hlavně v Praze a Brně hledají bydlení i tisícovky běžných domácností.“
O ty nejlepší byty se v současné době zajímají stovky domácností a studentů. Není tak v silách majitelů odpovědět všem ihned. Škrabánek proto upozorňuje, že by studenti měli být především trpěliví a vydržet. Hledání bytu se letos může protáhnout i na pár týdnů. Ideální je podle něj reagovat na nové nabídky hned a ideálně si sehnat doporučení z předchozích bytů.
„Studentům pomáháme s nastavením upozornění na nové nemovitosti v nabídce – takzvaných hlídacích psů. Doporučujeme jim odepisovat z mobilu na nové nabídky okamžitě. Teď nejde o hodiny, ale skutečně o minuty. Zároveň mají možnost doložit u nás majitelům svou bezdlužnost nebo reference z předchozího bydlení. I takový typ záruk majitelé dnes vyžadují. Logicky se chtějí se pojistit – nemohou si dovolit pronajmout byt někomu, po kom zbyde dluh za nedoplatky drahých energií,“ vysvětluje Škrabánek.
Letos by studentům doporučil bydlet pohromadě ve větší skupině – klidně po šesti. Velké byty se totiž majitelům obecně pronajímají hůře a je o ně menší zájem. Na metr čtvereční pronajaté plochy tak vychází levněji než menší.
Nejdražší je Praha a Brno, nejrychleji zdražují Budějovice, Pardubice a Zlín
Tradičně nejdražší je pro studenty Praha. Dva vysokoškoláci bydlící v 70metrovém bytě v současnosti zaplatí každý více než 12 tisíc měsíčně. Pokud se rozhodnou bydlet ve čtyřech, cena se poprvé přehoupne v průměru přes 7 tisíc korun. Obojí je zhruba o pětinu více než vloni. V Brně si dva lidé ve středně velkém bytě musí připravit více než 10 tisíc korun, čtři osoby pak mohou i s poplatky bydlet za necelých šest tisíc.
Praha ani Brno však nezdražují nejvíce – ceny za spolubydlení totiž nejrychleji rostou ve Zlíně, Pardubicích a Českých Budějovicích. A situace se podle Škrabánka bude v září zhoršovat i v dalších krajských městech. Důvod je prostý – mají méně nájemních bytů, než česká a moravská metropole a nejsou připravena na vlnu zájmu.
Studenti tak pravděpodobně letos navážou na trend z roku 2018 – kvůli volnější kapacitě bydlení i cenám budou stále více mířit za hranice měst. Před čtyřmi lety to vedlo k výraznému protažení dojezdové doby – v Praze a okolí studenti pro nižší cenu akceptovali 80 minut od dveří domova ke dveřím univerzity.
Studenti jako šance pro majitele
Obnovený zájem o bydlení v soukromí a vysoké ceny se přitom mohou stát dobrou šancí pro majitele nemovitostí. V Česku by se tak mohl začít prosazovat takzvaný „norský pronájem“ – tedy pronájem pokojíku celých pater nebo třeba jen přístavby u běžných rodinných domů, který pomůže jejich majitelům bojovat proti růstu cen energií a dalších nákladů na bydlení.
Podle Bezrealitky by tento způsob mohl být oblíbený jak v rodinných domech ve městech, tak v okolních vesnicích s dobrým spojením do centra.
„V Norsku se s menším místem k pronájmu počítá jako s běžným prvkem už při stavbě rodinných domů. Je to jednoduchá cesta jak zvyšovat příjem své domácnosti ve velice drahé zemi. A v Česku nás nyní čeká něco podobného – ostatně není to nic, co bychom z minulosti neznali. Máme zde desítky tisíc dvougeneračních rodinných domů, kde však žije jen jedna generace obyvatel a pro které se nyní jejich provoz stane neúnosný. Pronájem studentům nebo běžné domácnosti tak může být rozumná cesta, jak to kompenzovat,“ zakončuje Škrabánek. „K takovému podpronájmu není potřeba skoro nic – smlouva může být jednoduchá a účinně lze většinou ošetřit i spotřebu vody a energie.“
Letošní ceny studentského bydlení podle obsazenosti bytu
Výpočet pro referenční byt 2+1 / 3+1 70 m2 v širším centru
průměrná cena za metr Q2 22*
výše nájmu 70 m2 bytu
poplatky a energie / os.
2 lidé (za pokoj)
4 lidé (za lůžko)
Praha
304 Kč
21 314 Kč
1 729 Kč
12 386 Kč
7 057 Kč
Brno
258 Kč
18 063 Kč
1 297 Kč
10 328 Kč
5 813 Kč
Ostrava
165 Kč
11 526 Kč
865 Kč
6 628 Kč
3 747 Kč
Plzeň
198 Kč
13 855 Kč
865 Kč
7 793 Kč
4 329 Kč
Liberec
198 Kč
13 862 Kč
865 Kč
7 796 Kč
4 331 Kč
Olomouc
198 Kč
13 871 Kč
865 Kč
7 801 Kč
4 333 Kč
České Budějovice
201 Kč
14 089 Kč
865 Kč
7 909 Kč
4 387 Kč
Ústí nad Labem
165 Kč
11 554 Kč
865 Kč
6 642 Kč
3 754 Kč
Hradec Králové
195 Kč
13 679 Kč
865 Kč
7 705 Kč
4 285 Kč
Pardubice
211 Kč
14 746 Kč
865 Kč
8 238 Kč
4 552 Kč
Zlín
204 Kč
14 266 Kč
865 Kč
7 998 Kč
4 432 Kč
Jihlava
194 Kč
13 548 Kč
865 Kč
7 639 Kč
4 252 Kč
Meziroční rozdíly v cenách
Výpočet pro referenční byt 3+1 70 m2 v širším centru
výše nájmu
meziroč. rozdíl
2 lidé
meziroč. rozdíl
4 lidé
meziroč. rozdíl
Praha
15%
2 826 Kč
18%
1 907 Kč
20%
1 200 Kč
Brno
9%
1 425 Kč
12%
1 083 Kč
14%
727 Kč
Ostrava
0%
57 Kč
4%
276 Kč
8%
261 Kč
Plzeň
6%
823 Kč
9%
659 Kč
12%
453 Kč
Liberec
11%
1 329 Kč
13%
912 Kč
15%
580 Kč
Olomouc
6%
794 Kč
9%
644 Kč
11%
446 Kč
České Budějovice
16%
1 991 Kč
19%
1 243 Kč
20%
745 Kč
Ústí nad Labem
10%
1 044 Kč
13%
769 Kč
16%
508 Kč
Hradec Králové
6%
772 Kč
9%
633 Kč
11%
440 Kč
Pardubice
18%
2 222 Kč
20%
1 358 Kč
21%
803 Kč
Zlín
19%
2 229 Kč
21%
1 362 Kč
22%
805 Kč
Jihlava
9%
1 069 Kč
11%
782 Kč
14%
514 Kč
* Zdroj: Kvartální monitor přímého trhu s nemovitostmi EHS
Kdy startovala sezona studentských pronájmů v minulých letech?
2022 – 10. srpna
2021 – 6. září
2020 – 28. srpna
2019 – 4. srpna
2018 – 10. srpna
2017 – 30. srpna
2016 – 2. září
2015 – 5. září
Očekávané počty VŠ studentů v jednotlivých krajích
