Koupit byt, který nutně potřebuje celkovou rekonstrukci a za 90 dnů v něm buď bydlet, nebo předávat klíče novému nájemníkovi. To je hlavní myšlenka nového programu Bleskových rekonstrukcí, které na český trh přináší Bezrealitky a interiérový startup Room Story. Majitelé, kteří koupili starší byt na investici, mají šanci naskočit na vlnu poptávky po dlouhodobém i krátkodobém nájemním bydlení a vyhnout se starostem, které jsou s rekonstrukcí běžně spojené. A o starost méně budou mít s plánováním rozpočtu také domácnosti, kteří chtějí využít nižší ceny domů a bytů pro nákup vlastního bydlení a potřebují dodržet jasný cenový strop.  

Hlavní myšlenka služby „Blesková rekonstrukce“ je jednoduchá. Za předem stanovenou cenu, vypočítanou na základě plochy bytu, garantuje, že do tří měsíců bude byt nejen zrekonstruován, ale také plně vybaven – tedy určený k okamžitému bydlení nebo pronájmu. Součástí rekonstrukce je například pokládka nové podlahové krytiny, vymalování zdí, rekonstrukce rozvodů elektřiny a vody, nové obklady, ale také bytový textil nebo dekorace. Práce na rekonstrukci budou navíc zahájeny v podstatě okamžitě. 

Bezrealitky službu nabízí ve spolupráci s architekty a designéry z interiérového start-upu Room Story. Ti v rámci bleskových rekonstrukcí připravili tři základní designové směry, které se liší nejen estetikou, ale i cenou. Asi nejobvyklejší 65metrový byt 2+1 ve skandinávském nebo industriálním stylu tak přijde na 789 tisíc korun, v moderním stylu pak mírně nad milion.  

Bleskové rekonstrukce bodují především jasnou ekonomikou 

Podle Hendrika Meyera budou Bleskové rekonstrukce na trhu cílit především na drobné investory, kteří koupili nebo budou kupovat byty pro následný pronájem. Anebo na majitele, pro které bylo stále na hraně, jestli svůj starší byt rekonstruovat a pronajímat za víc či nikoli. Jasně stanovená cena i termín předání jim totiž umožní zcela transparentně vypočítat návratnost celé akce. 

„Běžné rekonstrukce se v současnosti nepřiměřeně prodražují – z našeho průzkumu v průměru až o třetinu proti první nabídkové ceně, navíc v průběhu rekonstrukce, kdy už majitel nemá šanci řešit to jinak. A stejně tak se prodlužují termíny předání. Nejsou lidé, firmy mají často problém s jejich distribucí po stavbách, nezvládají dostatečně objednávat stavební materiál. To všechno je pro nové majitele bytů, kteří je potřebují co nejrychleji dát do nabídky, pochopitelně frustrující,“ zmiňuje za Bezrealitky Hendrik Meyer. 

Bezrealitky a Room Story jdou však jinou cestou – výrazným způsobem sice omezily výběr materiálů a doplňků, jenže právě to jim umožnuje objednávat je ve větším množství. A tím i za nižší cenu. Materiály jsou navíc volené tak, aby byly nadčasové a zvládly zátěžové využívání nemovitosti. 

„Materiály, nábytek, doplňky. Vše volíme tak, aby byly věci nejen krásné, ale i funkční a odolné. Prvky, se kterými pracujeme, jsou prověřené ve stovkách bytů. Nejdeme samozřejmě po ceně, takže se nejedná o nejlevnější produkty. Rozhodně vás nezruinují a ve výsledku stojí méně než ty, které je třeba za pět až deset let opět vyměnit,“ vysvětluje Alžběta Mrázová, spoluzakladatelka start-upu Room Story, který s Bezrealitky spolupracoval již na úspěšném projektu takzvaného mikrodevelopmentu.  

Praha bude nově potřebovat 1000 nájemních bytů měsíčně 

Podle Hendrika Meyera tímto způsobem chtějí Bezrealitky přispět k transformaci českého trhu s bydlením. Ten se bude v následujících letech stále více přiklánět k nájmům. Například v Praze by totiž mohl v příštích letech o třetinu stoupnout počet lidí, kteří bydlí v nájmech – z dnešních cca 35 % na více než 45 %. Bytů, které by k nájmům mohly sloužit, je dostatek. Jen často zůstávají prázdné anebo jsou v tak špatném stavu, že vyžadují právě celkovou rekonstrukci. 

„Na jedné straně poroste poptávka, kvůli které se průměrné ceny nájmů v Praze a Brně budou zvyšovat. Na druhé straně zde budou majitelé, kteří díky tomu začnou po letech uvažovat o pronájmu svého domu nebo bytu, protože to pro ně konečně bude rentabilní. A kolem této nabídky a poptávky se postupně začne budovat systém služeb, jako jsou například naše Bleskové rekonstrukce,“ dodává Hendrik Meyer. 

Podle sčítání bydlí v Praze asi 530 tisíc domácností, z toho 185 tisíc v nájmech. Jejich počet by se do konce desetiletí mohl zvýšit o desítky tisíc. Reálné hodnoty však budou pravděpodobně ještě výrazně vyšší, protože statistiky nezahrnují například vysokoškolské studenty, čerstvě přestěhované, zároveň predikce nezohledňuje tempo urbanizace a nárůst jednočlenných domácností. Aby Praha pokryla nájemní poptávku, měla by v ideálním případě měsíčně nabídnout necelou tisícovku nových nájemních bytů. Toho nedokáže dosáhnout novou výstavbou, takzvanou „reaktivací“ nevyužívaných bytů však ano. 

Jak probíhá proces Bleskové rekonstrukce 

• Klient vyplní kontaktní formulář na webu Bezrealitky 
• Profesionálové z Room Story klienta kontaktují a dojednají s ním detaily rekonstrukce 

• Klient si do tří měsíců převezme zrekonstruovaný byt  

Přednosti Bleskové rekonstrukce: 

• Nezávazná konzultace zdarma 

• Garantovaný termín dokončení rekonstrukce 
• Předem stanovená fixní cena 
• Výběr ze tří nadčasových designů – úspora za práci bytového architekta 
• Celý projekt řídí poskytovatel služby – klient jen zaplatí a převezme si hotový byt 

Více informací zde: https://www.bezrealitky.cz/centrum-sluzeb/bleskova-rekonstrukce  

Zhruba od roku 2018 se Českem proháněl chalupářský boom, který vyvrcholil v loňském roce. Majitele změnily klasické roubenky, prvorepublikové vesnické vily, sruby ze šedesátých let i normalizační chaty ze sedmdesátých a osmdesátých let. Prodalo se také nebývalé množství zahrádek, často jen ve formě nájemního dekretu. Nyní by mohl nastat opačný směr – všechny jmenované objekty se budou do nabídky ve zvýšeném množství vracet. Podle portálu Bezrealitky však za výrazně nižší ceny.

Rekordní zájem v minulých letech podpořil souběh hned několika okolností. Na trh se dostaly tisícovky objektů od prvních majitelů, kteří je před revolucí stavěli nebo zvelebovali. Zájem o rekreační objekty vystřelila pandemie koronaviru a s ní spojená omezení pro cesty do zahraničí. A také bezbřehý ekonomický optimismus domácností včetně přesvědčení, že i starší nemovitosti se jim postupně podaří levně zrekonstruovat.

Jenže nyní se situace obrací a rekreační objekty se stávají pro mnohé přítěží. Anebo dobrým způsobem, jak při jejich prodeji získat hotovost ve složité (nejen) realitní době. Řada domácností tak po letošním posledním zazimováním pošle objekt do realitní nabídky. Jejich počet by podle Jana Škrabánka z digitální realitní služby Bezrealitky mohl být na svém maximu už na jaře příštího roku.

Chalupa jako uchovatel hodnoty – pokud byla pořízena před rokem 2019

Ceny však zdaleka nebudou tak vysoké, jako například v letech 2020–2021, kdy dosáhly u rekreačních objektů svého dlouhodobého maxima. Právě v případě rekreačních objektů, které jsou typické svou volatilitou, se totiž dají očekávat jedny z největších propadů – a to napříč jednotlivými typy. Hodnotu si v podstatě uchovají jen unikátní objekty nebo zařízení s nízkými nároky na provoz, které je možné využívat celoročně.

„U ostatních objektů očekáváme postupně pád cen až v řádech desítek procent. Týká se to jak klasických starších vesnických domů, chat v osadách, pozemků v zahrádkářských koloniích nebo vilek a městských domů,“ zmiňuje Škrabánek. „Už nyní jsou ceny některých objektů o třetinu nižší než před dvěma lety a s houstnoucí nabídkou budou muset majitelé dělat další ústupky.“

Podle Škrabánka však platí, že kdo bude prodávat objekt, který má v držení déle než čtyři roky, nemusel by na transakci prodělat ani v následujících měsících. Kdo se však svezl na vlně začínající mezi léty 2018–2019 a zejména posledních dvou kovidových letech, mohl nakupovat za nadsazené ceny – a za ně už v současnosti neprodá.

Celoroční chalupu má smysl zvážit k dlouhodobému pronájmu

Řada majitelů tak bude hledat i další alternativy, které by jim pomohly překlenout hubené roky, aniž by se museli svých objektů zbavovat. A budou sázet na to, že jejich hodnota za pár let opět vzroste. Zejména na maloměstech a vesnicích by se tak mohl rozvinout trend chalup a druhých domovů, nabízených k dlouhodobému pronájmu. Tedy za předpokladu, že umožňují celoroční bydlení a nabízí pro nájemníky odpovídající komfort.

„Už nyní vidíme, že v některých okresních městech chybí desítky objektů k pronájmu. Zájem o pronájem celých rodinných domů je tak poslední týdny vysoký. Podmínkou jsou pochopitelně odpovídající provozní náklady, ale to celá řada ‚městských chalup‘ splňuje. Pro mladší bezdětné pak nemusí být na překážku ani klasická chalupa, byť pronajatá spíše jako provizorní řešení,“ zakončuje Škrabánek.

Poptávka po vlastním bydlení je vyšší, než by se mohlo na první pohled zdát. Jen domácnosti nemají potřebu platit ceny, které se vezou na cenových bublinách z počátku tohoto roku. Tak by se ve zkratce dalo popsat aktuální dění na českém realitním trhu. Kdo výrazně cukne s cenou, má o poptávku postaráno. Kdo ne, tomu se prodej může protáhnout – klidně do druhé poloviny příštího roku. O zlevněné nemovitosti je na trhu takový zájem, že jim největší digitální realitní služba Bezrealitky vyčlení dokonce samostatnou sekci.

Nabídka „Akčních nemovitostí“ se nově stane jedním ze stěžejních prvků portálu Bezrealitky. Dostanou se do ní všechny domy a byty, jejichž cena se za poslední týdny snížila alespoň o 100 tisíc korun. Podle Jana Škrabánka by se sekce měla stát místem, kde lidé nově začnou své hledání. Denně budou Bezrealitky monitorovat ceny skoro deseti tisíc nemovitostí v nabídce včetně partnerských inzerátů. V současné době je v akčních nemovitostech skoro desetina z celkové nabídky. 

„Stále vidíme silnou poptávku. Lidé nepřestali mít zájem kupovat, jen nemají důvod přeplácet. A kdo chce prodávat, měl by se tomu přizpůsobit,“ zmiňuje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky. „Je to vidět i v číslech. Inzeráty, které drží cenu na úrovni konce léta, mají dnes často jen nízké jednotky zájemců. Inzeráty, které oproti září snížily cenu alespoň o 5 %, mají zájemců dvojnásobek, v případě 10 % to může být zájem dokonce řádově vyšší.“ 

Skutečné ceny jsou i desítky procent pod nabídkovými 

Kdo chce prodávat a nemá u své nemovitosti esa v rukávu v podobě skvělé lokality, dobré dispozice a skvělého technického stavu, ten s cenou v podstatě klesnout musí. Byť se na první pohled zdá, že žádné velké propady se nekonají, většina inzerátů má stále ještě poměrně vysoké nabídkové ceny. Jenže nůžky mezi nimi a reálnou prodejní cenou se nepřestávají rozevírat. V současnosti se ve většině regionů dostaly nad 10 %, do konce roku to však může být ještě víc.  

„Jinými slovy – ceny, které dnes vidíme v inzerátech jako nabídkové, jsou často iluzorní. Naprostá většina majitelů s nimi na kupce čekala marně nejméně do pololetí. A pravděpodobně i déle,“ domnívá se Škrabánek. I proto se podle něj více vyplatí pracovat s inzeráty, u kterých majitelé s cenou hýbají a dávají tak najevo vůli jednat. „Jinak se poptávka nemá šanci rozhýbat, Češi nejsou zvyklí v případě nemovitostí výrazně smlouvat,“ dodává. 

Realitní Achilles a želva 

Na druhou stranu – jen kosmetická změna ceny se vyplatit nemusí. Dění na trhu dnes totiž připomíná parafrázi antického matematického paradoxu – Achilla, který se snaží dohonit želvu. Než přijde na místo, kde stála, želva je zase o pár kroků napřed. Podobné je to s kupní silou domácností, která se podle odhadů bude v následujícím roce dále snižovat. 

„Vidíme, že kdo dnes cenu spíše ‚podsekne‘, ten si nakonec může ze zájemců vybírat. A paradoxně tak dostane více, než kolik původně nabízel. Naopak kosmetické snížení ceny má často opačný efekt. Nemovitost nadále zůstává v nabídce, zájemci vidí, že se vždy po čase sníží cena, ale přesto ji nikdo nekupuje. A to je hlavní znak takzvaného ‚ležáku‘,“ popisuje Škrabánek.  

Hypotéky se možná díky nižším cenám znova probudí 

Pokud se na trhu objeví dostatek nemovitostí, které se nebudou snažit v cenách navazovat na trendy minulých, může se podle Škrabánka postupně rozehřát také hypoteční trh. Chuť bydlet ve vlastním totiž Čechy neopouští a řada z nich se nebojí vsadit na pokles úrokových sazeb v příštích letech a zároveň opětovný růst ceny nemovitostí. 

„Přestože brát si hypotéku může nyní vypadat kvůli vysokým úrokovým sazbám nevýhodně, situace rozhodně není tak černobílá. Pokud si rodina může hypotéku dovolit a na trhu se objeví vysněná nemovitost, nemá smysl příliš otálet. Smysl dává vsadit na krátkodobou fixaci a refinancovat při první příležitosti,“ zmiňuje Škrabánek. „Je totiž vysoce pravděpodobné, že za dva tři roky budou úrokové sazby výrazně níže a ceny nemovitostí podpořené poptávkou opět porostou.“  

Jak funguje sekce „Akční nemovitosti“ 

• Odkaz: https://www.bezrealitky.cz/vyhledat?discountedOnly=true
• Do nabídky se dostane automaticky, jakmile je původní cena snížena alespoň o 100 000 korun 
• Inzeráty budou mít informaci o snížené ceně zvýrazněnou ve svém detailu 
• Z nabídky budou vyřazeny po uplynutí 3 měsíců, pokud se jejich cena opětovně nesníží 

Roky růstu jsou definitivně u konce, přichází měsíce, kdy se majitelé nemovitostí musí naučit dělat zásadní ústupky. Tak by se daly jednoduše popsat změny cen domů a bytů na českém trhu. Kdo chce v příštích měsících prodávat, ten musí přijmout novou realitu co nejrychleji. Silná poptávka tu totiž stále existuje, profitovat z ní ale budou ti nejrychlejší. Vyplývá to z dat Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality. Všímá si také významného nárůstu nájmů – Praha je poprvé nad 320 korunami za metr, Brno nad 275 korunami.

„Pokud nyní trh něco jednoduše definuje, pak je to příchod velkého vystřízlivění,“ všímá si Hendrik Meyer, generální ředitel největší české skupiny sdružující realitní služby European Housing Services.„A Česko si novou realitu zatím evidentně nechce připustit. O to bolestivější budou pro majitele následující měsíce. Kdo byl na jaře připraven kupovat, ten by měl znovu vyhodnotit své možnosti. Pro řadu domácností se totiž už pravděpodobně v příštích měsících otevře šance, jak se s trochou štěstí dostat do vlastního.“

Ceny v Česku se vrací až o rok zpět, výrazným propadem překvapilo Brno

Přestože průměrné kvartální ceny neklesají zatím dramaticky, rychlost aktuálního tempa poklesu už majitele nenechá na pochybách, jakým směrem se trh ubírá. Jak ukazují data za září v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo. V některých krajích se ceny domů a bytů propadly dokonce o celých 12 měsíců zpět a smazaly tak nárůst z posledního roku.

Například pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem – 112,7 tisíce korun na metr čtvereční. To je oproti situaci z letošního jara pokles o 5 %. O něco pomaleji – 3% tempem vůči jaru – v září klesly ceny bytů v takzvaném metropolitním prstenci a středních Čechách obecně. Byt je tu možné pořídit v průměru za 70,6 tisíce korun na metr.

Velice zajímavý je obrat v Brně, které v posledních letech překvapovalo konstantním růstem i v době, kdy byl trend v ostatních regionech opačný. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly v září oproti jaru o celých 8 % a vrací se s hodnotou 88 tisíc na metr čtvereční do cenové hladiny, která zde byla naposledy v zimě loňského roku.

Na trhu jsou v září registrovány ještě větší propady. O 10 % vůči druhému kvartálu klesly ceny v Ostravě a moravskoslezských městech – byt zde zájemce v září pořídil průměrně za 40,3 tisíce korun na metr čtvereční. Ceny bytů v Královéhradeckém a Jihočeském kraji klesají 14% tempem.

Ceny domů srazí příchod zimy, v Krkonoších skončila chalupářská horečka

Ještě rychleji klesají průměrné ceny rodinných domů. Například v Jihomoravském kraji se oproti jaru snížila cena za metr čtvereční o celých 17 % na 41,4 tisíce korun. V Moravskoslezském kraji byl propad cen nabízených objektů ještě výraznější – o celých 40 % na 34,5 tisíce korun za metr čtvereční. Středočeský kraj pak hlásí 14% propad na 54,6 tisíce korun za metr čtvereční.

„Jakkoli vypadají propady impozantně, je třeba si uvědomit, že trh stále ještě reaguje na rekordní druhé čtvrtletí tohoto roku. V něm si řada domácností sjednala na poslední chvíli hypoteční úvěry a nakupovala za ceny, které byly prokazatelně nadsazené. Nyní je trh v přesně opačné situaci – úvěry jsou rekordně drahé, zájem o ně se propadá. Stejně tak vzrostly náklady na provoz domu nebo investice do rekonstrukcí,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Podle něj navíc trh zásadně rozdělí realita zimních měsíců. Další radikální snížení cen tak mohou očekávat především majitelé energeticky náročných budov nebo domů před rekonstrukcí – platí to i o řadě objektů z devadesátých let. Naopak vlastníci rekonstruovaných domů s nízkou spotřebou si budou moci mezi zájemci i nadále spíše vybírat.

Na další realitní bubliny upozorňují i některé další významné propady. Například v Královéhradeckém kraji, kde průměrné ceny pravidelně zvedá zájem o druhé domovy a rezidenční nemovitosti využívané následně k rekreaci, se v září snížila průměrná cena oproti jaru skokově – skoro o polovinu. V detailu se však jedná pouze o návrat zhruba o rok zpět před propuknutím investiční „chalupářské“ horečky.

Krutá realita: Kdo čeká na obrat, bude zřejmě donucen jít ještě více pod cenu

Co z průměrných cen na první pohled nevyplyne, je vnitřní rozdělení trhu. Data naznačují, že u bytů i domů jsou nabízené nemovitosti rozdělené do dvou nestejně velkých skupin. Po celém Česku se tak utváří dvě cenové hladiny: majitelů, kteří věří, že trh se brzy vrátí k růstu a prodávají za jarní ceny, a těch, kteří chtějí prodat ještě letos a jsou schopni udělat zásadní ústupky, aby se potkali s poptávkou.

První skupina je výrazně větší a až na výjimky v podobě bytů v centrálních městských lokalitách se u ní radikálně prodlužuje doba prodeje. Většina nemovitostí je v nabídce déle než tři a půl měsíce, a přestože u nich došlo již k několikerému zlevnění, stále se nejsou schopny dostat na úroveň, která by přilákala zájemce. Ve většině případů jsou jejich ceny dokonce nadsazené o 15–30 % oproti aktuální situaci na trhu.

„Nastává tak paradoxní situace, kdy takovýto majitel sice nabídne z jeho pohledu výrazně sníženou cenu, ale stejně nemá šanci prodat. Průměrné ceny se totiž do té doby opět propadnou a on je oproti očekávaní zájemců znovu předražený,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Je to bohužel až naivní pocit, že loňská silná poptávka nezmizela a trh se vrátí do starých kolejí. Jenže realita je krutá a my se díváme na vznikající segment takzvaných ‚ležáků‘, pro které bude do budoucna dlouhá doba prodeje výrazným hendikepem.“

Meyer upozorňuje na to, že v nabídce dnes tyto nemovitosti převažují a jejich vysoká nabídková cena tak může utvrzovat ostatní majitele, že není důvod zlevnit. Vzniká tak dojem falešné poptávkové hladiny. Oproti tomu majitelé, kteří dokáží snížit své ceny, prodají i dnes poměrně rychle – a jejich inzerce je tak v kontextu ostatních nabídek takřka neviditelná.

„U dobře naceněných nemovitostí se nebavíme o pár týdnech k nalezení zájemce, jako třeba na jaře. Ale rozhodně můžeme potvrdit, že poptávka po nemovitostech není tak slabá, jak by se mohlo zdát. Pro řadu lidí je i dnes atraktivní vzít si při dobré nabídce hypotéku s krátkodobou fixací a vsadit na to, že za pár let se situace uklidní, úrokové sazby klesnou a ceny nemovitostí opět půjdou nahoru,“ vysvětluje Henrik Meyer.

Ceny míří k dalšímu propadu, prognóza věští zlevnění o desítky procent. Výjimkou budou i nadále centra velkých měst

Má tedy smysl čekat na další poklesy cen? Zářijový trend to naznačuje jasně – ceny domů i bytů nyní klesají v podstatě s každým měsícem. Téměř všechny regiony tedy v následujícím půlroce zasáhnou zásadnější propady. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.

Nejvíce zasažené budou chudší kraje – například v Ústeckém kraji je odhadován pád cen v rozmezí 10–30 % podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musí připravit na snížení ceny o 10–25 %. Karlovarský kraj může očekávat pokles o 15–25 %.

Opět však platí, že není možné očekávat poklesy ve všech segmentech. Dokonce i v aktuální době budou některé typy nemovitostí – jako například byty v centrálních částech města, novostavbách nebo rekonstruovaných domech, které jsou unikátní lokalitou nebo architektonickým pojetím – růst. Více však napoví nástup zimy, geopolitická situace a kondice české ekonomiky.

Nájmy rostou. A budou růst

Opačná situace je na trhu nájemního bydlení. To se dostává na historická maxima a jak ukazuje aktuální vývoj, ani návrat ukrajinských domácností zpět na Ukrajinu nebo ochladnutí studentské poptávky nemá na ceny zásadnější vliv. Zvyšuje je totiž poptávka běžných domácností, která je v současnosti na několik měsíců zhruba 5–7násobná oproti předchozím rokům. Bydlení totiž hledají nejen domácnosti, které nezískaly hypotéku, ale také ti, kteří se stěhují z ekonomických důvodů do „úspornějšího“.

V Praze se tak na konci září ceny dostaly nad 322 korun za metr čtvereční pronajímané plochy (růst o 6 % oproti předchozímu kvartálu), ve Středočeském kraji stouply na 238 korun za metr čtvereční (růst o 5 % oproti předchozímu kvartálu). V Brně se při sedmiprocentním růstu oproti předchozímu kvartálu zvýšily ceny na 276 korun za metr čtvereční.

V meziročním srovnání průměrné nájemní ceny stouply o celých 14 %, přičemž nejvíce se na růstu podílela Praha (o 18 %), Ostrava (o 18 %). Dvouciferným tempem pak rostla naprostá většina krajů. Aktuálně je na jeden byt v Česku zhruba 35 zájemců – a zatímco se situace v Praze nebo Brně mírně zlepšuje oproti předchozímu měsíci, v krajských městech a regionech se hledání bydlení naopak komplikuje. Právě pro ně bude aktuální situace tvrdou zkouškou po desítkách let vlažného zájmu o pronájmy.

„S ohledem na skladbu českého nájemního trhu – tedy většinové zastoupení soukromých majitelů – se bavíme o kaskádovém zdražování. Jinými slovy, každá nová uzavřená smlouva bude za výrazně vyšší cenu než ta předchozí. Vzhledem k tomu, že nájemní cyklus v Česku se počítá na několik let, pocítíme dopady aktuálního zdražování ve výrazném růstu nájmů klidně až do poloviny dekády,“ domnívá se Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky.

Růst cen by mohlo zbrzdit jediné – významné navýšení počtu nájemních nabídek po celém Česku. A to ve formě samostatných domů, bytů nebo nově se rozvíjejícího spolubydlení. Podle Škrabánka je aktuální potenciál v řádech desítek tisíc příležitostí – ať už v podobě pater dvougeneračních domů, pokojů ve velkých bytech nebo třeba celoročně obyvatelných rekreačních objektů.

Tabulky

Tři kritické měsíce. Tak by se mohla nazvat etapa, ve které se v současnosti nachází nájemní trh. A zkušenosti ze září ukazují, že toto hodnocení není nadsazené – hledání nájemního bydlení je v některých regionech takový problém, že se zájemci raději poohlíží v jiných městech. Ceny navíc stále nedosáhly svého maxima. Majitelé naopak mají nyní šanci pronajmout i takové nemovitosti, o které by v minulosti nebyl zájem, všímá si největší digitální realitní služba Bezrealitky. Pro mnohé z nich může podpronájem znamenat klíčovou finanční vzpruhu v době rostoucích nákladů.

Počet těch, kteří si hledají nájemní bydlení, od prázdnin skokově stoupl. Od poloviny léta totiž podnájem v souběhu shání vysokoškolští studenti, domácnosti, které chtěly bydlet ve svém, ale nedosáhnou na hypotéku, ale nově také široké skupiny lidí, kteří se musí kvůli rostoucím cenám uskrovnit a mění aktuální bydlení za levnější. Index, který určuje počet potenciálně dostupných bytů v poměru k těm, kteří nájemní bydlení hledají, je na nejnižší hodnotě od roku 2018.

Nejlépe to ilustrují čísla portálu Bezrealitky. Jen v září stoupl počet lidí hledajících nájemní bydlení o dalších 40 %, přičemž od března tohoto roku je počet poptávek zhruba na čtyřnásobných hodnotách. Množství reakcí, které si vymění zájemci s majiteli, se pak zvýšilo meziměsíčně 1,5krát.

V Praze a Brně je 35 % inzerátů kompletně uzavřeno a staženo do 72 hodin, polovina do osmi dnů od zveřejnění. Průměrně se v celém Česku na jeden inzerát hlásí 30 zájemců. V Praze je to však rovnou 43 a v Brně 38. Po odečtení bytů, které jsou s cenou nad aktuálním průměrem, se tyto hodnoty takřka zdvojnásobí. Ty nejatraktivnější inzeráty – ať už dispozicí, lokalitou nebo cenou, pak mají během tří dnů i více než 300 zájemců.

Kvůli tomu, že se nemovitosti rychle „točí“, je zároveň počet aktuálně nabízených bytů na historickém minimu. A to zejména v menších městech a regionech. Pro zájemce to znamená jediné – obrnit se trpělivostí a čekat na dobrou nabídku i několik týdnů. Domácnosti tak musí v některých případech navštívit až desítky bytů, než se s některým z majitelů domluví.

Problém pro majitele zvířat nebo singles

Aktuální situace navíc dopadá ještě silněji na některé konkrétní domácnosti. Složitější domluvu než v minulosti hlásí například majitelé domácích mazlíčků. Přestože česká legislativa domácí zvíře považuje za právoplatného člena domácnosti, situace v praxi je často jiná. Otevřený zákaz psů nebo koček se stává realitou i přímo v inzerátech.

Bezrealitky proto pro majitele spustily možnost označit svůj byt jako „vhodný pro mazlíčky“, aby je snáz propojily s majiteli domácích zvířat. Možnost využila už skoro dvacetina majitelů a byty mizí z nabídky ještě rychleji, než jaký je republikový průměr.

„Zájem je impozantní, ne však nečekaný. Domácího mazlíčka má každá druhá domácnost, což je opravdu velká skupina lidí. Vysoký zájem jasně dokazuje, jak složité je pro některé skupiny domácností v současnosti najít vhodné bydlení,“ všímá si Jan Škrabánek.

Další skupinou, která má v současnosti problém najít adekvátní bydlení, jsou jednočlenné domácnosti. Takzvaní singles totiž hůře snášejí růst nákladů za bydlení a často se musí stěhovat kvůli neúměrnému nárůstu cen energií. Východiskem se pro ně v době, kdy ceny menších bytů v přepočtu na plochu zdražují rychleji, než ty větší, stává spolubydlení. Na to se podle zjištění Bezrealitky začínají spoléhat i starší generace.

Tři měsíce, které ukážou

Situace by se však měla výhledově stabilizovat. Česko teď sice čekají tři měsíce, kdy se budou ceny nabízených nemovitostí dále zvyšovat a v některých lokalitách budou mít i charakter cenové bubliny. S koncem roku by se však mohl trh stabilizovat, a to přímo úměrně klesající poptávce, a hlavně rostoucímu počtu nemovitostí, které se do nabídky postupně dostanou.

Podle Škrabánka budou totiž studené měsíce a s nimi první střet s realitou nákladů na vytápění motivovat celou řadu majitelů objektů k již zmiňovaným podpronájmům. Týkat se to bude jak majitelů rodinných domů, tak domácností ve velkých bytech. Určitým trendem se může stát také dlouhodobý podpronájem zateplených rekreačních objektů a druhých domovů.

„Postupně by takto mohla vzniknout výrazná nabídka nemovitostí, která doposud chybí. Z mého pohledu se bavíme o desítkách tisíc nových míst k pronájmu napříč Českem,“  uvádí Škrabánek. „A to k oboustranné spokojenosti jak lidí, co bydlení hledají, tak těch, kteří nemovitosti vlastní.“

Jak se nyní pohybují nájemní ceny?

(volný trh, září 2022)

Praha – cca 312 Kč / m²

Brno – cca 265 Kč / m²

Ostrava – cca 170 Kč / m²

Středočeský kraj – cca 230 Kč / m²

Průměr ČR – cca 270 Kč / m²