Železnice táhne. Příměstské vlaky momentálně zvedají ceny nemovitostí víc než sjezd z dálnice

Přesun obyvatel z měst do takzvaných metropolitních prstenců výrazným způsobem přepisuje cenové mapy ve spádových oblastech. Změna struktury obyvatelstva, které často tvoří nižší střední třída prchající kvůli rostoucím cenám z měst, zvedá poptávku po hromadné dopravě. Zatímco ještě před deseti lety byly ceněné nemovitosti s dobrou vzdáleností od sjezdů na dálnice nebo silnice první třídy, dnes se cena odvíjí od docházkové vzdálenosti od nejbližší stanice příměstského vlaku. V jejich okolí ceny rostou desetiprocentní rychlostí u pronájmů i prodejů.

Podle největšího portálu pro prodej a pronájem nemovitostí přímo od majitelů Bezrealitky se zdražování ve spádových oblastech u přímého prodeje meziročně pohybuje asi na úrovni 10 %, v nejexponovanějších oblastech však ceny vyskočily i o pětinu. V případě zprostředkovaného prodeje pak může být nárůst ještě vyšší. A je to pravděpodobně jen začátek. U domů ležících na příměstské železnici se totiž spolu s rostoucí poptávkou objevuje také adekvátní nabídka. Nejčastěji se jedná o nově rekonstruované „second-chance“ nemovitostí, které jsou však výrazně dražší k pronájmu i prodeji než je průměr lokality. A právě „zmrtvýchvstalé” nemovitosti k pronájmu mohou cenovou hladinu zvedat i do budoucna – jejich majitelé mají nyní jistotu, že je dokáží jednoduše pronajmout, a nebojí se tlačit na cenu.

V Praze se trend týká okolí takřka všech tratí, které vycházejí z hlavního města. Praha má ostatně s vlivem železnice na ceny nemovitostí bohaté zkušenosti – již v minulosti pravidelné příměstské vlaky zvedaly ceny domů a bytů podél trati do Berouna nebo Kralup nad Vltavou, nyní se ceny zvedají kolem hlavních koridorů na východ, tedy především v okolí Říčan u Prahy nebo Úval u Prahy. Ceny však stoupají i jinde – třeba u trati na Nymburk, do Rudné u Prahy nebo směrem na Kladno. Té si ostatně zájemci o bydlení nebo investoři všímají i kvůli plánované přestavbě.

V případě Brna je situace obdobná s tím rozdílem, že zde se budoucí hranice metropolitního prstence teprve utvářejí. A to i díky tomu, že vesnice v dojezdových vzdálenostech od Brna individuální dopravou často dokáží nabídnout dostatek pozemků za odpovídající cenu k samostatné výstavbě. Na druhou stranu i zde je již několik oblastí, u kterých železnice ceny přímo ovlivňuje – především u severní trati na Blansko, břeclavského koridoru nebo trati na Rosice a Ivančice. Na ní se navíc v blízké budoucnosti očekává zkapacitnění.

„V některých lokalitách se stanice železnice stává epicentrem, které mění ceny nemovitostí stejným způsobem jako například stanice metra ve městech. A troufám si tvrdit, že jsme teprve na začátku. Jen za poslední rok vzrostla poptávka po nemovitostech v metropolitním prstenci skoro trojnásobně a městské nájemní i prodejní ceny přestávají pro desítky tisíc zájemců o bydlení dávat smysl,“ zmiňuje Hendrik Meyer, CEO portálu Bezrealitky. „O to větší šance je to pro majitele nemovitostí ve spádových oblastech, které mohou v lidech z města najít vděčné nájemce nebo zajímavé zájemce o koupi nemovitosti.“

Bezrealitky zároveň zmiňují, že změny cen nemovitostí jasně ukazují na rostoucí roli příměstské železnice a slábnoucí důvěru v individuální dopravu, která často pro domácnosti přestává být majoritním způsobem dopravy. Rozšiřování tratí a lepší obslužnost území by se mohly stát jedním z receptů na rostoucí ceny nemovitostí, neboť dokáží efektivně propojit zájemce o bydlení s nemovitostmi, které by byly v jiném případě odsouzeny k chátrání. Do obcí v metropolitním prstenci by se tak mohli vrátit zpět obyvatelé ze střední třídy, které dříve stahovala města a jejich satelitní obce.

Zajímavosti

Meziročně o pětinu vzrostl v ČR počet pronájmů, Středočeský kraj přitom hlásí nárůst o skoro 35 % (Praha 20%) – zdroj Monitor přímého trhu s nemovitostmi (Q3)
Průměrné prodejní ceny ve Středočeském kraji stouply o 22 %, v Jihomoravském o 16 % (v Praze o 10,5 %) – zdroj Monitor přímého trhu s nemovitostmi (Q3)
Asi o 30 % vzrostl počet dotazů na majitele na vzdálenost od nádraží a frekvenci spojů příměstské železnice
O 2/3 v inzerátech narostl počet zmínek o železniční zastávce v okolí

Kde rostly ceny nemovitostí rychleji než průměr:

Do 30 minut dojezdu do centra Prahy, docházka max 10 minut na stanici: o 20 %
Do 60 minut dojezdu do centra Prahy, docházka max 15 minut na stanici: o 10 %
Do 20 minut dojezdu do centra Brna, docházka max 10 minut na stanici: o 20 %
Do 40 minut dojezdu do centra Brna, docházka max 15 minut na stanici: o 10 %
Sjezd z dálnice Praha i Brno – beze změny

Ukázkové nemovitosti:

Říčany u Prahy, 1+kk, 14 000 korun
https://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/578450-nabidka-pronajem-bytu

Rudná u Prahy, 4+kk, 21 000 korun
https://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/576726-nabidka-pronajem-bytu

Rajhrad u Brna, 2+kk, 13 000 korun
https://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/577977-nabidka-pronajem-bytu

Zajímavé odkazy:

O Bezrealitky:

Bezrealitky jsou největší službou nabízející možnost přímého prodeje nebo pronájmu nemovitosti a zároveň jsou jedním z nejnavštěvovanějších českých realitních webů. Na českém realitním trhu se jejich prostřednictvím zrealizuje asi 20 % všech prodejů nebo pronájmů.

Měsíčně portál navštíví více než půl milionu zájemců o bydlení a v současnosti se jeho prostřednictvím prodá zhruba 1000 a pronajme kolem 3000 nemovitostí měsíčně.