Roky růstu jsou definitivně u konce, přichází měsíce, kdy se majitelé nemovitostí musí naučit dělat zásadní ústupky. Tak by se daly jednoduše popsat změny cen domů a bytů na českém trhu. Kdo chce v příštích měsících prodávat, ten musí přijmout novou realitu co nejrychleji. Silná poptávka tu totiž stále existuje, profitovat z ní ale budou ti nejrychlejší. Vyplývá to z dat Kvartálního monitoru trhu s nemovitostmi realitní skupiny EHS, která využívá data realitních služeb Bezrealitky a Maxima Reality. Všímá si také významného nárůstu nájmů – Praha je poprvé nad 320 korunami za metr, Brno nad 275 korunami.

„Pokud nyní trh něco jednoduše definuje, pak je to příchod velkého vystřízlivění,“ všímá si Hendrik Meyer, generální ředitel největší české skupiny sdružující realitní služby European Housing Services.„A Česko si novou realitu zatím evidentně nechce připustit. O to bolestivější budou pro majitele následující měsíce. Kdo byl na jaře připraven kupovat, ten by měl znovu vyhodnotit své možnosti. Pro řadu domácností se totiž už pravděpodobně v příštích měsících otevře šance, jak se s trochou štěstí dostat do vlastního.“

Ceny v Česku se vrací až o rok zpět, výrazným propadem překvapilo Brno

Přestože průměrné kvartální ceny neklesají zatím dramaticky, rychlost aktuálního tempa poklesu už majitele nenechá na pochybách, jakým směrem se trh ubírá. Jak ukazují data za září v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo. V některých krajích se ceny domů a bytů propadly dokonce o celých 12 měsíců zpět a smazaly tak nárůst z posledního roku.

Například pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem – 112,7 tisíce korun na metr čtvereční. To je oproti situaci z letošního jara pokles o 5 %. O něco pomaleji – 3% tempem vůči jaru – v září klesly ceny bytů v takzvaném metropolitním prstenci a středních Čechách obecně. Byt je tu možné pořídit v průměru za 70,6 tisíce korun na metr.

Velice zajímavý je obrat v Brně, které v posledních letech překvapovalo konstantním růstem i v době, kdy byl trend v ostatních regionech opačný. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly v září oproti jaru o celých 8 % a vrací se s hodnotou 88 tisíc na metr čtvereční do cenové hladiny, která zde byla naposledy v zimě loňského roku.

Na trhu jsou v září registrovány ještě větší propady. O 10 % vůči druhému kvartálu klesly ceny v Ostravě a moravskoslezských městech – byt zde zájemce v září pořídil průměrně za 40,3 tisíce korun na metr čtvereční. Ceny bytů v Královéhradeckém a Jihočeském kraji klesají 14% tempem.

Ceny domů srazí příchod zimy, v Krkonoších skončila chalupářská horečka

Ještě rychleji klesají průměrné ceny rodinných domů. Například v Jihomoravském kraji se oproti jaru snížila cena za metr čtvereční o celých 17 % na 41,4 tisíce korun. V Moravskoslezském kraji byl propad cen nabízených objektů ještě výraznější – o celých 40 % na 34,5 tisíce korun za metr čtvereční. Středočeský kraj pak hlásí 14% propad na 54,6 tisíce korun za metr čtvereční.

„Jakkoli vypadají propady impozantně, je třeba si uvědomit, že trh stále ještě reaguje na rekordní druhé čtvrtletí tohoto roku. V něm si řada domácností sjednala na poslední chvíli hypoteční úvěry a nakupovala za ceny, které byly prokazatelně nadsazené. Nyní je trh v přesně opačné situaci – úvěry jsou rekordně drahé, zájem o ně se propadá. Stejně tak vzrostly náklady na provoz domu nebo investice do rekonstrukcí,“ uvádí Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Podle něj navíc trh zásadně rozdělí realita zimních měsíců. Další radikální snížení cen tak mohou očekávat především majitelé energeticky náročných budov nebo domů před rekonstrukcí – platí to i o řadě objektů z devadesátých let. Naopak vlastníci rekonstruovaných domů s nízkou spotřebou si budou moci mezi zájemci i nadále spíše vybírat.

Na další realitní bubliny upozorňují i některé další významné propady. Například v Královéhradeckém kraji, kde průměrné ceny pravidelně zvedá zájem o druhé domovy a rezidenční nemovitosti využívané následně k rekreaci, se v září snížila průměrná cena oproti jaru skokově – skoro o polovinu. V detailu se však jedná pouze o návrat zhruba o rok zpět před propuknutím investiční „chalupářské“ horečky.

Krutá realita: Kdo čeká na obrat, bude zřejmě donucen jít ještě více pod cenu

Co z průměrných cen na první pohled nevyplyne, je vnitřní rozdělení trhu. Data naznačují, že u bytů i domů jsou nabízené nemovitosti rozdělené do dvou nestejně velkých skupin. Po celém Česku se tak utváří dvě cenové hladiny: majitelů, kteří věří, že trh se brzy vrátí k růstu a prodávají za jarní ceny, a těch, kteří chtějí prodat ještě letos a jsou schopni udělat zásadní ústupky, aby se potkali s poptávkou.

První skupina je výrazně větší a až na výjimky v podobě bytů v centrálních městských lokalitách se u ní radikálně prodlužuje doba prodeje. Většina nemovitostí je v nabídce déle než tři a půl měsíce, a přestože u nich došlo již k několikerému zlevnění, stále se nejsou schopny dostat na úroveň, která by přilákala zájemce. Ve většině případů jsou jejich ceny dokonce nadsazené o 15–30 % oproti aktuální situaci na trhu.

„Nastává tak paradoxní situace, kdy takovýto majitel sice nabídne z jeho pohledu výrazně sníženou cenu, ale stejně nemá šanci prodat. Průměrné ceny se totiž do té doby opět propadnou a on je oproti očekávaní zájemců znovu předražený,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Je to bohužel až naivní pocit, že loňská silná poptávka nezmizela a trh se vrátí do starých kolejí. Jenže realita je krutá a my se díváme na vznikající segment takzvaných ‚ležáků‘, pro které bude do budoucna dlouhá doba prodeje výrazným hendikepem.“

Meyer upozorňuje na to, že v nabídce dnes tyto nemovitosti převažují a jejich vysoká nabídková cena tak může utvrzovat ostatní majitele, že není důvod zlevnit. Vzniká tak dojem falešné poptávkové hladiny. Oproti tomu majitelé, kteří dokáží snížit své ceny, prodají i dnes poměrně rychle – a jejich inzerce je tak v kontextu ostatních nabídek takřka neviditelná.

„U dobře naceněných nemovitostí se nebavíme o pár týdnech k nalezení zájemce, jako třeba na jaře. Ale rozhodně můžeme potvrdit, že poptávka po nemovitostech není tak slabá, jak by se mohlo zdát. Pro řadu lidí je i dnes atraktivní vzít si při dobré nabídce hypotéku s krátkodobou fixací a vsadit na to, že za pár let se situace uklidní, úrokové sazby klesnou a ceny nemovitostí opět půjdou nahoru,“ vysvětluje Henrik Meyer.

Ceny míří k dalšímu propadu, prognóza věští zlevnění o desítky procent. Výjimkou budou i nadále centra velkých měst

Má tedy smysl čekat na další poklesy cen? Zářijový trend to naznačuje jasně – ceny domů i bytů nyní klesají v podstatě s každým měsícem. Téměř všechny regiony tedy v následujícím půlroce zasáhnou zásadnější propady. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.

Nejvíce zasažené budou chudší kraje – například v Ústeckém kraji je odhadován pád cen v rozmezí 10–30 % podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musí připravit na snížení ceny o 10–25 %. Karlovarský kraj může očekávat pokles o 15–25 %.

Opět však platí, že není možné očekávat poklesy ve všech segmentech. Dokonce i v aktuální době budou některé typy nemovitostí – jako například byty v centrálních částech města, novostavbách nebo rekonstruovaných domech, které jsou unikátní lokalitou nebo architektonickým pojetím – růst. Více však napoví nástup zimy, geopolitická situace a kondice české ekonomiky.

Nájmy rostou. A budou růst

Opačná situace je na trhu nájemního bydlení. To se dostává na historická maxima a jak ukazuje aktuální vývoj, ani návrat ukrajinských domácností zpět na Ukrajinu nebo ochladnutí studentské poptávky nemá na ceny zásadnější vliv. Zvyšuje je totiž poptávka běžných domácností, která je v současnosti na několik měsíců zhruba 5–7násobná oproti předchozím rokům. Bydlení totiž hledají nejen domácnosti, které nezískaly hypotéku, ale také ti, kteří se stěhují z ekonomických důvodů do „úspornějšího“.

V Praze se tak na konci září ceny dostaly nad 322 korun za metr čtvereční pronajímané plochy (růst o 6 % oproti předchozímu kvartálu), ve Středočeském kraji stouply na 238 korun za metr čtvereční (růst o 5 % oproti předchozímu kvartálu). V Brně se při sedmiprocentním růstu oproti předchozímu kvartálu zvýšily ceny na 276 korun za metr čtvereční.

V meziročním srovnání průměrné nájemní ceny stouply o celých 14 %, přičemž nejvíce se na růstu podílela Praha (o 18 %), Ostrava (o 18 %). Dvouciferným tempem pak rostla naprostá většina krajů. Aktuálně je na jeden byt v Česku zhruba 35 zájemců – a zatímco se situace v Praze nebo Brně mírně zlepšuje oproti předchozímu měsíci, v krajských městech a regionech se hledání bydlení naopak komplikuje. Právě pro ně bude aktuální situace tvrdou zkouškou po desítkách let vlažného zájmu o pronájmy.

„S ohledem na skladbu českého nájemního trhu – tedy většinové zastoupení soukromých majitelů – se bavíme o kaskádovém zdražování. Jinými slovy, každá nová uzavřená smlouva bude za výrazně vyšší cenu než ta předchozí. Vzhledem k tomu, že nájemní cyklus v Česku se počítá na několik let, pocítíme dopady aktuálního zdražování ve výrazném růstu nájmů klidně až do poloviny dekády,“ domnívá se Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky.

Růst cen by mohlo zbrzdit jediné – významné navýšení počtu nájemních nabídek po celém Česku. A to ve formě samostatných domů, bytů nebo nově se rozvíjejícího spolubydlení. Podle Škrabánka je aktuální potenciál v řádech desítek tisíc příležitostí – ať už v podobě pater dvougeneračních domů, pokojů ve velkých bytech nebo třeba celoročně obyvatelných rekreačních objektů.

Tabulky

Průměrné ceny za m2 – září 2022	Rodinný dům	Byt	Nájem
Hlavní město Praha	84 194 Kč	112 710 Kč	322 Kč
Středočeský kraj	54 614 Kč	70 685 Kč	238 Kč
Jihočeský kraj	40 378 Kč	50 328 Kč	192 Kč
Plzeňský kraj	33 448 Kč	61 061 Kč	220 Kč
Karlovarský kraj	31 681 Kč	37 481 Kč	184 Kč
Ústecký kraj	26 774 Kč	32 551 Kč	175 Kč
Liberecký kraj	30 898 Kč	50 406 Kč	205 Kč
Královéhradecký kraj	34 175 Kč	57 862 Kč	210 Kč
Pardubický kraj	38 397 Kč	57 108 Kč	212 Kč
Olomoucký kraj	34 176 Kč	54 605 Kč	216 Kč
Jihomoravský kraj	41 492 Kč	88 078 Kč	276 Kč
Zlínský kraj	25 020 Kč	44 335 Kč	203 Kč
Vysočina	34 729 Kč	46 644 Kč	183 Kč
Moravskoslezský kraj	34 531 Kč	40 353 Kč	186 Kč