Nájemní bydlení musí volit kvůli vzrůstajícím cenám nemovitostí i hypoték stále více Čechů. Pokud je to i váš případ a prozatím se musíte spokojit s pronájmem, dejte si při jednání s majiteli pozor, zda po vás nechce dodržovat věci, na které ani jako majitel nemá právo.

„Na poli nájmů panuje řada mýtů a majitelé vzhledem k vysoké poptávce někdy zkouší, co si mohou dovolit. Mezi nejčastější přešlapy patří třeba zákaz mazlíčků. V rámci naší práce majitele na protiprávní jednání samozřejmě upozorňujeme a je v našem zájmu dbát nejen na dodržení práv majitele, ale i nájemce,“ komentuje situaci Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality.

Jaká práva bývají často předmětem sporů?

1. Právo chovat zvíře

Jak už jsme zmínili, pronajímatelé rádi vkládají do nájemních smluv klauzule o zákazu chovu zvířat. Jejich motivace je logická – chtějí ochránit svůj majetek. A někdy je za tímto rozhodnutím i špatná zkušenost. Ať už ale jsou důvody majitele jakékoliv, podstatné je, že vy jako nájemce máte podle zákona právo zvířata v bytě chovat, a to i za situace, kdy vám to smlouva výslovně zakazuje.

Na oplátku byste ale měli respektovat domovní řád a váš mazlíček by rozhodně neměl nijak narušovat soužití s ostatními sousedy. Podle občanského zákoníku zvíře nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže jako znečišťování společných prostor, zápach nebo rušení sousedů a ticha nad únosnou míru.

„Poznámku o domácích mazlíčcích zahrnují majitelé do smlouvy většinou kvůli strachu o vybavení bytu. Není ale nic jednoduššího než byt pronajímat nevybavený anebo se s nájemci majícími mazlíčky domluvit třeba na vyšší kauci,“ dává k dobru tipy Jan Martina.

Výše kauce je pouze v gesci majitele, který ji pro svůj klid může nájemci se zvířetem o něco zvýšit tak, aby mu pokryla i větší opotřebení interiérů. Běžnou praxí je také požádat zájemce o reference od předchozího majitele nebo požádat zájemce, aby na prohlídku vzali i zvíře a majitel měl možnost se s ním seznámit.

• Právo k přihlášení k trvalému pobytu

Dalším z mýtů, se kterým se můžete setkat, je tvrzení, že není možné si nechat napsat adresu nájmu jako trvalou. Není to pravda. Majitelé se k této podmínce uchylují především v případě, že pronájem nechtějí oficiálně přiznávat a pronajímají tzv. „na černo“. V takovém případě vždy trvejte na nájemní smlouvě a férových podmínkách.

Málo známým faktem také je, že nájemce si navíc může umístit na adresu nájemního bytu nebo domu sídlo firmy a vykonávat zde samotnou práci. Typicky se může jednat o kancelářskou činnost, ale lze si představit i jinou práci, která nezatěžuje ve zvýšené míře byt či dům a jeho ostatní obyvatele.

• Právo odstoupení od smlouvy

Našli jste po podpisu nájemní smlouvy skrytou vadu? V takovém případě není třeba jít cestou klasické výpovědi nájmu, která trvá zpravidla dva nebo tři měsíce. Pokud během užívání bytu objevíte vadu, na kterou vás majitel neupozornil a u níž je zjevné, že jde o zatajený fakt, máte právo na odstoupení od smlouvy mimo smluvně dohodnuté způsoby.

„Pokud majiteli pomáháme zprostředkovávat pronájem, vždy chceme, aby nám o nemovitosti řekl takzvaně první poslední a nic nezatajoval. Ani pro jednu stranu není takové jednání výhodné. Spoléhat se na to, že se na nějakou věc nepřijde, není ani bezpečné ani fér řešení,“ komentuje Jan Martina.

• Právo na výpovědní lhůtu

Jeden z největších mýtů o nájemním bydlení je ten, že majitel bytu může nájemníka v podstatě kdykoliv vystěhovat. Není tomu tak.

Výpověď z nájmu vám může dát majitel pouze v případě, že zvlášť závažně porušíte nájemní smlouvu. Například – nezaplatíte nájemné alespoň tři měsíce, poškozujete byt nebo dům, působíte obtíže pronajímateli nebo sousedům nebo užíváte byt k jiným účelům, než bylo stanoveno v nájemní smlouvě.

Ještě před samotnou výpovědí vás majitel musí na případné problémy upozornit a vyzvat vás, abyste od „závadného“ jednání upustili, a na případnou výpověď vás upozornit. Teprve pokud jednání jako nájemník nezlepšíte, může přistoupit k výpovědi. K té pak má dojít bez zbytečného odkladu, nejdéle do 30 dní.

V případě, že máte smlouvu na dobu neurčitou, může vám dát majitel bytu výpověď i proto, že potřebuje nemovitost sám užívat. V takovém případě je ale výpovědní lhůta tři měsíce a opět vás majitel musí informovat předem.

• Právo na soukromí a ohlášené návštěvy majitele

Děsí vás, že má klíče od pronajatého bytu i někdo další a může vám do něj kdykoliv vstoupit? Bát se nemusíte. Byt jste povinni majitelizpřístupnit jen tehdy, je-li to účelné. Především pro kontrolu, zda je byt užíván v souladu s nájemní smlouvou, anebo za účelem provedení potřebné opravy či údržby. Svou návštěvu vám ale musí předem oznámit. Rozhodně nikdo nesmí do bytu vstupovat svévolně bez vaší přítomnosti – tím by se mohl dopustit trestného činu porušování domovní svobody.

Existuje jen několik málo výjimečných případů, kdy pronajímatel může vstoupit do bytu bez předchozího ohlášení, jsou to především urgentní situace jako požár, havárie vody apod.

„Právě pro případy nouze nebo situaci, že vy sami o klíče třeba náhodou přijdete, se hodí, když majitel klíče od bytu má. Pokud byste ale chtěli zámky v bytě vyměnit a mít tak jistotu, že majitel se do bytu nedostane, máte na to plné právo,“ dodává za M&M Reality Jan Martina.

Podle Martiny je ideální, pokud si smluvní strany v nájemním vztahu dokážou vyjít vstříc. Majitele nemovitostí upozorňuje na to, že maximální monetizace nájmu nemusí být vždy nejdůležitější parametr a že o 500 Kč měsíčně nižší výnos může v důsledku přinést o mnoho delší a výnosnější nájemní vztah. „Veškeré vztahy se nastavují na začátku, často doporučujeme klientům vybrat správného nájemníka či podnájemníka jak na základě faktických parametrů, tak podle pocitu a vzájemné ‚chemie‘. Nájemní vztah je vlastně vztah vztah jako každý jiný a mezi oběma stranami by měla panovat důvěra a spolupráce,“ dodává Martina.